國內首批“限銷售價格、限戶型面積、限銷售對象”的限價房即將正式銷售　　

　　核心提示

　　12月19日下午，廣州市國土房管局正式通報廣州市限價商品住宅銷售辦法，國內第一批“三限房”即將進入正式銷售程序。原本的“雙限房”為何變成了“三限房”？限價房的開售，能夠真正緩解供需矛盾，賣給合適的人群嗎？這些問題，吸引了人們關注的目光。

　　遭遇銷售難題，“雙限房”變成“三限房”

　　近兩年，廣州房價進入快速飆升期，房價從去年1月的5564元/平方米飆升到今年10月份的11970元/平方米——兩年不到，房價翻番。

　　為平抑房價，2006年12月廣州拿出金沙洲的四幅儲備地，進行全國首次“雙限雙競”地拍賣。也就是說，開發商要在限制房價和戶型的地塊上競拍土地，商品房銷售價格要最低，競拍的地價則要最高。一年過去了，“雙限雙競”地上的房子陸續建了起來，開發商卻發現，“雙限房”沒法賣。

　　“保利西子灣”是廣州4個限價樓盤中建設進度最快的一個。記者采訪時看到，該樓盤第一期8棟843套限價房已進入最后的工程掃尾階段。一梯四戶的11層小高層單位，套型建筑面積在90平方米以下；房間格局方正，水電煤氣到位，裝修簡單實用。

　　開發商告訴記者，按照普通樓盤的銷售速度，現在應該到了業主收樓的高峰期了。但廣州市主管部門一直按住該樓盤，不許開發商擅自銷售。

　　這是為什么呢？

　　按照競拍時的承諾，“保利西子灣”的銷售價格最高不超過6500元/平方米，而周邊的同等樓盤銷售價格已經超過1萬元。如果敞開發售，怎樣保證這批物美價廉的房子能夠賣到那些真正有住房需求的人手里呢？

　　人們擔心，如果開發商或者承銷商找來一大批五花八門的身份證先期簽訂預售合同，轉手放到二手市場，或者限價房落到蠢蠢欲動的炒房者手中，則政府一年多的努力將功虧一簣。

　　“三限房”銷售對準購房有困難的普通收入家庭

　　在討論中，人們發現，“雙限房”的需求對象與廉租房、經濟適用房的需求對象并不一樣。一部分普通收入家庭，例如近年落戶廣州的大學生和等著買房結婚的年輕人等，雖然有一定的購買能力，但要完全承受廣州的房價又有很大的困難。他們被稱為購房“夾心層”。

　　廣州市國土房管局局長謝曉丹舉例說，現在的大學畢業生錯過了房改，沒有福利房；申請廉租房、經濟適用房又不夠條件；買房又承擔不起商品房的高價，一點點“貨幣分房”對他們來說也是杯水車薪。他們是對商品房需求很大、很迫切的一個群體。

　　廣州市主管部門希望限價房去解決這部分社會“夾心層”的住房問題，既可解急需購房的年輕人燃眉之急，也可化解這部分最旺盛的購房需求對房價上漲的刺激。

　　家庭年收入低于20萬的門檻低不低？

　　限價房銷售辦法頒布前，關于購買資格的爭論就一直沒有停。有人認為，家庭稅前年收入在20萬元以下的門檻太低，不符合“保護中低收入者住房需求”原則。

　　對此，廣州市國土房管局副局長黃文波解釋說，廣州推出限價房，目的在于通過政府調控使房價穩定在與居民收入相適應的水平上，緩解中等收入“夾心層”的購房壓力。

　　據測算，能夠正常負擔該限價房月供的家庭，家庭年收入不低于7萬元；而在房價相對較高的越秀區，正常負擔同類商品房月供，家庭年可支配收入不能低于19萬元，所以，廣州確定了“家庭稅前年收入在20萬元以下”的標準。

　　黃文波說，推出限價房不僅要考慮到保護困難群體利益，還要考慮到購買者能夠承受的供房壓力。

　　在銷售政策中，最核心的一條就是限價房只提供給“首次購房者”，希望以此限制可能出現的投機行為。

　　廣州社科院研究員丁力認為，“限價房”牢牢定位于解決“夾心層”首次置業剛性需求。這不僅有利于解決他們的住房問題，還有利于抑制投機性需求，規范市場秩序，抑制房價的不合理增長，一舉多得。

　　如房價繼續高企，廣州將擴大限價房供給

　　據了解，限價房銷售過程中，開發商只負責房子的推廣和預售合同的簽訂。國土房管部門對銷售對象進行預登記和審核申請人購房資格，并公開搖珠確定購買順序，最后進行購房資格公示。

　　限價房會不會成為一項長期政策？謝曉丹說，廣州市對限價房政策將長期堅持，但靈活掌握。在房地產市場不穩定、房價高企的時候，政府將大力推限價房，供給量甚至可以達到總供給量的40%以上；當房地產市場恢復平穩，政府將少推甚至不推限價房。

　　廣州市市長張廣寧介紹說，廣州今后住房保障體系將分為四個層次，“雙特困戶”配租廉租房；中低收入家庭申購經濟適用房；富裕家庭需要改善住房條件的，通過房地產市場解決；處在中低收入與富裕階層之間的“夾心層”，政府將大力推行這種“限價房”。這樣多層次住房保障體系既解決不同人群的住房需求，也有效規范房地產市場。(李剛)