沒想到越接近“揭盅”的時刻，事情會越混亂。

　　當廣州推出的全國第一個限價房項目保利西子灣申請進行得如火如荼之際，“比限價房更便宜的房子”卻成了當地某些新樓盤突然流行起來的廣告語。

　　出生于調控非常時期的限價房，繼續遇到意料之中的尷尬。

　　混戰

　　1月下旬，離保利地產(600048.SH)在廣州西郊金沙洲板塊開發的這個限價房項目不遠處，一個叫“時代-糖果”的新盤幾乎同時開售，并打出了“起價每平方米4880元”的口號。而眾所周知，保利西子灣最高限價是每平方米6500元。

　　“攪局者”時代地產的廣州副總經理李丁表示，“時代-糖果”實際開盤單價定在4880至5600元之間，最貴的單位也比鄰近的限價房抵近千元。無獨有偶，同樣位于金沙洲的合生創展(0754.HK)一個新樓盤也開出了每平方米5400元的起始售價。

　　“毫無疑問，最近金沙洲所有在售樓盤都在圍繞著限價房項目做文章，除了戶籍限制外，想買限價房的人跟買我們房子的人，看不出明顯差別。”一家同樣在金沙洲做項目的開發商銷售經理向記者表示。

　　他認為這種局面幾乎不可避免，因為雖然去年金沙洲拍出了幾塊地王，周邊也具備興建豪宅的山水資源，但區內樓盤的目標客戶大體相同。

　　李丁也承認，他們的新盤在戶型結構以至產品定位上，都與保利西子灣有很多相似之處。限價房客戶很自然就成為他們極力爭取的對象。

　　面對突然殺出的競爭對手，保利西子灣銷售負責人一再表示，限價房利潤率非常低，不會再有優惠空間。“購房者只要能成功選購，已算大賺一筆。”他強調。

　　尷尬

　　保利西子灣面臨的進退兩難境地，恰好折射出限價房項目的尷尬。早在土地公開拍賣時，政府已確定了限價房項目的利潤率，開發商騰挪空間不大。如保利西子灣一年多前買地時樓面地價達到每平方米2557元。以每平方米6500元的最高限價算，實際利潤率約在15%左右。

　　反觀狙擊保利西子灣的“時代-糖果”地塊，實際位于金沙洲南海市里水鎮一側，去年初開發商僅以每平方米約1200元的樓面地價購入，相對而言，其回旋余地就大得多。

　　在限價房項目更為集中的廣州東郊科學城，上演著相似的一幕。2007年1月，萬科(00002.SZ)拿下其中一處限價房地塊，樓面地價達到每平方米2635元，售價限制在6000元，當時萬科方面就表示，項目實際利潤率已在20%以下。萬科項目還沒上市，與其遙遙相望的碧桂園(2007.HK)增城鳳凰城新一期住宅單位開出了每平方米4400元的售價。碧桂園向來以低成本拿地著稱，遠離廣州市中心的鳳凰城據說地價也相當低廉，有開發商羨慕“他們是進可攻退可守”。

　　廣州現有的限價房項目大多位于城市邊緣地區，直接面對鄰近縣市低地價樓盤的沖擊，而自身地價不菲的“先天不足”，又讓它們苦無還手之力。“反正我們已成為別人的靶子了。”一位限價房開發商感嘆說。

　　廣州國土房管局官員向記者表示，目前來看，限價房會讓有關開發商利益受一些影響，但至少起到了控制房價過快上漲的作用。

　　迷惘

　　一些開發商并不同意限價房已拉低廣州樓價的官方說法。據時代地產一位高層透露，去年12月他們的內部會議上給“時代-糖果”敲定的售價，要稍高于保利西子灣，低價開盤，更多是一種針對限價房的競爭性銷售策略而已。一旦保利西子灣申請結束正式開售，前者伺機加價的可能性非常大。

　　對限價房的實際功能，曾參與廣州有關政策設計的代理行合富輝煌(0733 .HK)首席分析師黎文江也有所保留。他認為，限價房會讓項目附近區域樓盤競爭更激烈，對樓價走勢有一定影響，但對市中心片區卻不見得有明顯效果，而且供應量太少，對首次置業者的剛性需求來說，無異于杯水車薪。

　　“限價房就像一個調節器，房價增長過快時，政府應增加其供應規模，若樓市平穩運行，房價水平與居民收入基本相適應，政府應減少供應規模。”他說，“但問題在于，如何確定不同時段限價房供應的合理規模？”

　　一直作為內地學習對象的中國香港和新加坡的住房保障制度，是建立在高效的社會信用體系基礎上，居民實際收入水平和房屋需求的迫切程度，均有可信數據作為決策依據。正因如此，他們的保障性住房供應才在疏導剛性需求的同時，不至于對商品房市場造成直接沖擊，又足以保證中低收入家庭“居者有其屋”。

　　DTZ戴德梁行研究總監黎慶文預計，今年廣州將推出9個限價房項目，單位總套數約占廣州同期中檔住宅樓盤供應量的10%，由于限價房設計上針對中檔樓盤消費階層，將令此類項目競爭趨于激烈。

　　多年研究政府公共政策的中山大學教授朱亞鵬回憶說，1998年以前，廣州市政府也曾利用經濟適用房作為樓市供應調節工具，但因為擔心“干擾市場運作”，1998年以后即不再修建經濟適用房。

　　“房價下跌，土地出讓金跟著降低，這將直接減少地方政府‘第二財政’收入，這些根本矛盾沒解決，如何能保證政府對限價房供應量的判斷科學有效？限價房最終會不會變味？”他質疑道。(龍飛)