早在上個世紀90年代，我市率先在全國制定了《深圳經濟特區物業管理條例》(以下簡稱《條例》)，為國家物業管理條例的出臺提供了借鑒。昨天市四屆人大常委會第十四次會議通過了《條例》的修訂案，一部與時俱進的嶄新法規將在我市物業管理和服務中發揮重要作用。

　　修訂案在國家物業管理條例出臺后通過，與國家的條例相比，我市的新法規有些什么亮點和特色？記者就此采訪了昨天剛被任命為市人大常委會內務司法委副主任的劉曙光。此前他是市人大法制委副主任委員，參與了《條例》的修訂，對法規內容了如指掌。他認為，新法規具有五大亮點。

　　亮點之1業主大會職權擴大

　　劉曙光說，與舊條例相比，新法規進一步擴大了業主大會的職權，為順利召開業主大會做了制度上的安排，規定簽訂物業管理合同、專項維修資金的使用、業主委員會秘書的薪酬津貼等重大問題都要通過業主大會通過，業主委員會只能提出一個方案，提交業主大會批準，無權作出決定。在大會作出有關決定的有效票數方面，《條例》按照物權法的規定，要求實行雙過半(即面積過半和人數過半)和雙三分之二，可有效地維護了中小業主的利益。比如第十四條規定，業主大會會議與會業主所持有的投票權超過本物業管理區域內投票權半數，且與會業主人數超過全體業主人數半數的，業主大會會議方為有效。第十七條規定，業主大會作出決定，應當經與會業主所持投票權二分之一以上和與會業主人數二分之一以上多數同意。業主大會作出本物業管理區域物業專項維修資金使用和續籌方案，改建、重建建筑物及其附屬設施的決定，應當經與會業主所持投票權三分之二以上和與會業主人數三分之二以上多數同意。這些規定以特區立法權制定，突破了物權法的規定，有利于業主大會的召開和會議就重大事項作出決定。

　　另外業主大會的經費有了制度保障。以前這筆經費由物業管理公司開支，這并不合適合理。《條例》規定從物業管理費中切出一塊資金來作為大會經費。

　　亮點之2受譴責的企業二年內不得參加招投標

　　《條例》規定，市物業管理協會應當加強對物業服務企業及物業服務從業人員的自律性監管，建立誠信檔案和誠信風險預警公告制度。對違反法律、法規規定和行業規范，侵害業主合法權益的，應當要求其改正；情節嚴重的，應當給予警告、業內通報批評或者公開譴責等制裁。受到市物業管理協會公開譴責的物業服務企業，二年內不得參加物業服務招標投標，業主大會可以提前解除與其簽訂的物業服務合同。受到市物業管理協會公開譴責的物業服務從業人員，物業服務企業二年內不得聘用其從事應當由取得物業服務相關資格證書的人員從事的工作。市物業管理協會給予物業服務企業和物業服務從業人員警告、業內通報批評和公開譴責的，應當報區主管部門備案；給予物業服務企業和物業服務從業人員公開譴責的，應當向社會公告。

　　亮點之3基層政府組織監管物業管理

　　按照《條例》規定，物業管理實行業主自治、專業服務與政府監管相結合的原則。市政府物業管理行政主管部門負責物業管理的監督管理工作，履行相關工作職責。區主管部門負責轄區內物業管理的監督管理工作，并接受市主管部門的業務指導。市、區政府其他有關部門應當按照各自職責，依法做好物業管理相關工作。街道辦事處在區主管部門指導下，負責組織、協調業主大會成立及業主委員會的選舉工作，指導、監督業主大會和業主委員會的日常活動。社區工作站協助街道辦事處開展物業管理相關工作。街道辦事處可以委托社區工作站辦理物業管理相關事務。

　　亮點之4物業維修基金統一管理

　　劉曙光說，以前，物業維修專項基金由物業管理公司管理，不同程度地出現混亂情況。而《條例》改變了這一做法，規定市主管部門應當在銀行設立物業專項維修資金專戶，對物業專項維修資金的收取、存儲、使用、增值和查詢等進行統一監督管理。各個物業管理區域的物業專項維修資金應當存入物業專項維修資金專戶。物業專項維修資金的管理，遵循按幢立賬、專戶存儲、核算到戶、專款專用、業主決策、撥付快速、手續便捷的原則。

　　亮點之5業主對公約不服可申請撤銷

　　《條例》還規定，業主在入住時，應當簽署臨時管理規約。管理規約在業主大會通過后生效。業主認為臨時管理規約和管理規約的內容違反法律、法規規定或者顯失公平的，可以請求區主管部門予以撤銷；區主管部門可以撤銷臨時管理規約、管理規約中違反法律、法規規定和顯失公平內容，也可以決定臨時管理規約、管理規約中對特定業主顯失公平的內容對該特定業主無效。（方興業）