江蘇省對經濟適用房產權共有化的先行探索，為經濟適用房的退出、累積和瞄準保障對象覓得一種機制，使經濟適應房制度成為一種真正與市場對接的制度。

　　2007年7月1日，江蘇省制定并實施了《江蘇省共有產權經濟適用住房試行辦法》(下稱“試行辦法”)，實施半年來成果顯著。共有產權的模式被外界看成是繼經濟適用房、解困定銷房、廉租房等住房保障形式后江蘇省的一種創新，而在專家眼里，這種創新的未來將通向中國住房結構深層次的改革。

　　對接普通商品住房

　　“我們省里有這個指導性的辦法，各個城市可以在這個基礎上進行發揮，因地制宜然后融入自己的思維，包括蘇州、淮安、泰州現在都有自己的一套實施辦法。”江蘇省建設廳房改辦的一位官員告訴《第一財經日報》。

　　根據江蘇省的規定，共有產權經濟適用住房每套戶型面積最大不超過70平方米，個人擁有產權的份額不低于50%。共有經濟適用住房國有產權份額的面積，由經濟適用住房主管部門代表國家按國有資產進行管理，并向居住人收取租金。租金標準可為公有住房租金標準，也可介于公有住房租金與廉租住房租金之間。

　　與此同時，購房者在購買共有產權經濟適用住房5年內，可一次或分期按原共有產權經濟適用住房成本價購買國有面積的產權。

　　5年后，按照經濟適用房主管部門會同物價部門重新確定的價格執行。取得完全產權5年后，經當地經濟適用住房主管部門同意，可按照市場評估價格上市出售，按屆時同地段普通商品住房與經濟適用住房差價的50%向政府繳納土地出讓金等收益。而政府將這筆收益納入城市住房保障發展資金管理，專項用于今后的共有產權、租賃型經濟適用住房的建設。

　　上述這位官員告訴記者：“目前規定一般是5年，這是一種激勵機制，所以現在試點看來，大部分不到5年就買回去了。”在試行辦法推行半年多來，已經有不少共有產權房被房主引入到商品房市場中。

　　江蘇省在2007年把目標定在1000戶共有產權經濟適用房住房試點，據悉，今年的目標將大于這個數字，而購房對象是否會有標準上的變化，目前并不得知。

　　南京市建委研究室主任陸玉龍告訴記者，中國的貧困人口今后肯定是越來越少，因此共有產權可以幫助目前飽受爭議的經濟適用房制度向大眾住房模式發展，共有產權可以在市場經濟的方式上使購房對象合理擴大，因此不僅僅是單純的經濟適用房了。

　　強調累積過程

　　在2007年12月，國家建設部等七部委聯合發布《經濟適用住房管理辦法》(下稱“管理辦法”)中特地引入了共有產權的概念，在第三十條中解釋了經濟適用住房購房人擁有有限產權的內容。

　　在陸玉龍看來，單純的經濟適用房制度缺乏累積效應，而共有產權制度改變了這一切，使管理辦法中提到的有限產權成為現實。

　　他談到，從貨幣形態看，由于政府用于補貼經濟適用房的財政支出放棄了應有比例的房屋產權，財政資金投入住房保障“有去無回”，即使受助人變成“百萬富翁”，也無法收回。盡管規定經濟適用房在一定年限后上市轉讓時，政府要收回一定比例的差價收益，但收回多少、怎么收回差價收益，因缺乏房屋產權依據，難以操作。

　　而從實物形態看，由于政府放棄了經濟適用房應有的產權，受助家庭缺乏依法退出的機制，使經濟適用房喪失了多次循環用于住房保障的功能，一套經濟適用房只能解決一戶中低收入家庭的住房困難，即使10年、20年后這戶家庭步入中產階層，甚至到這戶家庭的第二代、第三代人都不具備居住經濟適用房條件時，這套經濟適用房也難以用來解決其他中低收入家庭的住房困難。

　　從理論上講，共有產權實現經濟適用房的循環利用。共有產權制度將經濟適用房作為不動產的長期有效性與受助家庭經濟狀況的動態性有機對接起來，形成了受助家庭走向富裕而退出住房保障的機制和經濟適用房循環利用的機制。

　　在共有產權制度下，政府投資建設一套經濟適用房，不再是只解決這一戶中低收入家庭的住房困難，通過市場的買賣，可以回籠資金，進行再投資，實現政府有限資源的循環使用，為多戶中低收入家庭解決住房困難。

　　陸玉龍認為，共有產權的退出機制充分體現了這種循環利用。

　　他解釋，退出機制有幾種方法，一種方法是從政府手中把產權買走，政府可以制定優惠政策鼓勵買走，政府拿到錢再去幫助其他困難群體；第二種，住戶可以不要這個房子，因為作為經濟適用房面積總是小的，他可以把產權賣給政府，未來政府也就等于是花了一半的錢買了一個完整的房子，將來再賣給新的困難戶，價格可以按照當時的市場價，投資多少收益多少，政府投資也是政府來收益；第三種方法就是把房子向市場拍賣，該他多少比例他拿多少錢，政府也拿政府的錢。

　　“共有產權突出了用市場經濟的思維去搞住房保障工作，這個是根本。”陸玉龍強調。

　　讓政府也獲利

　　管理辦法在專建經濟適用房小區這個已有模式基礎上，提出在商品房建設中配建經濟適用住房模式。加上經濟適用房建設用地一直來是以劃撥方式供應。這為開發商和地方政府帶來了難題，而共有產權房的推出，讓管理辦法中提出的這一設想得以變為現實。

　　所謂“配建及回購”，“比如說開發100萬平方米的小區，政府在拍賣土地時候說好了，回購10萬平方米，回購價如何確定，建筑安裝成本加地價加上一些稅費，就是不加利潤。”陸玉龍說。

　　然而，對于開發商來說，這種模式并不受歡迎。上海的一家地產開發商的銷售經理告訴記者，政府全部收購對其來說是沒有風險的，但是創利是有限的，利潤會很薄。另外在一個開發的小區中，在同一個土地價格上同時開發市場的商品房和共有產權的經濟適用房，有很多難度。

　　而政府方面，江蘇省建設廳的一位官員告訴記者，按照共有產權的理論，即便民眾逐漸向政府買回那另一半的產權時，政府也是沒有錢賺的，完全是取之于民、用之于民，政府是無利可圖的，完全是民生的工作。

　　他坦言，其實許多當地政府并不太歡迎經濟適用房，因為稅收少了，同樣一塊地產出率就差了，如果一塊地是賣2萬元/平方米的房子，就收2萬元的稅收，造10萬平方米的高價商品房，財政收入可以增加，因為賣房有契稅，而經濟適用房契稅是很低的，房價低就會讓地方政府的財政收入少掉一塊。

　　調節房價的有力工具

　　政府在住房方面的保障人群正在發生變化，陸玉龍告訴記者，我國的住房保障制度針對的目標，應該逐漸從貧困家庭，轉變為階段性購買力不足的群體，他們很大部分是年輕的創業者和城市的新移民。

　　在陸玉龍看來，共有產權的模式要解決完當前貧困人群的住房問題，解決完之后要迅速地實現住房保障功能的升級和轉換，把階段性購買力不足的群體作為住房保障的重要對象。“而且年輕創業者的退出率高，把年輕人拉進來以后，可以掏很少的首付款，少貸款，政府再保留一部分產權，那么10年就把貸款還掉了，10年之后就不同了。”

　　前述江蘇省建設廳房改辦的官員表示，我國現行的廉租房制度，目前針對的是低保家庭給予低廉的租金，如果將來對象要擴大的話，租金肯定會適當提高，人員對象也會放寬，限制條件會放寬，這種擴大保障人群的方式肯定是未來的趨勢。而共有產權房是符合這一趨勢的。

　　陸玉龍告訴記者，共有產權未來還可以起到調節房價的作用。

　　根據理論，在房地產市場供不應求、房價上漲過快時，政府可以直接組織經濟適用房建設，一方面可以較快地增加住房供應，緩解供求矛盾；另一方面可以發揮經濟適用房價格水平在整個商品房價格體系中基準價格的作用，拉低商品房價格的總體水平。

　　當房地產市場供求基本平衡、房價比較合理，但空置率較高時，政府可以直接向開發商購買住房，作為經濟適用房向中低收入家庭出讓部分產權，也可以由受助家庭在市場上購房，政府提供貨幣補貼，較快地增加住房的有效需求，減少商品房積壓，促進房地產市場健康運行，同時降低政府在住房保障方面的行政成本。(陳達）