江蘇省對經(jīng)濟適用房產(chǎn)權(quán)共有化的先行探索，為經(jīng)濟適用房的退出、累積和瞄準保障對象覓得一種機制，使經(jīng)濟適應(yīng)房制度成為一種真正與市場對接的制度。

　　2007年7月1日，江蘇省制定并實施了《江蘇省共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟適用住房試行辦法》(下稱“試行辦法”)，實施半年來成果顯著。共有產(chǎn)權(quán)的模式被外界看成是繼經(jīng)濟適用房、解困定銷房、廉租房等住房保障形式后江蘇省的一種創(chuàng)新，而在專家眼里，這種創(chuàng)新的未來將通向中國住房結(jié)構(gòu)深層次的改革。

　　對接普通商品住房

　　“我們省里有這個指導(dǎo)性的辦法，各個城市可以在這個基礎(chǔ)上進行發(fā)揮，因地制宜然后融入自己的思維，包括蘇州、淮安、泰州現(xiàn)在都有自己的一套實施辦法。”江蘇省建設(shè)廳房改辦的一位官員告訴《第一財經(jīng)日報》。

　　根據(jù)江蘇省的規(guī)定，共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟適用住房每套戶型面積最大不超過70平方米，個人擁有產(chǎn)權(quán)的份額不低于50%。共有經(jīng)濟適用住房國有產(chǎn)權(quán)份額的面積，由經(jīng)濟適用住房主管部門代表國家按國有資產(chǎn)進行管理，并向居住人收取租金。租金標準可為公有住房租金標準，也可介于公有住房租金與廉租住房租金之間。

　　與此同時，購房者在購買共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟適用住房5年內(nèi)，可一次或分期按原共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟適用住房成本價購買國有面積的產(chǎn)權(quán)。

　　5年后，按照經(jīng)濟適用房主管部門會同物價部門重新確定的價格執(zhí)行。取得完全產(chǎn)權(quán)5年后，經(jīng)當?shù)亟?jīng)濟適用住房主管部門同意，可按照市場評估價格上市出售，按屆時同地段普通商品住房與經(jīng)濟適用住房差價的50%向政府繳納土地出讓金等收益。而政府將這筆收益納入城市住房保障發(fā)展資金管理，專項用于今后的共有產(chǎn)權(quán)、租賃型經(jīng)濟適用住房的建設(shè)。

　　上述這位官員告訴記者：“目前規(guī)定一般是5年，這是一種激勵機制，所以現(xiàn)在試點看來，大部分不到5年就買回去了。”在試行辦法推行半年多來，已經(jīng)有不少共有產(chǎn)權(quán)房被房主引入到商品房市場中。

　　江蘇省在2007年把目標定在1000戶共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟適用房住房試點，據(jù)悉，今年的目標將大于這個數(shù)字，而購房對象是否會有標準上的變化，目前并不得知。

　　南京市建委研究室主任陸玉龍告訴記者，中國的貧困人口今后肯定是越來越少，因此共有產(chǎn)權(quán)可以幫助目前飽受爭議的經(jīng)濟適用房制度向大眾住房模式發(fā)展，共有產(chǎn)權(quán)可以在市場經(jīng)濟的方式上使購房對象合理擴大，因此不僅僅是單純的經(jīng)濟適用房了。

　　強調(diào)累積過程

　　在2007年12月，國家建設(shè)部等七部委聯(lián)合發(fā)布《經(jīng)濟適用住房管理辦法》(下稱“管理辦法”)中特地引入了共有產(chǎn)權(quán)的概念，在第三十條中解釋了經(jīng)濟適用住房購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)的內(nèi)容。

　　在陸玉龍看來，單純的經(jīng)濟適用房制度缺乏累積效應(yīng)，而共有產(chǎn)權(quán)制度改變了這一切，使管理辦法中提到的有限產(chǎn)權(quán)成為現(xiàn)實。

　　他談到，從貨幣形態(tài)看，由于政府用于補貼經(jīng)濟適用房的財政支出放棄了應(yīng)有比例的房屋產(chǎn)權(quán)，財政資金投入住房保障“有去無回”，即使受助人變成“百萬富翁”，也無法收回。盡管規(guī)定經(jīng)濟適用房在一定年限后上市轉(zhuǎn)讓時，政府要收回一定比例的差價收益，但收回多少、怎么收回差價收益，因缺乏房屋產(chǎn)權(quán)依據(jù)，難以操作。

　　而從實物形態(tài)看，由于政府放棄了經(jīng)濟適用房應(yīng)有的產(chǎn)權(quán)，受助家庭缺乏依法退出的機制，使經(jīng)濟適用房喪失了多次循環(huán)用于住房保障的功能，一套經(jīng)濟適用房只能解決一戶中低收入家庭的住房困難，即使10年、20年后這戶家庭步入中產(chǎn)階層，甚至到這戶家庭的第二代、第三代人都不具備居住經(jīng)濟適用房條件時，這套經(jīng)濟適用房也難以用來解決其他中低收入家庭的住房困難。

　　從理論上講，共有產(chǎn)權(quán)實現(xiàn)經(jīng)濟適用房的循環(huán)利用。共有產(chǎn)權(quán)制度將經(jīng)濟適用房作為不動產(chǎn)的長期有效性與受助家庭經(jīng)濟狀況的動態(tài)性有機對接起來，形成了受助家庭走向富裕而退出住房保障的機制和經(jīng)濟適用房循環(huán)利用的機制。

　　在共有產(chǎn)權(quán)制度下，政府投資建設(shè)一套經(jīng)濟適用房，不再是只解決這一戶中低收入家庭的住房困難，通過市場的買賣，可以回籠資金，進行再投資，實現(xiàn)政府有限資源的循環(huán)使用，為多戶中低收入家庭解決住房困難。

　　陸玉龍認為，共有產(chǎn)權(quán)的退出機制充分體現(xiàn)了這種循環(huán)利用。

　　他解釋，退出機制有幾種方法，一種方法是從政府手中把產(chǎn)權(quán)買走，政府可以制定優(yōu)惠政策鼓勵買走，政府拿到錢再去幫助其他困難群體；第二種，住戶可以不要這個房子，因為作為經(jīng)濟適用房面積總是小的，他可以把產(chǎn)權(quán)賣給政府，未來政府也就等于是花了一半的錢買了一個完整的房子，將來再賣給新的困難戶，價格可以按照當時的市場價，投資多少收益多少，政府投資也是政府來收益；第三種方法就是把房子向市場拍賣，該他多少比例他拿多少錢，政府也拿政府的錢。

　　“共有產(chǎn)權(quán)突出了用市場經(jīng)濟的思維去搞住房保障工作，這個是根本。”陸玉龍強調(diào)。

　　讓政府也獲利

　　管理辦法在專建經(jīng)濟適用房小區(qū)這個已有模式基礎(chǔ)上，提出在商品房建設(shè)中配建經(jīng)濟適用住房模式。加上經(jīng)濟適用房建設(shè)用地一直來是以劃撥方式供應(yīng)。這為開發(fā)商和地方政府帶來了難題，而共有產(chǎn)權(quán)房的推出，讓管理辦法中提出的這一設(shè)想得以變?yōu)楝F(xiàn)實。

　　所謂“配建及回購”，“比如說開發(fā)100萬平方米的小區(qū)，政府在拍賣土地時候說好了，回購10萬平方米，回購價如何確定，建筑安裝成本加地價加上一些稅費，就是不加利潤。”陸玉龍說。

　　然而，對于開發(fā)商來說，這種模式并不受歡迎。上海的一家地產(chǎn)開發(fā)商的銷售經(jīng)理告訴記者，政府全部收購對其來說是沒有風險的，但是創(chuàng)利是有限的，利潤會很薄。另外在一個開發(fā)的小區(qū)中，在同一個土地價格上同時開發(fā)市場的商品房和共有產(chǎn)權(quán)的經(jīng)濟適用房，有很多難度。

　　而政府方面，江蘇省建設(shè)廳的一位官員告訴記者，按照共有產(chǎn)權(quán)的理論，即便民眾逐漸向政府買回那另一半的產(chǎn)權(quán)時，政府也是沒有錢賺的，完全是取之于民、用之于民，政府是無利可圖的，完全是民生的工作。

　　他坦言，其實許多當?shù)卣�府并不太歡迎經(jīng)濟適用房，因為稅收少了，同樣一塊地產(chǎn)出率就差了，如果一塊地是賣2萬元/平方米的房子，就收2萬元的稅收，造10萬平方米的高價商品房，財政收入可以增加，因為賣房有契稅，而經(jīng)濟適用房契稅是很低的，房價低就會讓地方政府的財政收入少掉一塊。

　　調(diào)節(jié)房價的有力工具

　　政府在住房方面的保障人群正在發(fā)生變化，陸玉龍告訴記者，我國的住房保障制度針對的目標，應(yīng)該逐漸從貧困家庭，轉(zhuǎn)變?yōu)殡A段性購買力不足的群體，他們很大部分是年輕的創(chuàng)業(yè)者和城市的新移民。

　　在陸玉龍看來，共有產(chǎn)權(quán)的模式要解決完當前貧困人群的住房問題，解決完之后要迅速地實現(xiàn)住房保障功能的升級和轉(zhuǎn)換，把階段性購買力不足的群體作為住房保障的重要對象。“而且年輕創(chuàng)業(yè)者的退出率高，把年輕人拉進來以后，可以掏很少的首付款，少貸款，政府再保留一部分產(chǎn)權(quán)，那么10年就把貸款還掉了，10年之后就不同了。”

　　前述江蘇省建設(shè)廳房改辦的官員表示，我國現(xiàn)行的廉租房制度，目前針對的是低保家庭給予低廉的租金，如果將來對象要擴大的話，租金肯定會適當提高，人員對象也會放寬，限制條件會放寬，這種擴大保障人群的方式肯定是未來的趨勢。而共有產(chǎn)權(quán)房是符合這一趨勢的。

　　陸玉龍告訴記者，共有產(chǎn)權(quán)未來還可以起到調(diào)節(jié)房價的作用。

　　根據(jù)理論，在房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求、房價上漲過快時，政府可以直接組織經(jīng)濟適用房建設(shè)，一方面可以較快地增加住房供應(yīng)，緩解供求矛盾；另一方面可以發(fā)揮經(jīng)濟適用房價格水平在整個商品房價格體系中基準價格的作用，拉低商品房價格的總體水平。

　　當房地產(chǎn)市場供求基本平衡、房價比較合理，但空置率較高時，政府可以直接向開發(fā)商購買住房，作為經(jīng)濟適用房向中低收入家庭出讓部分產(chǎn)權(quán)，也可以由受助家庭在市場上購房，政府提供貨幣補貼，較快地增加住房的有效需求，減少商品房積壓，促進房地產(chǎn)市場健康運行，同時降低政府在住房保障方面的行政成本。(陳達）