樓市價量齊跌

　　“先生，買房嗎？去看看吧，我們的售樓處就在斜對面的一樓。”8月19日，記者剛出北京輕軌果園站，就有幾個售樓人員圍上來。

　　見記者表示不買，“你去看看吧，算我們的業(yè)績，”售樓的先生告訴記者，“來了快一個月了，一套還沒有賣出去。”說著，將促銷的小廣告塞進記者手中。

　　最近一段時間，在北京的地鐵及一些車站，隨處都能見到分發(fā)售樓小廣告的促銷人員。

　　在傳統(tǒng)的“金九銀十”銷售旺季到來之際，記者發(fā)現(xiàn)，北京樓市仍然顯現(xiàn)持續(xù)冷清的局面。

　　根據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)公布的數(shù)據(jù)，上半年北京商品住宅網(wǎng)上簽約總量為40600套，比2007年同期的65004套下降了38%。7月份，北京商品住宅期房網(wǎng)上簽約面積595642平方米，同比下降62.7%，環(huán)比下降33%。

　　不光是一手房，二手房交易也出現(xiàn)了明顯滑坡。據(jù)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，7月份北京二手房買賣市場成交量環(huán)比下降10.9%，與此同時交易價格也開始回調(diào)，北京二手房市場自2005年以來首次出現(xiàn)“價量齊跌”。

　　北京樓市持續(xù)冷清的局面同全國相似。來自上海佑威房地產(chǎn)研究中心的最新報告顯示，8月18日，上海中遠兩灣城的29套房源集中成交，均價13842元／平方米，比上半年21049元／平方米跌了7200多元／平方米。

　　國家發(fā)改委最新公布的數(shù)據(jù)顯示，今年1—7月，全國商品住房竣工面積16533萬平方米，同比增長12.4%，增幅同比提高9個百分點；銷售面積27743萬平方米，同比下降10.8%，增幅下降37.2個百分點。

　　北京房價收入比達26倍

　　北京樓市和全國樓市在今年上半年終于一改往日瘋漲的局面。后奧運時代，樓市會出現(xiàn)“報復(fù)性上漲”嗎？

　　有業(yè)界分析人士認為，房價太高是目前樓市不景氣的主要原因。有數(shù)據(jù)顯示，北京市房價自2001年申奧成功后開始上漲，至2006年三級跳式飛躍，三環(huán)內(nèi)樓盤突破每平方米萬元；2006年中，四環(huán)內(nèi)樓盤緊跟著沖破每平方米萬元；而2007年中，五環(huán)內(nèi)已難覓每平方米萬元以下的樓盤。其實，不光是在北京，我國大中城市房價2003年以來均出現(xiàn)了連續(xù)上漲的行情。

　　據(jù)統(tǒng)計，2007年全國商品房平均銷售價格高達3885元。按照90平方米的小戶型計算，一套住房的價格高達34.97萬元，約為同期城鎮(zhèn)居民家庭可支配收入3.86萬元的9倍。大中城市的房價與家庭收入比率更高，北京市90平方米面積住房房價與家庭收入比率，甚至達到了26倍。按照國際3-5倍的房價與家庭收入的比率，北京市居民家庭年收入應(yīng)當達到32萬—54萬，才能適應(yīng)這個房價，即使家庭收入按照10%的高增長速度，也需要16年-22年的時間。

　　專家表示，當房屋作為投資需求時，決定房價的力量是房屋租金，國際上通常用租售比來表示。國際上衡量房產(chǎn)運行良好的租售比一般標準為1：200-1：300。而目前我國的房價遠遠超出國際警戒線。以北京為例，其租售比基本是在1：500-1：700這個范圍之內(nèi)。不少人所購買的房屋如果用于出租還不足以償還銀行利息，甚至在房屋快報廢時還不能收回投資。這說明，房屋也不再具有投資價值。　

　　中國社會科學(xué)院工業(yè)經(jīng)濟研究所投資與市場研究室主任、研究員曹建海認為，目前房價已經(jīng)遠遠脫離了大多數(shù)家庭的可支配收入，連房屋投資者也開始擔心無法找到下家接盤，銀行體系也開始審慎房地產(chǎn)貸款，房價調(diào)整已成為大勢所趨。

　　“目前 ，無論是政策條件、房地產(chǎn)市場發(fā)展模式，還是房地產(chǎn)市場的本身及金融市場環(huán)境，都發(fā)生了根本性變化，在這樣的條件下，奧運會后房地產(chǎn)市場將理性回歸。”中國社科院金融所研究員易憲容說，“中國房地產(chǎn)市場已進入大的調(diào)整周期，這種調(diào)整并不是一年半載可結(jié)束的，而是要經(jīng)歷一個漫長的時期，香港上一輪的房地產(chǎn)市場就經(jīng)歷了1997年-2004年這樣長的時間。”

　　調(diào)整仍將繼續(xù)

　　從歷史經(jīng)驗來看，世界上舉辦過奧運會的城市，會出現(xiàn)不同程度的“奧運經(jīng)濟低谷”現(xiàn)象。

　　對于北京房地產(chǎn)市場和全國樓市而言，在后奧運時代，一些權(quán)威人士的看法卻完全不同。

　　國家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟研究院副院長王一鳴在奧運會期間召開的新聞發(fā)布會上表示，2007年下半年以來房市發(fā)生的變化主要是市場的銷售量下降，市場觀望氣氛比較濃厚。但從中長期趨勢看，中國房地產(chǎn)市場總體是樂觀的。因為中國城市化率還達不到全球的平均水平。預(yù)計未來十幾年城市化率每年還會增長1個百分點，大量人口還會進入城市。

　　“2007年下半年以來，國內(nèi)房地產(chǎn)市場的政策、金融市場的環(huán)境、居民對房地產(chǎn)市場認識等方面都發(fā)生了深刻的變化，而這種變化意味著國內(nèi)房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)重大的調(diào)整，房地產(chǎn)市場將進入周期性調(diào)整期。”易憲容接受記者采訪時說。

　　他分析，政府政策明確規(guī)定房地產(chǎn)市場是以消費為主導(dǎo)的市場而不是炒作投資的市場。對于房地產(chǎn)消費，政府可以采取優(yōu)惠的政策；對于房地產(chǎn)投資，政府則要求采取市場價格。如第二套住房貸款利率上調(diào)、首付比重增加等，而且這種政策地方政府是不可改變的。只要房地產(chǎn)市場把炒作與投資這部分清除出來，住房需求就會發(fā)生根本性變化。

　　他舉例說，比如，在2004年10月利率沒有上調(diào)之前，一年期住房貸款優(yōu)惠利率為4.95%，而目前第二套住房的一年期貸款利率達到8.63%。利息上漲3.65%，利率漲幅達74.3%。加上目前通貨膨脹過高，利率仍然處于上升的通道上，“因此，房地產(chǎn)炒作風(fēng)險急速上升。這些因素是任何地方政府都改變不了的。”

　　國家調(diào)控仍在繼續(xù)。央行和銀監(jiān)會日前聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于金融促進節(jié)約集約用地的通知》，要求各金融機構(gòu)嚴格商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理，同時金融機構(gòu)禁止向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放專門用于繳交土地出讓價款的貸款。業(yè)內(nèi)人士稱，這道聯(lián)名下發(fā)的限貸令，對業(yè)已冷清的房地產(chǎn)市場來說，無疑是雪上加霜。(李忠峰)