中新網(wǎng)12月20日電 據(jù)中國(guó)人民銀行網(wǎng)站消息，中國(guó)人民銀行副行長(zhǎng)劉士余近日在加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理專(zhuān)題會(huì)議上指出，房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨部分城市房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快等四個(gè)問(wèn)題。劉士余還表示，部分居民在擁有自住房后，將住宅作為投資選擇，從而產(chǎn)生了較為普遍的投資與炒房行為，進(jìn)一步加劇了供需矛盾，推動(dòng)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲。

　　劉士余說(shuō)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)與房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)快速發(fā)展的同時(shí)，我們也看到，近一段時(shí)間，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)部分城市房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快、供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理、低收入群眾住房困難等突出問(wèn)題：

　　1.商品住房?jī)r(jià)格持續(xù)上漲。2003年至2006年，全國(guó)城鎮(zhèn)房屋銷(xiāo)售價(jià)格漲幅同比達(dá)到5.1%、10.8%、6.5%、5.3%。到今年10月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比增長(zhǎng)9.5%；新建商品住房銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲10.6%，呈現(xiàn)出總體持續(xù)上升的趨勢(shì)。

　　2.供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理。住房特別是中小套型住房供應(yīng)總量不足。據(jù)建設(shè)部門(mén)統(tǒng)計(jì)，2006年初，在40個(gè)重點(diǎn)城市新上市的商品住房中，套型建筑面積在90平方米以下的住房面積所占比重為19.18%，2007年10月份，這一比重有所提高，但也只有25.77%，與現(xiàn)行政策規(guī)定的調(diào)控目標(biāo)還有較大的差距。

　　3.調(diào)控政策尚未得到全面落實(shí)。幾年來(lái)，針對(duì)房?jī)r(jià)上漲較快、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理等問(wèn)題，國(guó)務(wù)院采取了一系列政策措施，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，取得了積極成效，但也存在政策措施在一些地方?jīng)]有全面貫徹落實(shí)的問(wèn)題。中低價(jià)位、中小套型普通住房供應(yīng)明顯不足。2007年1月-10月，全國(guó)90平方米以下住房開(kāi)發(fā)投資占住宅總投資的比重只有21.46%。一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)囤積土地、捂盤(pán)惜售、造勢(shì)抬價(jià)的行為時(shí)有發(fā)生。2007年1月-10月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)31.4%，新開(kāi)工面積增長(zhǎng)22.6%，但竣工面積只增長(zhǎng)了9.1%。

　　4.低收入家庭住房還面臨較大困難。目前，全國(guó)城鎮(zhèn)人均住房建筑面積在10平方米以下的低收入家庭近1000萬(wàn)戶(hù)，其中低保家庭約400萬(wàn)戶(hù)，占城鎮(zhèn)家庭總戶(hù)數(shù)的5.5%。而同時(shí)，一些城市房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，中小戶(hù)型住房租賃市場(chǎng)發(fā)展較慢，低收入家庭住房問(wèn)題無(wú)法通過(guò)市場(chǎng)解決。

　　劉士余說(shuō)，上述矛盾和問(wèn)題，雖然是局部性的、結(jié)構(gòu)性的，但影響很大，社會(huì)廣泛關(guān)注。究其原因，主要有以下幾個(gè)方面：

　　一是住房供求矛盾突出。從需求角度看，隨著人民收入水平的提高、城市化進(jìn)程的加快上，不僅形成了持續(xù)、強(qiáng)勁的住房消費(fèi)需求。而從供給角度看，供應(yīng)總量明顯不足，供給結(jié)構(gòu)失衡，中小戶(hù)型供應(yīng)明顯較少。今年1月-10月，全國(guó)完成商品住宅竣工面積2.32億平方米，同比增長(zhǎng)8.8%，銷(xiāo)售面積4.89億平方米，同比增長(zhǎng)33.1%；銷(xiāo)售面積是竣工面積2.11倍，供給的增長(zhǎng)明顯趕不上需求的增長(zhǎng)。

　　二是住宅建設(shè)用地供應(yīng)緊張，地價(jià)、原材料及人工費(fèi)用不斷上漲，形成房?jī)r(jià)上漲的成本推動(dòng)因素。

　　三是住房消費(fèi)心理預(yù)期和住房?jī)r(jià)格上漲相互推動(dòng)，導(dǎo)致部分城市居民在住房消費(fèi)上重買(mǎi)輕租、追求早買(mǎi)房、買(mǎi)大房。部分居民在擁有自住房后，將住宅作為投資選擇，從而產(chǎn)生了較為普遍的投資與炒房行為，進(jìn)一步加劇了供需矛盾，推動(dòng)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲。

　　四是國(guó)際房?jī)r(jià)上漲具有一定的傳染性。近幾年，全球房地產(chǎn)價(jià)格上漲之快、時(shí)間跨度之長(zhǎng)、波及范圍之廣，在世界經(jīng)濟(jì)史上少有。美國(guó)、英國(guó)、法國(guó)、西班牙、意大利、比利時(shí)、丹麥、瑞典、澳大利亞等發(fā)達(dá)國(guó)家，以及巴西、印度、泰國(guó)等發(fā)展中國(guó)家近年來(lái)均出現(xiàn)房?jī)r(jià)持續(xù)快速上漲現(xiàn)象，有的國(guó)家房?jī)r(jià)仍在上漲。2001年至2006年，美國(guó)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)了54.9%，其中2005年增長(zhǎng)率達(dá)到11.32%；法國(guó)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)了50%，其中2005年增長(zhǎng)率達(dá)到16.25%；英國(guó)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)了85.4%，其中2002年增長(zhǎng)率達(dá)到24.86%。在經(jīng)濟(jì)日益全球化的今天，在全球流動(dòng)性過(guò)剩的推動(dòng)下，隨著資金的國(guó)際流動(dòng)，房?jī)r(jià)上漲已經(jīng)具有顯著的國(guó)際傳導(dǎo)特征。