物業管理企業以后要改稱“物業服務企業”。這可不是簡單的名稱變化，它意味著，物業公司須對自己的角色重新定位。

　　“翻身做主”的業主也要有“主人”的姿態，拖欠物業費，大名可能上小區的“公告”，同時還要繳納滯納金。

　　所有這些，都是《鄭州市物業管理條例(草案二次審議稿)》(以下簡稱“二審稿”)作出的最新修改，同時，二審稿還吸納了河南文豐律師事務所負責起草的《鄭州市物業管理條例(代擬稿)》(以下簡稱“代擬稿”)的內容。今天，鄭州市人大常委會將對二審稿進行第二次分組討論，明天下午將進行表決。

　　【名稱有改動】

　　物業公司“回歸本位”

　　目前，很多物業公司把業主當做自己的管理對象，認為業主應當無條件服從自己的管理，這引起業主的不滿，為此引發的糾紛也屢見不鮮。

　　提到問題癥結，業內人士認為這是由于物業公司沒有擺正自己的位置，而二審稿將讓物業公司在自己的位置上坐得端端正正。

　　根據《物權法》和國務院《物業管理條例》，二審稿將原來的“物業管理企業”稱謂，改為“物業服務企業”，這兩字之差，讓物業公司回到了自己應該坐的位置上。

　　同時，二審稿還對“物業”的概念進行了界定——本條例物業，是指已建成投入使用的房屋建筑及其附屬設施、設備和相關場地。

　　【權利有保障】

　　業主大會要按規定成立

　　一些新建小區，業主入住后，小區業主大會的成立卻遙遙無期，物業公司往往以入住率不高或業主入住時間不長為由推托，業主的權利也很難得到保障。

　　針對此，鄭州一市直部門提出，為了促進新建小區業主大會盡快召開，應將業主大會成立條件予以細化，從交付面積和交付時間兩方面加以規定。

　　二審稿采納了代擬稿的有關規定，列出了應成立業主大會的條件：

　　1.商品房出售并交付使用建筑面積占總建筑面積50%以上的；2.商品房出售并交付使用建筑面積占總建筑面積30%以上不到50%，且首套房屋交付使用已滿12個月的；3.商品房出售并交付使用建筑面積占總建筑面積不足30%，但首套房屋交付使用已滿24個月，且業主總數在30個以上的。

　　業主10人以上可要求召開業主大會

　　在代擬稿中，起草者認為，要求成立業主大會是業主的權利，提出“半數以上的業主”才可提交報告。市人大常委會組成人員認為這一條件過嚴，不利于業主權利的行使，建議修改。

　　二審稿采納了這一建議，將“半數以上的業主”修改為“業主10人以上”。

　　針對一審稿中“向物業所在地的縣(市、區)房地產管理部門和街道辦事處、鄉(鎮)人民政府提交成立業主大會的書面報告”的規定，二審稿刪除了“街道辦事處、鄉(鎮)人民政府”的內容。

　　此外，一審稿中“誰提交業主大會成立報告，誰就承擔成立費用”的規定，也被修改為“業主大會籌備組工作所需經費，由建設單位承擔”。

　　【民意受尊重】

　　房屋共有人也是業主

　　以前，有些開發商以尚未出售房屋業主的身份，出面操縱物業小區投票權，控制或者“強奸”民意，業主盡管明知內幕卻又無可奈何。

　　代擬稿起草律師認為，建設單位是以出售房屋為目的的，把建設單位作為尚未出售房屋的業主，有違業主本質。同時，在征求社會各界意見時，也有不少業主提出，房屋共有人也應當作為業主。

　　經過研究，鄭州市人大法制委員會采納了上述意見，刪除了一審稿中“尚未售出的房屋，建設單位為業主”的內容。在二審稿中，增加規定：房屋所有權證及商品房買賣合同中記載的“共有人”也為業主。

　　業主可要求審計業委會收支

　　為防止業主委員會及其成員利用職權謀私利，損害業主利益，二審稿增加內容：“業主委員會任期屆滿，有20%以上業主聯名要求的，應當對業主委員會財務收支情況進行審計”。

　　【不準亂要錢】

　　代收水電費禁收手續費

　　因為拖欠水電費，不少居民及小區都曾受過停水停電的“禮遇”。

　　一審稿及代擬稿達成共識：水、電、氣、暖、郵政、通信、有線電視等公用企事業單位不得強制物業服務企業代收費用，不得因物業服務企業拒絕代收費用而停止提供服務。

　　但是，有常委會組成人員提出，這些規定不屬于本條例調整的內容。因此，二審稿中，公用企事業單位“不得因物業服務企業拒絕代收費用而停止提供服務”的規定被刪除了。

　　同時，二審稿增加規定：“物業服務企業接受委托代收有關費用的，不得向業主收取手續費等額外費用”。

　　【該繳的別欠】

　　拖欠物業費得繳滯納金

　　“×××拖欠××元物業費，請于×月×日之前繳納”，在一些小區的公告欄上，類似的公告并不少見。

　　一審稿曾規定，業主逾期不繳物業費的，業主委員會可以在本物業管理區域內公示，逾期仍不繳納的，物業服務企業可以向法院提起訴訟，或申請仲裁。

　　法制委員會在立法調研中了解到，目前業主欠費具有一定普遍性，其后果是惡化了物業服務企業和業主之間的關系，影響物業管理活動的正常進行。為此，二審稿增加了一項懲罰措施：對逾期不繳納物業費的業主，物業服務企業可以按照約定加收滯納金。

　　對于多層、高層住宅前期物業收費，草案曾規定實行政府指導價，在二審稿中，這一規定被刪除。

　　另外，在買房前，開發商的宣傳頁、沙盤顯示小區綠化率往往非常高，很多人正是沖著讓人賞心悅目的綠色，才痛快簽下購房合同。可是，一些業主入住不久，就發現綠地正被新樓盤代替，并由此引發“護綠”官司。

　　基于上述考慮，曾有提議要求將綠地等公共設施寫入合同，但此要求因為與《物權法》有關規定不夠一致，最終在二審稿中被刪除。

　　【其他】

　　維修資金咋管要等政府細化

　　動輒數百上千萬的專項維修資金，敢不敢交給業主去管理，是草案爭議的焦點之一。

　　在征求意見時，有常委會組成人員提出，對于專項維修資金的管理使用，建議市政府在制定具體管理辦法時，對相關內容予以細化。

　　而國務院《物業管理條例》中也規定：“專項維修資金收取、使用、管理的辦法，由國務院建設行政主管部門會同國務院財政部門制定”。

　　為此，二審稿中仍規定，“專項維修資金由業主委員會管理，也可由業主委員會委托市或縣(市)、上街區房地產管理部門設立的專項維修資金管理機構代管”。但在刪除相關制約規定的同時，增加了條款：“專項維修資金的具體管理辦法，由市人民政府根據國家有關規定另行制定”。(記者肖風偉肖海麗）