加息、提高第二套住房首付比例，以及即將開始試點的物業(yè)稅等等宏調政策接踵而至，有業(yè)內人士預測，十七大之后還將出臺更多宏觀調控制政策，種種跡象表明，新一輪“宏調”將降臨。同時，廣州乃至全國相當多城市樓價已處于高位狀態(tài)，在廣州，隨著“萬元房”時代的推進，投資性消費受抑制，具備購買力的消費群體逐漸收窄，從今年國慶黃金周可以看出，有價無市的局面日漸形成。

　　在宏調政策及購買力減弱的雙重壓力下，廣州樓價是否還有上升的空間？本期專題我們將針對日前出臺或即將出臺的宏調政策進行深入分析和探討：到底哪項才是影響樓價的“重磅炸彈”！

　　政策一：首付

　　提高二套房首付 買房彈性仍很大

　　殺傷力：★★★

　　中國人民銀行、中國銀監(jiān)會9月27日晚聯(lián)合發(fā)布通知，對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%。而備受關注的“第二套住房”認定標準已達成最后共識，其中最引關注的是，已結清借款的購房者仍可算作第一套住房貸款者。業(yè)內人士認為，該政策對于“第二套房”的界定標準仍有模糊之處，政策可謂是“高舉輕打”，市場影響力有限。

　　地產(chǎn)專家韓世同分析，政策對于首次置業(yè)的人仍然實行原來的首付比例和貸款利率，所以中低收入的首次買家絲毫不受影響。然而對于能買得起第二套房的中高收入人群來說，政策也給他們預留了很大空間，首先是公積金沒有列為參考標準，而目前買房人群一定程度是那些擁有很高公積金的國有企業(yè)員工。此外，一些高收入買家為了改善居住環(huán)境，他們完全有能力把第一套房的貸款結算清，或干脆一次性付款。據(jù)了解，目前一些外資銀行仍沒有確定具體的首付比例，為了爭取到客戶資源，很可能仍為買家提供之前的優(yōu)惠利率。

　　業(yè)內人士認為，該政策對于投資買家造成了不小的影響，而對于自住買家來說，短期內會導致其觀望態(tài)度，但由于政策彈性很大，因此，長期來看對買家并不會造成太大影響。

　　政策二：利率

　　上調存款準備金利率 房企或縮減投資規(guī)模

　　殺傷力：★★★

　　中國人民銀行13日宣布，將從今年10月25日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。由此普通存款類金融機構將執(zhí)行13%的存款準備金率標準，達到近年歷史高點。對照近幾次上調時間可以發(fā)現(xiàn)，央行上調存款準備金率頻率逐步加快。

　　對于此次調控，廣州中地行策略顧問有限公司董事長徐建平表示，這對房地產(chǎn)業(yè)的間接影響可能是投資規(guī)模的縮減，部分開發(fā)商可能因資金短缺，而急于拋售手中的房源回籠資金。廣州房地產(chǎn)專家韓世同也表示，存款準備金率越高，銀行可放出貸款的額度就越小。此次上調可凍結銀行體系資金超過1800億元，在自身錢袋子收緊的情況下，銀行將對大額貸款的開發(fā)商收緊放貸。一位開發(fā)商證實了這種說法，央行不斷收緊銀根，企業(yè)想獲取項目開發(fā)所需的大規(guī)模資金受到限制，必然會降低投資的速度。同時，企業(yè)從銀行之外的渠道融資，資金成本也在不斷增加。

　　但光大花園副總經(jīng)理陳洪志卻認為，由于上調幅度小，所以對房地產(chǎn)市場的實際影響不大，主要在于信號意義。

　　政策三：物業(yè)率

　　物業(yè)稅一旦開征 對樓價影響難說

　　殺傷力：★★

　　國家稅務總局相關負責人在稅務總局前三季度稅收情況新聞發(fā)布會上明確表示，目前正在積極穩(wěn)妥地進行物業(yè)稅出臺前的準備工作。物業(yè)稅的開征，對于樓價的作用到底有多大，日前記者在采訪時了解到，多數(shù)業(yè)內人士對物業(yè)稅的征收效果持保留意見，到底對樓價起到促進作用還是拉低作用也不好判斷，具體要看稅率的高低以及稅收面有多大。

　　廣州光大花園董事副總經(jīng)理陳洪志表示，物業(yè)稅一旦征收，樓價可能在短期內會有象征性地降低，但下降的絕對值不會和物業(yè)稅征收的絕對值成正比。他舉例說，物業(yè)稅征收5%，樓價并不會因為你開發(fā)成本降低了5%而“乖乖地”降低5%。他認為，從整體市場的長遠發(fā)展規(guī)律來看，影響樓價的主要因素還是市場的供求關系。

　　廣州中原地產(chǎn)項目總經(jīng)理黃韜則認為，物業(yè)稅征收是一個較長的過程，在未來幾年的過度期內，市場變化都難以估測，而目前物業(yè)稅的細則還沒有落實，開征的時間還有待商量，因此，現(xiàn)在就斷言征收物業(yè)稅對廣州樓價造成下滑言之過早。廣州地產(chǎn)專家韓世同也認為，物業(yè)稅還處于空轉階段，對樓價的影響要取決于這種稅種如何征收，稅率有多高以及征稅面有多大。“即使物業(yè)稅開征，對樓價的作用也不是直接的，他會影響買家的心理，從而影響市場的供求關系。”

　　政策四：增值稅

　　清算土地增值稅 影響或逐步加大

　　殺傷力：★★★

　　近期，廣州地稅局正式對2007年度房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行土地增值稅清算，拉開了土地增值稅正式清算大幕。據(jù)了解，土地增值稅的稅率是四級累進制，分別為增值部分的30%、40%、50%、60%。也就是說，房產(chǎn)增值越大，所需繳納的稅款就越多。

　　有消費者表示擔憂，土地增值稅的清算，是否會導致開發(fā)商進一步推高目前的房價水平？業(yè)內人士同樣表示，由于目前房地產(chǎn)行業(yè)集中度提高，大開發(fā)商壟斷市場愈發(fā)明顯，這種情況有利于他們將稅收加在消費者頭上。

　　對此，某開發(fā)商負責人表示，這種擔憂的可能性并不太大，土地增值稅的清算并不會促使開發(fā)商提高房價，因為土地增值稅所采用的是累進稅率，如果盲目地提高房價的話，一來消費者承受不了，二來會導致開發(fā)商最終所繳納的稅款可能更多。

　　政策五：加息

　　年內或再加息一二次 消費者擔憂還款能力

　　殺傷力：★★

　　加息不能算是針對房地產(chǎn)業(yè)的調控政策，更主要是針對過熱的股市、過高的貸款額以及過剩的流動資金。然而，不可避免的是房地產(chǎn)業(yè)要首當其沖地承擔加息的影響和后果。對房地產(chǎn)市場而言，加息幾乎是百分百的利空信息；對以銀行按揭貸款為購房手段的消費者來說，連續(xù)的加息，更是讓他們的負擔變得沉重了。

　　今年以來，央行已經(jīng)連續(xù)5次加息，特別是在近三四個月的時間里，加息的頻率更有加快的跡象。市場人士預測，由于有關部門近日推遲了9月的CPI數(shù)據(jù)發(fā)布，央行的第6次加息政策有望近期出臺，今年或將有一到兩次的加息行為。在央行還將繼續(xù)加息的壓力之下，讓不少消費者對未來的還款能力產(chǎn)生擔憂，紛紛推遲入市的步伐，轉為觀望態(tài)度。

　　有專家表示，雖然到目前為止開發(fā)商的壓力尚未體現(xiàn)出來，但不能說房價的持續(xù)飆升沒有加息的因素，房價的持續(xù)走高抵消了開發(fā)商的加息壓力。該專家表示，目前的房價已是市場難以承受的了，如果央行再連續(xù)加息，待消費者的觀望態(tài)度更加濃厚時，市場成交量就會有大幅的下跌，到時候開發(fā)商的壓力就會暴露出來，降價也就不遠了。

    關于供應結構

　　政策六：土地供應逐步放量

    殺傷力：★★★★★

　　據(jù)經(jīng)緯項目發(fā)展及研究部調查數(shù)據(jù)顯示，今年1~9月，廣州已供應住宅用地2.12平方公里，國土房管局將爭取再多推土地，完成今年4.75平方公里土地供應量的計劃。按此計劃，未來數(shù)個月內將有超過2.5平方公里的土地投入市場。而業(yè)內人士分析認為，按照目前推地的速度，完成今年5平方公里的推地計劃完全有可能。

　　廣州市已確定從2007年開始連續(xù)3年確保全市十區(qū)每年供應住宅用地5平方公里以上，其中2007年供應5.07平方公里，住宅供應總量建筑面積1250萬平方米。經(jīng)緯項目發(fā)展及研究部副經(jīng)理吳定金分析，在土地供應相對充足、大型發(fā)展商紛紛圈地全國、宏觀調控逐步發(fā)揮效用的態(tài)勢下，廣州未來的樓面地價走勢將平穩(wěn)發(fā)展，發(fā)展商購地行為亦將更加審慎與理性。

　　記者采訪了解到，廣州樓價居高不下，根本原因就是供求關系不平衡，地產(chǎn)商對未來土地供應拿不準情況，因此采取囤貨惜售的做法。“現(xiàn)在在土地供應上，政府的時間表已經(jīng)比較清楚了，開發(fā)商可以根據(jù)自己的需要理性拿地，盲目性減少了很多。”海珠區(qū)某樓盤副總經(jīng)理表示。有業(yè)內人士分析，土地供應按計劃完成，也可以給市民吃“定心丸”，減少市民追漲的熱情，進一步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。

　　政策七：繼續(xù)落實“90/70”政策

　　殺傷力：★★★★

　　今年國慶黃金月，由于廣州大力落實“90/70”政策，開始改變了近幾年來大戶型單位充斥市場的局面，有大批90平方米以下的中小戶型單位推出市場。業(yè)內人士估算，國慶期間廣州中小戶型比例可能占總貨量的30～40%左右，這一比例遠比以往高。

　　據(jù)記者了解，在“90/70”政策出臺后，一些項目反復修改設計方案，2006年9月后才陸續(xù)開始申請批準規(guī)劃建設許可。不少開發(fā)商處在觀望狀態(tài)，拖延項目設計時間和施工進度，等待政策“明朗化”，直到2006年末，大部分開發(fā)商才真正開始根據(jù)該政策修改調整項目規(guī)劃。因此，可以預計，明年將會迎來中小戶型供應高峰。

　　不少開發(fā)商表示，隨著90平方米以下單位的增多，市場競爭會更加激烈，如何創(chuàng)新產(chǎn)品、避免產(chǎn)品同質化是他們目前工作的重點。合富輝煌市場研究部首席分析師表示，中小戶型增多了，開發(fā)商必須通過創(chuàng)新來爭奪市場，而如何在有限的空間里解決多種功能的需要就成為開發(fā)商需要攻克的難題。

　　關于權益

　　政策八：《物權法》正式實施

　　殺傷力：★★★

　　《物權法》于今年10月1日正式實施。據(jù)了解，該法規(guī)的出臺和實施更多的是一種法律依據(jù)，目的在于規(guī)范市場的長期發(fā)展，而不僅只拘泥于對市場價格的調節(jié)。業(yè)內人士表示，《物權法》的正式執(zhí)行，最大意義在于業(yè)主在維權的時候更加有法可依。另外，物業(yè)續(xù)期條款的成立也為即將推行的物業(yè)稅征收提供了法律依據(jù)。

　　據(jù)了解，《物權法》中與房地產(chǎn)相關的內容可以概括為以下幾條：第一，建筑區(qū)劃內綠地、道路和配套(如會所)的歸屬問題；第二，明確業(yè)主對建筑物專有和公有的問題；第三，業(yè)主對其所有物享有的權利；第四，住宅用地70年后可續(xù)約；第五，關于征地拆遷的補償問題；第六，對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的要求。業(yè)內人士表示，其中的第一條和第四條在一定程度上將直接對房價產(chǎn)生影響，因為這關系到未來購房者購房成本和開發(fā)商開發(fā)成本的構成。

　　專家表示，即便開發(fā)商在《物權法》出臺之后，把共建配套物業(yè)的成本打入房價，進一步推升了房價水平，但在消費者的購房中，起碼可以起到一個明白消費的效果，而不再像以前那樣買了房子都不知道哪些是屬于自己的。

　　另外，為了落實《物權法》中有關“共有物權”的規(guī)定，廣州市擬在全國率先公示相配套的測繪辦法——《關于建(構)筑物房地產(chǎn)測繪中貫徹實施物權法若干問題的通知(征求意見稿)》，在全國首次提出“小區(qū)共有建筑面積不進行分攤”。雖然該《通知》目前尚在征求市民意見階段，還未正式獲準推行，有關負責人表示，如果推行這一方法，將小區(qū)內共有面積單獨測繪并標明，有利于小區(qū)共有物業(yè)的管理，也有利于業(yè)主共同維權，使業(yè)主更清晰了解自己的共有面積的使用范圍及構成，同時還將能防范不良開發(fā)商通過房地產(chǎn)測繪來欺詐業(yè)主。

　　關于住房保障

　　政策九：限價房數(shù)量逐步增加

　　殺傷力：★★★★

　　日前記者了解到，全國首個限價房——保利西子灣工程建設進度已經(jīng)具備拿預售證的標準，將在11月底銷售。有地產(chǎn)專家分析表示，目前限價房在廣州的比例還非常小，不能對整體樓市造成太大影響；如果能達到一定比例，影響將非常大。

　　廣州市出臺的《廣州市住房建設規(guī)劃(2006~2010)》顯示，5年內廣州將建設各類住房56.24萬套，總建筑面積5350萬平方米，平均每年建筑面積為1070萬平方米。同時，套型建筑面積90平方米以下的住房要占供應總量70%的比例實行總量控制，而且每年必須達到。規(guī)劃顯示，廉租房、新社區(qū)、部隊和單位自建經(jīng)濟適用房等政府保障型住房將達到11.43萬套、900萬平方米，占住房供應總量的比重從“十五”期間的5%提高到17%；同時，90平方米以下的中小戶型、中低價位普通商品住房將有24萬套、2160萬平方米。

　　廣州市國土房管局表示，目前廣州已將限價商品住宅對象確立為廣州戶籍、男性25周歲女性23周歲的首次置業(yè)者和首次置業(yè)家庭；將限價房戶型控制在90平方米以下，這些都能有效地解決住房需求。辦法還規(guī)定，限價房5年內不得轉讓和出租，5年后轉讓和出租的要補交差價，消除限價房的牟利空間。

　　韓世同分析，限價房地塊除了去年推出的幾塊外，今年只有2~3塊推出市場，總體比例還遠遠不夠滿足市場的需求，這從市民對保利西子灣的熱切程度就能看出。有業(yè)內人士指出，限價房若能再增加比例，將使市場供應量套數(shù)大量增多，對市場的沖擊將非常大，樓價也會隨之而降。

    政策十：經(jīng)濟適用房逐漸上市

　　殺傷力：★★

　　今年是廣州經(jīng)濟適用房建設投入規(guī)模最大的一年，共開工14個新社區(qū)，建設194萬平方米2.3萬套經(jīng)濟適用房。整個“十一五”期間，廣州將建政府保障型住房11.43萬套，約占全社會住宅建設總量的兩成。各個新社區(qū)保障型住房建成后將首先用作廉租房，剩下的一部分則用作經(jīng)濟適用房。

　　據(jù)房管局有關負責人介紹，目前同德已建成入住的經(jīng)濟適用房中，最新價格是每平方米3000元左右，而同地段的二手房價格就已達5000元。預計金沙洲新社區(qū)的經(jīng)濟適用房會高于3000元/平方米，但也只會略高于成本價。

　　廣州新城市地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理曹志偉表示，經(jīng)濟適用房很可能使樓價“事與愿違”上升。他認為，經(jīng)濟適用房對廣州目前開發(fā)中低端產(chǎn)品的開發(fā)商來說是致命的打擊，因為同樣一塊地，政府用來開拓經(jīng)濟適用房的成本很低，只需補償因征地所欠的補償金，但發(fā)展商要用來建商品房卻要交納土地出讓金、各種稅費、市政配套所需費用等等，開發(fā)成本將是前者的25倍以上。由于開發(fā)成本相差太大，發(fā)展商的商品房在政府的經(jīng)濟適用房面前，根本不具備競爭力，這樣一來，開發(fā)中低端產(chǎn)品的開發(fā)商將轉而開發(fā)高端產(chǎn)品，這將使樓價隨即被拉高。

　　廣州光大花園董事副總經(jīng)理陳洪志則對經(jīng)濟適用房的開發(fā)數(shù)量表示擔憂。他認為，經(jīng)濟適用房如果適量開發(fā)，會促進房地產(chǎn)的健康發(fā)展，而一旦開發(fā)過量，將對廣州樓價帶來波動，會大大降低群眾對新房的購買欲，從而不利于刺激“內需”。對此，國務院發(fā)展研究中心金融研究所副所長巴曙松另一番看法，認為“房地產(chǎn)市場是一個分層市場，對不同層次的市場，管理的思路會是不同的”。

    （羅莎琳 蘇華俊 李東元）