2008年年初以來，我國城鎮住宅價格的走勢顯露企穩跡象。1998年7月，以《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》出臺為標志，我國進一步加快了城鎮住房分配制度改革的步伐。此后，我國房地產市場進入了從無到有、從小到大迅速發展的新階段。10年來，房地產業作為新的經濟增長點為拉動國民經濟發展、推進城鎮化建設和改善居民的居住條件作出了重要貢獻。與此同時，也出現了城鎮住宅交易價格上漲過快、中低收入家庭購房困難的問題。為了保證房地產業持續健康發展，國務院及有關部門相繼出臺了一系列穩定房價的調控措施，總的來看，這些措施對抑制房價過快上漲起到了積極作用。各級政府及相關部門應堅定不移地繼續執行并細化、深化當前的房地產宏觀調控政策，以進一步鞏固和擴大近期取得的調控成果。

　　當前房價形勢不容樂觀

　　——房價漲幅仍處于較高水平。2008年二季度，新建住宅、二手住宅同比價格分別上漲10.1%和8.9%，雖然與一季度相比漲幅回落了1.7和2.6個百分點，但與歷史數據相比，該漲幅仍然處于高位。

　　分類別看，由于90平方米以上高檔住宅建設比例逐漸減小，導致新建高檔住宅價格漲勢仍顯偏快。2008年上半年，與上月相比，新建高檔住宅交易價格2至6月分別上漲0.7%、0.8%、0.3%、0.4%和0.2%。高檔住宅價格漲勢不止，有可能對普通住宅價格走勢帶來示范效應。

　　——環比價格下調幅度較小。從2008年上半年月度環比指數數據看，新建住宅價格上漲幅度有所縮小，但價格依然在逐月升高；二手住宅價格前四個月有所上漲，5、6月份均小幅下降0.2個百分點，降幅并不顯著。

　　——房屋租售比偏低。“房屋租售比”是指房屋每平方米月租金與每平方米售價之間的比值。房屋租售比的大小，是國際上通行的判斷樓市是否存有泡沫的重要指標之一。目前，國際認可的比較理想的房屋租售比約在1:200到1:100之間。根據70個城市抽樣調查結果測算，2008年上半年，全國房屋租售比已經低于1:400，即使是流動人口規模龐大、租賃市場需求旺盛的北京市，房屋租售比也已達到1:325，遠低于理想水平的下限。

　　從這幾年住宅交易價格與住宅租賃價格的走勢看，新建住宅、二手住宅銷售價格漲幅遠高于同期住宅租賃價格漲幅，因此房屋租售比還有進一步擴大的趨勢。這說明房屋投資價值有嚴重貶值的傾向。

　　——房價收入比偏高。“房價收入比”是指一個地區住房平均價格與家庭年平均收入的比值，國際上一般用它來衡量房價的合理性與消費者的實際購買能力。比值越大，說明居民家庭對住房的支付能力越低；比值越小，說明居民家庭對住房的支付能力越高。結合國際慣例，目前比較通行的說法認為，我國房價收入比在3～6倍之間比較合理。據稱，美國目前房價收入比約為3倍左右。

　　根據住房和城鄉建設部的統計結果，2004年我國城市人均住宅建筑面積為25.0平方米，2005年為26.1平方米，2006年為27.1平方米，每年遞增約1.0平方米。若按照這種發展趨勢推算，2007年城市居民人均住宅建筑面積約為28.0平方米左右。按照全國城鎮居民家庭戶均3.03人，并結合2007年國家統計局相關資料可以大致推算出全國及各地區2007年房價收入比的數值。經計算，2007年全國房價收入比約為7.4，其中北京13.6，上海9.8。考慮到我國居民住宅土地的國有性質及各種保障制度尚不完善，與歐美國家相比，我國及部分城市房價收入比就顯得更高些。

　　——消費者認為房價過高。從消費者反映看，根據國家統計局杭州市調查隊在2007年10月進行的一項調查結果，88.0%的居民家庭和86.2%的房地產企業認為目前杭州房價偏高；國家統計局哈爾濱調查隊在2008年4月進行的一項調查也顯示，居民心理承受價位與目前的高房價之間存在較大差距。

　　政府調控尚需細化 深化

　　就目前經濟發展情況和宏觀政策環境看，短期內我國房地產市場供需狀況不會發生大的改變，房價調控任務依然很艱巨。為此，各級政府和行業管理部門需要繼續深化房地產調控措施，步調一致，相互協作，以不斷鞏固和擴大調控成果。

　　——繼續細化、深化房價宏觀調控措施。

　　國家統計局哈爾濱調查隊在2008年4月進行的調查結果顯示，72.6%的市民對這幾年房價宏觀調控政策的實施效果不滿意，對宏觀調控效果感到滿意的比例僅為27.4%，其中，非常滿意的比例只有8.8%。要想在房價調控方面讓百姓滿意，政府就必須找準原因、對癥下藥，深化而不是放松調控。

　　恰當把握宏觀調控力度和調控時機。方向找準了，還要在調控力度的把握上“精打細算”。對于宏觀調控來講，除了要保證方向正確以外，還要做到調控措施和調控力度恰到好處。相比較而言，后者難度更大些，過輕收不到預期效果，過重、“急剎車”則容易對經濟健康發展造成“硬傷”。方向正確、力度恰當才能收到事半功倍的效果。為此，政策出臺前，相關部門要認真做好調查研究，對政策出臺后可能出現的各種后果，有針對性地做好相應的處理預案。

　　行業主管部門和各級政府要做好協調配合和政策執行情況的監督檢查工作。地方政府要顧全國家宏觀調控的大局，增強執行宏觀調控政策的自覺性；銀行機構等政策執行部門特別要加強行業自律，嚴把房貸信貸關，杜絕違規放貸發生，充分認識房貸“正確把握就是優良產品，把握不當還能引發嚴重金融危機”的兩面性，否則不但會加大國民經濟運行的風險，還會使宏觀調控政策的執行效果大打折扣。

　　深化政策，標本兼治，為房地產業可持續健康發展打實根基。要做到房地產業健康發展的長治久安，首先要割除投機行為。為此，必須繼續深化房地產政策，健全稅制，盡早出臺二手房轉讓階段的收益課稅政策。

　　——充分發揮地方政府在房價調控當中的作用。

　　2006年6月，國家統計局城市社會經濟調查司在全國35個大中城市，就住房和城鄉建設部等九部門《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》的社會反響作了一次快速調查。調查結果顯示，76.8%的城市居民認為，地方政府在房地產價格調控過程中作用重大，并且重在將中央有關政策落實到位。百姓的意見反映出他們對地方政府在房價調控方面抱有希望和期待，反過來，如果房價控制不力，就會引發百姓對政府行為的不滿。因此，在房價調控過程中，要重視發揮地方政府的積極能動作用。

　　要轉變觀念；不折不扣執行政策；結合當地情況適量增加土地供應數量，合理控制拆遷規模和拆遷進程。

　　——正確引導居民消費觀念。房改至今已經有十多年的歷史，但在居者有其屋、人人有住房的傳統觀念影響下，加上一些不正確消費觀念的誤導，租不如購、小不如大的消費理念日漸盛行。

　　我國人口多底子薄，土地、礦產、能源等資源緊缺，資源性約束對經濟發展的影響越來越強。因此，政府要利用媒體優勢加強宣傳教育工作，創造良好的輿論氛圍，正確引導居民住房消費觀念，營造自有住宅市場、租賃住宅市場協調發展的良好格局。(張燈舉/文)