限價、低租——

　　尋找出路的兩條腿

　　重慶市南岸區仰天窩，一塊6100多平方米的空地已經打好地基。今年底，兩座高樓將在這里拔地而起。這兩幢樓是南岸區第一處開工的“低租低價房”，供應對象很明確：既不屬于住房保障的范圍，一段時間內又買不起商品房的中低收入家庭。

　　截至去年底，南岸區的廉租房制度已經對住房困難的低保家庭實現了全覆蓋。就在這個過程中，該區商品房價格也由每平方米2000元左右上漲至5000元。

　　“在南岸區有這么一批人，比如剛參加工作的年輕人、軍隊轉業人員和一部分已經在城市打工多年、比較穩定的農民工，他們積蓄少、收入不高，在目前的房價水平下，短時間買不起房子，在市場上也很難租到合適的房子，他們的住房困難需要政府幫助解決。”南岸區區委書記張季說。粗略統計，南岸區這樣的家庭有將近7000戶。

　　同樣的情景出現在全國各地：低收入家庭的住房保障力度不斷加大，而各大中城市房價漲幅居高不下，住房租賃市場尚不健全。中等收入家庭的住房困難變得越來越突出。“要幫助這7000戶家庭，必須由政府主導建設一批政府擁有產權的‘公房’，再低價出售或出租給他們。”張季希望把南岸區這種“公房”比例提高到10%左右，“目前幾乎是零。”

　　按照這個思路，南岸區提出“低租低價房”的概念。該區未來5年將建100萬平方米的此類住房，其中低租房30萬平方米，低價房70萬平方米。仰天窩的兩幢樓共有958套，戶型從40平方米的開間到68平方米的兩室兩廳不等。“幫助中等收入家庭解決住房困難，地方的實踐走在了前面。”建設部有關部門負責人說，目前有關部門正在研究制定相關政策，從各地實踐看，限價房和政策性租賃住房，即南岸區的“低租低價房”，是探索出路的兩條腿。

　　定價——

　　多少才合適

　　“挺貴的！還是買不起！”得知海淀區西三旗首批限價房定價為6350元/平方米、比周邊樓盤價格低3000元左右時，許多北京市民的反應十分強烈。但這一定價，符合北京市確定的“比周邊普通商品房價格低10%—15%”的定價原則。

　　當前，大多數城市采取與北京類似的定價機制。專家認為，除了地價之外，房屋的品質、物業配套、小區環境、開發商信譽都會對房價產生重要影響，政府對其估價的難度可想而知。因此，采用參照市場價格按一定比例下浮的做法無疑是最省心、省力的辦法。但若只是簡單地參照商品房市場價格，必然隨著目前走高的房價而水漲船高，無法體現保障功能。

　　限價房之所以便宜，因為開發商拍得的土地也是有價格上限的“限價地”，土地成本大大降低。同時，不少城市政府對限價房開發建設減免了稅費，并限制了開發商的利潤，如北京市限制在8%—10%之間。也正是因為必須通過競拍方式獲得土地，限價房不可能像土地無償劃撥的經濟適用房一樣便宜。但究竟應該如何定價，如何在政府的土地收益、開發商利潤和老百姓的承受能力間找到一個相對合理的平衡點，現在還沒有更好的辦法。

　　銷售——

　　限價房到底該賣給誰

　　去年底，廣州市為即將銷售的第一批限價房確定了購買對象的條件，由于沒有對收入進行限制，引發了巨大爭議。人們質疑，雖然廣州已經對限價房實行了有限產權，并加強銷售過程中的監督管理，但如果不對收入進行限制，限價房最后可能大量落入有錢的“關系戶”手中。

　　廣州市相關部門作出了補充規定，凡個人稅前年收入低于10萬元，夫妻雙方年收入低于20萬元的家庭，符合其他條件即可申請購買限價房。由于限制過于寬泛，對限價房銷售對象的爭論并沒有因此停止。

　　限價房到底該賣給誰？“由于目前我國還沒有對中等收入家庭的標準有明確的認定，各地情況差別也比較大，因此各地對限價房銷售對象的限制還比較寬泛，還需要進一步明確。”上述負責人說。

　　融資——

　　政策性租賃房需找到融資渠道

　　按照計劃，南岸區的低租房基本租金將定在每月6.8元/平方米左右(與當地事業單位的租房補貼相當)，低于南岸區10元/平方米左右的市場價。對于能享受租房補貼的人群，將按市場價收費，自己只要貼一部分就可以。對享受不到該補貼的一般老百姓，只收取基本租金。

　　“如果能為政策性租賃住房探索出一條成功的道路，將成為幫助中等收入家庭解決住房問題突破點，也是解決整個房地產市場許多問題的突破點。”該負責人說。

　　由于政策性租賃房租金便宜，利潤很低，資金來源如何保證和建設運營采用什么模式成為能否長期發揮作用的關鍵。廈門的“保障性租賃住房”起步較早，采取政府投資、國企代建的方式。在廈門，不管是租賃房還是商品房，均由政府投資興建。政府做出規劃以后，委托有實力的大型國有房地產開發企業進行建設，國企完成項目工程以后，僅能獲取很低的代建費。

　　南岸區的實踐則更加大膽。財政擔保從銀行貸款，政府統一建設，以低租房的租金償還利息并負擔房屋維護管理，以低價房銷售利潤償還本金，將房產注入政府成立的資產管理公司進行市場化管理——南岸區為低租低價房設計了這樣一套“政府投資、市場經營、街道管理、社會贊助”建設運營模式。“這樣政府不用貼很多錢，就可以讓模式運轉起來。”張季透露，“目前這個模式的框架已經搭好。就看具體執行的效果，我們也是摸著石頭過河。”

　　“這么大規模的投資，完全靠政府投入不可能。必須采取政府主導、市場運作的方式。”建設部相關部門的這位負責人認為，政策性租賃房當前最需要解決的是融資機制的問題，而當前大多數城市還是僅靠地方財政的投入在建設，無法在較短的時間內滿足市場要求。

　　我國重點保證經適房用地(鏈接)

　　2007年,我國城市建設用地審批遵循從嚴從緊，總量控制，有保有壓，突出重點的原則。

　　國土資源部發布的統計信息顯示，2007年度用于城市基礎設施、公共建筑、工業倉儲、居住和特殊項目建設的批準用地,分別占批準用地總面積的24.56%、18.23%、17.34%、39.14%和0.72%。其中，在居住用地中，重點保證了經濟適用房、廉租住房和中低價位、中小套型普通住房用地。

　　去年1月至5月，住宅用地土地供應量比去年同期增長35.5%，普通商品房土地供應總量同比增長76.3%，經濟適用房土地供應總量同比增長166%。(王煒)