一個以廉租房、經濟適用房等為主要內容，分層次、多渠道解決中低收入家庭居住困難的住房保障體系框架正在上海日益明晰———

　　正在召開的市十三屆人大一次會議上，上海市市長韓正在《政府工作報告》及補充發言報告中明確指出：今后五年，上海享受廉租住房制度的家庭將新增10萬戶左右，同時將加大經濟適用住房建設力度，新建約2000萬平方米、30萬套經濟適用住房，確保經濟適用住房新開工面積占同期住宅新開工面積的20%。

　　這不僅說明深受低收入家庭歡迎的廉租房政策還將進一步放寬收入認定標準，更意味著那些超出廉租住房保障對象認定標準、自身又無力從市場購買商品房的“夾心層”，也能因此改善居住條件，上海將有越來越多的家庭，被納入住房保障體系中去。

　　如何擴大、加快建設上海保障性住房建設體系，讓住房保障的系列政策更“親民”？上海豪都房地產開發經營有限公司董事長屠海鳴等5名上海市政協港澳委員日前提出，學習借鑒香港經驗，是一條有效途徑。

　　覆蓋面更廣

　　近年來，隨著城鎮住房制度改革向住房商品化、社會化邁進，上海商品房市場獲得了巨大發展，但隨之也出現了房價上漲過快、房價過高、住房投資增長過快、住房結構性矛盾加劇等諸多問題。這些問題暴露出我國住房保障體系的滯后：一方面為中低收入家庭提供住房保障的制度和資金來源缺乏法律和制度的保障；另一方面，廉租房、經濟適用房建設相對于商品房嚴重不足、覆蓋面小，不同消費層次的購房者都涌入了商品房消費市場，龐大的需求成為房價不斷攀升的一大誘因，在高企的房價面前，中低收入家庭的住房矛盾日趨突出。

　　2001年底，上海在全國率先建立起了覆蓋全市的廉租住房制度，短短幾年之間，上海享受廉租住房政策的家庭，已從2001年底的1307戶增加到了去年底的30254戶，增加了22倍。但是也應當看到，享受住房保障的家庭數，在上海家庭總數中的占比還很小。在享受廉租住房的家庭中，實物配租的比例也很低：上海自建立廉租住房制度以來，并未新建廉租住房，而是通過收購、改建和鼓勵社會捐贈等方式籌措房源，截至去年底，實物配租家庭僅407戶，在享受廉租住房政策家庭中的比重僅為1.35%。為進一步提高實物配租的比例，去年，上海動用了20多億元住房公積金增值收益，收儲了50萬平方米、8000多套廉租住房房源。與此同時，在舊區改造和舊住房綜合整治等方面，也取得了一些成效。可是如果要更好改善中低收入家庭的住房條件，僅靠這些措施顯然還是不夠的，加快建立健全分層次、多渠道的住房保障體系，顯得十分迫切。

　　此次韓正市長宣布的上海將進一步放寬廉租住房認定標準，加快經濟適用房建設力度的消息，可以視作上海加快住房保障體系又邁出了重要一步。業內人士認為，一旦一個較為完善的住房保障體系形成，將對消費者行為、房地產資源配置、房地產開發行為等方面都產生影響：一部分消費者或潛在消費者將離開房地產市場或選擇等待觀望，一部分房產開發資金將會轉向住房保障建設，一部分土地也將被用作經濟適用房或廉租房建設，房地產開發時的房型與消費者收入也將越來越匹配、市場細分愈發深入……種種變化最終影響的是房地產市場的供需結構，從而推動房地產市場向更為穩定、理性的方向發展。

　　架構更完善

　　香港是世界公認有效解決社會住房保障問題的典范地區。屠海鳴等委員認為，香港對于上海住房保障體系建設的示范作用，首先在于住房保障的體系架構上。

　　香港特區政府對于市民購房的引導是呈階梯狀、循序漸進的。第一個梯級是公共房屋(即廉租房)，占整個住房市場的30%左右，由政府提供給低收入家庭居住，租金是市場價的四分之一；第二個梯級是居屋，類似于我們的經濟適用房，占整個住房市場的15%左右，售價低于普通商品房40%；第三個梯級是由完全開放的房地產市場提供的商品房。香港特區政府自1954年開始實施公共房屋計劃，歷經50多年社會、政治、經濟的巨大變遷，在解決各類問題的過程中，逐步形成了一套完善的公共房屋制度，不僅持續大規模地提供公屋，而且還致力于為公屋提供滿意的居住質素和管理服務。目前，香港有近210萬人居住在香港房屋委員會提供的公屋內，占香港總人口的30%。最近3年里，香港特區政府每年新建公屋2萬套左右，每年能保證編制約2.5萬套公屋供中低收入家庭租用。

　　其次，香港公共房屋和居屋計劃的巨大成功，與香港特區政府的長期積極投入、相關管理部門高效務實的專業運營和管理、有效的財政資金安排和完善的準入退出機制也密不可分，在住房保障體制機制建設方面，有著一系列重要經驗———

　　專業化的運營和管理。在公屋的發展中，香港房屋委員會不僅在城市規劃中扮演積極的角色，著力建設有效率的公屋社區和發達的交通網絡，還盡量爭取各項配套設施的同步完成，并通過對公屋進行持續的維修、改善和重建計劃，提升公屋的居住條件。

　　靈活和彈性的土地政策。為達到土地供應平穩，香港訂立了一套撥地準則，確定商品房和公共房屋建設確立適當的比例，集中用面積較大和發展密度較高的土地來發展公共房屋。

　　有效的資金安排。香港公屋建設的資金來源途徑主要有兩個：一是政府通過免費撥地、撥出資本和貸款提供資助；二是房委會通過出租公屋及其附屬商業樓宇、出售自置居所單位獲得維護及興建公屋所需的資金。

　　完善的準入和退出機制。香港房屋委員會在政府總體房屋政策框架下，通過不斷改進、完善公屋住戶準入和退出機制，促進有限的公屋單位得到公平合理分配，為有真正住房需要的人提供房屋，保證了公屋住戶具有一定的流動性和公屋計劃的持續性。

　　監管更嚴格

　　住房保障是一項系統工程，涉及方方面面，有用地的供應、規劃、建設及建成后的管理，有資金的來源、使用和監管，有供給對象的資格認定、供給標準、供給方式、產權權屬、交易辦法及今后的退出機制等。屠海鳴在接受采訪時表示，一項好的制度出臺后，更需要有一套嚴格的監管體制來保證其落實和實施。

　　例如，在香港，申請公屋的家庭每月總收入及目前的總資產凈值，不得超過房屋委員會規定的限額。以3人家庭為例，每月最高收入限額為12100港元，總資產凈值限額305000港元，超過這個標準將不能租公屋，即使已經租用的，也必須退出。而公屋的分配則是依照登記在輪候冊上的先后次序辦理的。同時，政府還成立“打擊濫用公屋資源特遣隊”，除了加強抽查公屋住戶的戶籍和居住情況外，還加強審查公屋住戶、申請人的收入和資產申報，一旦發現有弄虛作假的，將依法刑事起訴。上海也應該有這樣一套嚴密的組織管理體制，有效地防止高收入者租住廉租房或經濟適用房，確保保障性住房措施的規范、有序、持續開展。

　　上海已經明確，今后5年中將堅持“以居住為主、以市民消費為主、以普通商品住房為主”的原則，完善住房保障體系和房地產市場體系。屠海鳴認為，今后應該將這“三個為主”進行深化，則“以多層次的社會保障房居住為主”、“以本市工薪階層的市民消費為主”、“以外環以外的普通商品房為主”。有關方面應當在選址規劃、房型建設、配套設施、分配機制等方面體現前瞻性，確保“民心工程”實施過程中的公開、公平、公正。(記者 張奕)