早在上個(gè)世紀(jì)90年代，我市率先在全國制定了《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》(以下簡稱《條例》)，為國家物業(yè)管理?xiàng)l例的出臺(tái)提供了借鑒。昨天市四屆人大常委會(huì)第十四次會(huì)議通過了《條例》的修訂案，一部與時(shí)俱進(jìn)的嶄新法規(guī)將在我市物業(yè)管理和服務(wù)中發(fā)揮重要作用。

　　修訂案在國家物業(yè)管理?xiàng)l例出臺(tái)后通過，與國家的條例相比，我市的新法規(guī)有些什么亮點(diǎn)和特色？記者就此采訪了昨天剛被任命為市人大常委會(huì)內(nèi)務(wù)司法委副主任的劉曙光。此前他是市人大法制委副主任委員，參與了《條例》的修訂，對(duì)法規(guī)內(nèi)容了如指掌。他認(rèn)為，新法規(guī)具有五大亮點(diǎn)。

　　亮點(diǎn)之1業(yè)主大會(huì)職權(quán)擴(kuò)大

　　劉曙光說，與舊條例相比，新法規(guī)進(jìn)一步擴(kuò)大了業(yè)主大會(huì)的職權(quán)，為順利召開業(yè)主大會(huì)做了制度上的安排，規(guī)定簽訂物業(yè)管理合同、專項(xiàng)維修資金的使用、業(yè)主委員會(huì)秘書的薪酬津貼等重大問題都要通過業(yè)主大會(huì)通過，業(yè)主委員會(huì)只能提出一個(gè)方案，提交業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn)，無權(quán)作出決定。在大會(huì)作出有關(guān)決定的有效票數(shù)方面，《條例》按照物權(quán)法的規(guī)定，要求實(shí)行雙過半(即面積過半和人數(shù)過半)和雙三分之二，可有效地維護(hù)了中小業(yè)主的利益。比如第十四條規(guī)定，業(yè)主大會(huì)會(huì)議與會(huì)業(yè)主所持有的投票權(quán)超過本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)投票權(quán)半數(shù)，且與會(huì)業(yè)主人數(shù)超過全體業(yè)主人數(shù)半數(shù)的，業(yè)主大會(huì)會(huì)議方為有效。第十七條規(guī)定，業(yè)主大會(huì)作出決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)二分之一以上和與會(huì)業(yè)主人數(shù)二分之一以上多數(shù)同意。業(yè)主大會(huì)作出本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案，改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上和與會(huì)業(yè)主人數(shù)三分之二以上多數(shù)同意。這些規(guī)定以特區(qū)立法權(quán)制定，突破了物權(quán)法的規(guī)定，有利于業(yè)主大會(huì)的召開和會(huì)議就重大事項(xiàng)作出決定。

　　另外業(yè)主大會(huì)的經(jīng)費(fèi)有了制度保障。以前這筆經(jīng)費(fèi)由物業(yè)管理公司開支，這并不合適合理。《條例》規(guī)定從物業(yè)管理費(fèi)中切出一塊資金來作為大會(huì)經(jīng)費(fèi)。

　　亮點(diǎn)之2受譴責(zé)的企業(yè)二年內(nèi)不得參加招投標(biāo)

　　《條例》規(guī)定，市物業(yè)管理協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)及物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的自律性監(jiān)管，建立誠信檔案和誠信風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警公告制度。對(duì)違反法律、法規(guī)規(guī)定和行業(yè)規(guī)范，侵害業(yè)主合法權(quán)益的，應(yīng)當(dāng)要求其改正；情節(jié)嚴(yán)重的，應(yīng)當(dāng)給予警告、業(yè)內(nèi)通報(bào)批評(píng)或者公開譴責(zé)等制裁。受到市物業(yè)管理協(xié)會(huì)公開譴責(zé)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，二年內(nèi)不得參加物業(yè)服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)，業(yè)主大會(huì)可以提前解除與其簽訂的物業(yè)服務(wù)合同。受到市物業(yè)管理協(xié)會(huì)公開譴責(zé)的物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員，物業(yè)服務(wù)企業(yè)二年內(nèi)不得聘用其從事應(yīng)當(dāng)由取得物業(yè)服務(wù)相關(guān)資格證書的人員從事的工作。市物業(yè)管理協(xié)會(huì)給予物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員警告、業(yè)內(nèi)通報(bào)批評(píng)和公開譴責(zé)的，應(yīng)當(dāng)報(bào)區(qū)主管部門備案；給予物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員公開譴責(zé)的，應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公告。

　　亮點(diǎn)之3基層政府組織監(jiān)管物業(yè)管理

　　按照《條例》規(guī)定，物業(yè)管理實(shí)行業(yè)主自治、專業(yè)服務(wù)與政府監(jiān)管相結(jié)合的原則。市政府物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作，履行相關(guān)工作職責(zé)。區(qū)主管部門負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作，并接受市主管部門的業(yè)務(wù)指導(dǎo)。市、區(qū)政府其他有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，依法做好物業(yè)管理相關(guān)工作。街道辦事處在區(qū)主管部門指導(dǎo)下，負(fù)責(zé)組織、協(xié)調(diào)業(yè)主大會(huì)成立及業(yè)主委員會(huì)的選舉工作，指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的日常活動(dòng)。社區(qū)工作站協(xié)助街道辦事處開展物業(yè)管理相關(guān)工作。街道辦事處可以委托社區(qū)工作站辦理物業(yè)管理相關(guān)事務(wù)。

　　亮點(diǎn)之4物業(yè)維修基金統(tǒng)一管理

　　劉曙光說，以前，物業(yè)維修專項(xiàng)基金由物業(yè)管理公司管理，不同程度地出現(xiàn)混亂情況。而《條例》改變了這一做法，規(guī)定市主管部門應(yīng)當(dāng)在銀行設(shè)立物業(yè)專項(xiàng)維修資金專戶，對(duì)物業(yè)專項(xiàng)維修資金的收取、存儲(chǔ)、使用、增值和查詢等進(jìn)行統(tǒng)一監(jiān)督管理。各個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)存入物業(yè)專項(xiàng)維修資金專戶。物業(yè)專項(xiàng)維修資金的管理，遵循按幢立賬、專戶存儲(chǔ)、核算到戶、專款專用、業(yè)主決策、撥付快速、手續(xù)便捷的原則。

　　亮點(diǎn)之5業(yè)主對(duì)公約不服可申請撤銷

　　《條例》還規(guī)定，業(yè)主在入住時(shí)，應(yīng)當(dāng)簽署臨時(shí)管理規(guī)約。管理規(guī)約在業(yè)主大會(huì)通過后生效。業(yè)主認(rèn)為臨時(shí)管理規(guī)約和管理規(guī)約的內(nèi)容違反法律、法規(guī)規(guī)定或者顯失公平的，可以請求區(qū)主管部門予以撤銷；區(qū)主管部門可以撤銷臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約中違反法律、法規(guī)規(guī)定和顯失公平內(nèi)容，也可以決定臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約中對(duì)特定業(yè)主顯失公平的內(nèi)容對(duì)該特定業(yè)主無效。（方興業(yè)）