繼去年7月建設(shè)部等六部委聯(lián)合發(fā)布“限外令”之后，國(guó)家發(fā)改委和商務(wù)部公布了《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄(2007年修訂)》，新增限制外資進(jìn)入房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)交易及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀(jì)公司。

　　與2002年和2004年版的《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》相比，2007版在房地產(chǎn)領(lǐng)域開(kāi)始向外資收緊。新的《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》規(guī)定，從2007年12月1日起，外資將不再鼓勵(lì)進(jìn)入普通住宅的開(kāi)發(fā)建設(shè)，同時(shí)外資被限制進(jìn)入房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)交易(存量房交易)及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀(jì)公司。

　　其實(shí)，為積極促進(jìn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，在2002年和2004年的《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》中，都鼓勵(lì)外資對(duì)國(guó)內(nèi)普通住宅的開(kāi)發(fā)建設(shè)。而在限制范圍上，也一直鎖定在土地成片開(kāi)發(fā)(限于合資、合作)，高檔賓館、別墅、高檔寫(xiě)字樓和國(guó)際會(huì)展中心的建設(shè)、經(jīng)營(yíng)上。

　　在普通住宅的開(kāi)發(fā)建設(shè)領(lǐng)域，中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)包宗華對(duì)本報(bào)記者表示：“目前，國(guó)內(nèi)資金明顯流動(dòng)性過(guò)剩，開(kāi)發(fā)建設(shè)普通住宅的國(guó)內(nèi)資金已足夠充裕。”

　　2006年7月，六部委出臺(tái)了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見(jiàn)》。在該意見(jiàn)中，禁止投資者以境外直接持有中國(guó)物業(yè)的方式投資中國(guó)房地產(chǎn)，堵住外資以股權(quán)投資直接向國(guó)內(nèi)投資。同時(shí)規(guī)定境外人士只有在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)時(shí)間超過(guò)1年，才可以購(gòu)買(mǎi)符合實(shí)際需要的自用、自住商品房，但不得購(gòu)買(mǎi)非自用、非自住商品房。

　　然而，這一“限外令”并沒(méi)有有效堵住境外熱錢(qián)的涌入，很多外資購(gòu)房人把眼光轉(zhuǎn)向了二手房市場(chǎng)。統(tǒng)計(jì)顯示，70個(gè)大中城市二手住宅價(jià)格前三季度上漲6.6%。

　　中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰向本報(bào)記者分析，在歐美等發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)上，二手房是真正的主導(dǎo)者，二手房交易量占這些國(guó)家整個(gè)房地產(chǎn)交易量的80%左右，而中國(guó)這個(gè)比例還不到40%。

　　李文杰表示，國(guó)外的投資基金看準(zhǔn)中國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)以后也一定是二手房交易占主導(dǎo)的市場(chǎng)，于是正紛紛進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)。

　　據(jù)他分析，目前在房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)，估計(jì)有一半房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀(jì)公司含有外資成分；在高端置業(yè)顧問(wèn)領(lǐng)域，外資成分企業(yè)居多，而在房地產(chǎn)的三級(jí)市場(chǎng)則是國(guó)內(nèi)企業(yè)居多。

　　李文杰認(rèn)為，新的“限外令”，在擔(dān)心防止外資通過(guò)中介進(jìn)入炒房領(lǐng)域方面，是有合理性的，目前全國(guó)上下從去年開(kāi)始都在整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。但目前房地產(chǎn)中介領(lǐng)域的混亂是政府監(jiān)管力度的問(wèn)題。中介行業(yè)實(shí)際起著提高流通、降低成本的作用，目前房地產(chǎn)中介的趨勢(shì)是海外融資加快，而限制外資，將降低中介行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)。

　　對(duì)于限制外資進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)的政策影響，包宗華覺(jué)得其未來(lái)效果還不好預(yù)測(cè)。前年韓國(guó)也面臨著高房?jī)r(jià)問(wèn)題，隨后韓國(guó)出臺(tái)二手房轉(zhuǎn)讓征收30%高稅以限制二級(jí)市場(chǎng)，該政策既遏制了房?jī)r(jià)，但也帶來(lái)了二級(jí)市場(chǎng)的蕭條。(孫榮飛)