房地產正在進入新的上升通道。

　　根據國家發改委發布的最新數據，7月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲7.5%。此前公布的二季度70個城市土地交易價格則同比上升了13.5%。地價漲幅超過了房價。根據全國工商聯的預測，三季度房價仍將保持上漲趨勢。

　　在三年兩輪調控之后，房地產調控似乎已陷入僵局。政府仍在不斷出臺新的房價控制政策，房價卻從來都沒有偏離上漲的軌道。8月13日，新華社授權發布 《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，住房保障似乎取代房價成為政府部門的首選調控目標。

　　這是否意味著房地產調控的拐點？究竟是什么讓房地產市場高燒不退？房價越調越高的表象背后，真正的問題是什么？如何才能走出這樣的僵局？這些問題至今也沒有答案。

　　為此，本報采訪了中國國際金融公司首席經濟學家哈繼銘、中國社會科學院經濟研究所研究員汪利娜和中國房地產業協會秘書長朱中一。以下為訪談內容。

　　上漲成因

　　經濟觀察報：在經歷兩輪調控之后，房價并未見穩定下來，而且漲幅不減，甚至上漲地區也從過去北京、上海、深圳這樣的一線城市蔓延到了二線乃至三線城市，為什么會這樣？

　　哈繼銘：我注意到了本輪房價非同尋常的快速上漲。我認為，驅使房價上漲的宏觀基本面因素有以下幾點：

　　一、居民收入增長快。這對房地產價格會有很大的向上推動力量；

　　二、融資成本偏低。目前資產價格上漲的力度遠大于利率的上漲幅度。

　　三、人民幣升值。外資炒人民幣的工具被更多地運用，一個很重要的渠道就是中國不斷上漲的房地產價格；

　　四、人口結構因素導致的高儲蓄率。人口結構對于資產價格包括房地產價格有直接影響。中國的人口結構會在未來五到十年繼續推動資產價格趨勢性上升。

　　此外，還有兩個獨特的因素。一是股市財富效應的溢出。我們的研究表明,全國許多城市的房價漲幅和股民在城市人口中的占比有正相關關系；二是糧食價格上漲，這導致政府有擴大耕地面積的政策傾向，從而使商品房開發土地供應進一步緊缺。

　　汪利娜：首先，中國經濟連續多年的快速增長是房地產快速發展的推動力；其次，城市化進程的加快也是重要原因。中國城市化進程影響巨大，巨大的人口遷移帶來了產業結構升級、勞動生產率的提升及居民收入的增長，“十五”期間城鎮人均可支配收入年均增幅高達9.6%，這些都是房地產市場需求旺盛不可低估的基本因素。

　　朱中一：與市場結構的問題相比，供給總量不足的矛盾，是當前房地產市場面臨的主要矛盾。今年上半年，全國商品住房的銷售面積與竣工面積之比達到了2.08，高于去年同期1.9，繼續拉開差距。

　　從供求方面看，一些城市住房用地連續幾年完不成計劃，例如北京、深圳的建設用地供應不足；一些城市對未來的市場預期看好，對已經取得的土地放慢了開發進度；拆遷難度加大，盤貨存量土地受到限制；不少城市按照國家要求對部分住房面積進行了調整，這也在一定程度上影響了新開工的數量。

　　但是房地產市場的需求卻在持續加大。比如說，投資需求比例加大，家庭擁有多套住房的數量在增加；受去年宏觀調控政策的影響，一些持幣待購的消費者需求，在今年上半年得到了釋放；人們對住房價格上漲的預期提前進入了消費。除此以外，中心城市城鎮品質的提高和城鎮化中農村富余勞動力轉移，也吸引了外地的機構、個人和農民進城購房。

　　調控失效

　　經濟觀察報：我們采用了財政、稅收、貨幣甚至行政手段，卻都沒有能夠很好地穩定地價和房價，癥結在哪里？

　　哈繼銘：如果說宏觀調控措施有滯后效應，那么，大量的宏觀調控舉措是在2004年以來陸續出臺的，至今已有三年；即便是滯后，效果也該顯現出來了。所以，恐怕不是滯后性的問題，而是力度的問題。現在，又出現了一些新的因素。我認為很重要的一點是物業稅應該早一點推出來。

　　汪利娜：現行的調控政策，實際上是與市場的整體需求過旺相悖的。在供給不足的情況下，出臺緊縮政策實際上是抑制供給。因為緊縮土地，土地成本上升，必然影響到房價。開發企業和政府都在囤地，買了地不開發，也沒法形成有效的供給。從貨幣政策來看，提高利率、緊縮信貸，提高了企業開發的融資成本，這些增加的成本也會轉嫁到房價上。從稅收政策看，現行稅制主要在流轉環節，所以加稅也會轉嫁到房價上。所以，這些政策都增加了供給的成本，肯定會影響到房價。

　　我認為，實際上政策要反過來用，我們需要加大供給的政策，而不是抑制供給的政策。比如說，誰生產的房價低，質量好，地就供給誰；企業生產市場短缺的中低價位、小戶型的普通住宅，政府就貼息或是減免一定的稅費。

　　但是現在呢，出臺的政策只是打壓市場過熱，說明我們對當前市場的認識還不是很清楚。要點有兩個：第一，過去出臺的多項政策把供給成本調整地過高了；第二，房價還是由供需關系來決定的。

　　經濟觀察報：一些炒作資金，比如外資、購房團，在購買物業和投資都占據了較大的比重，并且進入勢頭依然很猛，應如何應對？

　　汪利娜：我們去年在北京做了一個調查，每平方米1萬元以上的房子，45%是外地人或集團購買的。單位購買，肯定是買給本單位職工的。所以北京實際上是靠集團購買力拉高房價的。現在有那么多流轉稅，一般的短期投資可能沒有了，但是長期投資肯定抑制不住。所以，我們會看到，現在老百姓不做短線投機了，都改做長線投資。

　　我認為，真正的調控措施不應在流通環節，而應在保有環節。為什么不能開征遺產稅、贈予稅和保有稅呢？在保有環節上設重稅才能更好地抑制投資性需求。投資全球化是一個趨勢，外資要來肯定是擋也擋不住的。關鍵是要對外資的投機行為有一定的限制，防止國際資本在中國房地產市場上快進快出。

　　朱中一：房地產投資的投機性確實有上升的趨勢。國家統計局的數字表明，上半年在房地產開發資金來源中，利用外資同比增長68.7%，其中外商直接投資同比增長98.3%，外資占國家實際利用外資的比重已經達到了11.8%。在流動性過剩的背景下，多余的資金要尋找投資目標，也容易產生經濟過熱的現象。所以，我們要關注外資房地產投資增速過快對宏觀經濟和房地產市場發展的影響。

　　僵局待破

　　經濟觀察報：房價過高，很多人認為這跟地方政府依賴“土地財政”，盡力推高房價，靠出賣土地獲取收益有很大關系，地產調控如何杜絕這種現象？

　　哈繼銘：這恐怕還是要說到物業稅的問題。如果出臺了物業稅，地方政府的土地出讓金不再一次性地收取和支出，而是能夠逐年上收和支取，“土地財政”的動因就會弱化。

　　汪利娜：目前我國的土地市場非常不規范。第一就是“招拍掛”。現在炒得沸沸揚揚的農村集體土地不讓入市，這就意味著土地的集體產權和國有產權是不對等的，所以，應該加快建立一個集體用地與國有土地相對接的市場，就是城鄉土地交易市場。允許農民的用地以入股、參股、轉讓、出讓等其他方式直接進入市場。

　　第二，土地的“招拍掛”不能只限于住宅用地、商業用地。工業用地、公共基礎設施用地為什么不能搞 “招拍掛”？工業用地一樣也是在追求利潤。“招拍掛”雖然會提高工業成本，但是也能抑制房地產市場的價格過快上漲。如果把“招拍掛”的面擴展到工業和公共基礎用地上，大家用地都得走一定的市場化的道路，就可以平抑住宅用地的價格。

　　所以，應該深化土地制度改革，除國有土地外，其他土地的使用權應該放開，讓更多的經濟主體參與土地市場經營活動，促進合理價格機制的形成。現在只有一個賣家，這么多需求者，那不是什么時候想拍高價就拍高價嗎？

　　經濟觀察報：你們認為，下一步，房地產調控應該從何入手？把加強住房保障作為突破口是一個正確的方向嗎？

　　哈繼銘：當然，政府出臺的公共住房保障措施如果能真正落實下去，會是很有用的。關鍵在于落實。同時，我也很期待物業稅的出臺。

　　汪利娜：由于經濟增長、城市化和人民幣升值是一個長期趨勢，解決流動性過剩的問題，深層次的經濟結構失衡和深化土地制度改革不是短期可以奏效的事情。在這種情況下，穩定房價最能達到立竿見影效果的做法，就是加強公共住房體系建設，加大公共住房的供給，以此來平抑市場的價格。

　　政府可以直接介入建設公共住房，這是政府現在可以做的最好選擇。針對低收入者，要有一個基本的住房保障；一般支付能力比較弱的，包括一些中等收入偏下的人，甚至包括一些中等收入的人，他們在住房市場上沒有支付能力應對的時候，政府應該提供相應的扶持政策。我覺得，政府就得給老百姓提供一個過渡方式，讓他們根據各自的收入水平進行多樣化的選擇。現在把大家都逼到新房市場上，怎么可能？

　　“兩限房”可以試，但它畢竟限制了房地產開發的利潤，一旦形成與市場價格的人為差異，就會產生尋租行為。此外，“兩限房”賣給誰？誰是政府政策的最大受益者？也要考慮清楚。如果“兩限房”最后還是為某些特殊群體服務，讓他們占了便宜，就像以往的經濟適用房那樣，那這個政策就是一個壞政策。所以我覺得，調控如何走出僵局還不如就搞公共住房。

　　朱中一：針對房地產市場發展的現狀和問題，在今年下半年和今后一段時間內，政府還可能出臺一些新的調控措施。比如，作為《物權法》配套法規的 《城市房屋拆遷管理條例》的修訂與實施《物業稅》、土地市場的修改、金融市場保障的完善等，這些政策的出臺都將給房地產市場帶來積極的影響。(陳文雅 胡芳潔)