“68畝土地拍出了5540萬(wàn)元的天價(jià)！”——2007年6月，一樁普通的土地競(jìng)拍讓平靜的湖南省衡陽(yáng)縣城西渡鎮(zhèn)沸騰起來(lái)。不少市民在驚訝之余，紛紛表示懷疑，“比衡陽(yáng)市的地價(jià)還高？開(kāi)發(fā)商還有利潤(rùn)嗎？”
事實(shí)上，“天價(jià)”競(jìng)拍早已不是發(fā)達(dá)地區(qū)和沿海城市的“專(zhuān)利”。2007年3月，安徽臨泉縣1.02畝地拍出了655萬(wàn)元，是省城合肥最高地價(jià)的兩倍。2007年7月，陜西延安寶塔區(qū)5.04畝土地創(chuàng)下了畝平1030萬(wàn)元的“天價(jià)”。
那么，在這些三線甚至四線小縣城屢屢創(chuàng)出“天價(jià)”的背后，究竟是房地產(chǎn)商在“發(fā)燒”，還是另有隱情？“天價(jià)”土地會(huì)不會(huì)加重消費(fèi)者的負(fù)擔(dān)？看不懂的土地市場(chǎng)表現(xiàn)，讓人疑惑多多。
“開(kāi)發(fā)商就像喝了興奮劑”
2007年6月17日，衡陽(yáng)縣國(guó)土資源局決定掛牌出讓衡陽(yáng)華岳動(dòng)力機(jī)械總廠(原衡陽(yáng)柴油機(jī)廠)共約68畝國(guó)有土地使用權(quán)及其他相關(guān)國(guó)有資產(chǎn)，土地規(guī)劃用途為商業(yè)和居住�？紤]到職工安置成本，國(guó)土局將掛牌起價(jià)定為2080萬(wàn)元�！拔覀児烙�(jì)能拍到3500萬(wàn)就頂?shù)教炝��！必?fù)責(zé)柴機(jī)廠改制工作的衡陽(yáng)縣縣長(zhǎng)助理胡隆友說(shuō)。
然而，在掛牌之后的11天內(nèi)，情況的發(fā)展令胡隆友大跌眼鏡。參與競(jìng)買(mǎi)的10家房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)價(jià)不斷刷新，衡陽(yáng)縣國(guó)土資源局不得不決定于6月28日轉(zhuǎn)入現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍。
“如果說(shuō)掛牌后競(jìng)標(biāo)者的出價(jià)還算理性的話(huà)，到了現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍時(shí)，大家‘就像喝了興奮劑一樣’”競(jìng)相抬價(jià)�！�
據(jù)胡隆友介紹，開(kāi)拍后在短短時(shí)間內(nèi)，這塊土地價(jià)格就已沖到了4000多萬(wàn)元。這時(shí)，主持拍賣(mài)的衡陽(yáng)縣國(guó)土局局長(zhǎng)有些急了，他不斷提醒競(jìng)拍者“保持冷靜”。然而，在不斷上升的數(shù)字刺激下，競(jìng)拍者的熱情仍舊一浪高過(guò)一浪。最后，來(lái)自湖南鴻麒房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的一位股東，從同伴手中搶過(guò)牌子高高舉起——“5540萬(wàn)元！”隨著槌音下落，這樁衡陽(yáng)縣歷史上最高的土地出讓終于塵埃落定。
“這個(gè)價(jià)格肯定是有些高了�！焙∮迅嬖V記者，目前衡陽(yáng)縣城人口不過(guò)10萬(wàn)，最黃金地段的土地價(jià)格也只有約40萬(wàn)元/畝，住宅樓均價(jià)為800元至1000元。鑒于衡陽(yáng)縣城的實(shí)際，此次拍出的價(jià)格在當(dāng)?shù)乜芍^是不折不扣的“天價(jià)”了。
“只要拿到地就等于贏了一半”
小縣城的“天價(jià)”競(jìng)拍之后余波未了。按照衡陽(yáng)縣國(guó)土局規(guī)定，競(jìng)價(jià)中標(biāo)企業(yè)必須中標(biāo)后的五個(gè)工作日內(nèi)將余款付齊，而此次以5540萬(wàn)元競(jìng)拍成功的湖南鴻麒房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，在成交后并沒(méi)有在規(guī)定時(shí)間內(nèi)付齊剩余款項(xiàng)，原因很簡(jiǎn)單：沒(méi)錢(qián)！
據(jù)記者調(diào)查了解，此次參與競(jìng)標(biāo)的企業(yè)大多是由一些小股東臨時(shí)拼湊起來(lái)的。“每家企業(yè)背后至少有10個(gè)股東�！焙∮迅嬖V記者，這些小股東大多是近幾年搞小房產(chǎn)開(kāi)發(fā)賺了一點(diǎn)錢(qián)，本身并沒(méi)有多大的資本實(shí)力。為了湊足本錢(qián)參與競(jìng)標(biāo)，有的公司的一些股東甚至到了“砸鍋賣(mài)鐵”的地步�！爱�(dāng)?shù)弥荒苋缙诘娇罡?jìng)標(biāo)保證金將被沒(méi)收時(shí)，鴻麒公司一位股東當(dāng)場(chǎng)心肌梗塞發(fā)作�！焙∮褤u著頭告訴記者。
那么，如此實(shí)力不足的公司為何敢鋌而走險(xiǎn)開(kāi)出天價(jià)？一些業(yè)內(nèi)人士的分析或許有其道理。
據(jù)了解，此次出讓的土地分為兩塊，均處于衡陽(yáng)縣黃金地段，與繁華商業(yè)街相鄰，規(guī)劃發(fā)展?jié)摿薮�。一位曾從事過(guò)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的人士給記者算了一筆賬：按照衡陽(yáng)縣目前繁華地段的門(mén)面房?jī)r(jià)格8000元至10000元/平方米推算，該地段建成后每平方米至少可賣(mài)5000元。如果開(kāi)發(fā)兩層，僅門(mén)面房的收入就有一億多元進(jìn)賬。只要策劃、營(yíng)銷(xiāo)到位，三年內(nèi)獲利至少5000萬(wàn)元。
“實(shí)際上，按照目前房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，只要拿到了地就等于成功了一半。”這位開(kāi)發(fā)商告訴記者，隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控力度加大，土地資源的緊缺性將越來(lái)越突出，而目前不斷上漲的房?jī)r(jià)無(wú)疑使手中有地的開(kāi)發(fā)商更大的利潤(rùn)預(yù)期，“這就是天價(jià)競(jìng)標(biāo)屢見(jiàn)不鮮的根本原因。”
“森林法則”與“惡性循環(huán)”
對(duì)于衡陽(yáng)縣城“天價(jià)”競(jìng)拍，最著急的還是縣城的普通居民。在衡陽(yáng)機(jī)關(guān)工作的孫先生告訴記者，近三年來(lái)衡陽(yáng)縣的房?jī)r(jià)幾乎翻了一翻。不久前，縣城的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商們又聯(lián)合在一起，將縣城電梯房的價(jià)格從1260元每平方米提高到了1360元每平方米。“這次拍出天價(jià)土地對(duì)于普通消費(fèi)者來(lái)說(shuō)絕不是一個(gè)好消息，縣城的房?jī)r(jià)肯定會(huì)隨之水漲船高�！睂O先生滿(mǎn)臉無(wú)奈。
湖南省社會(huì)科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)肖毅敏認(rèn)為，盡管衡陽(yáng)縣拍出“天價(jià)地”有開(kāi)發(fā)商沖動(dòng)的因素，但當(dāng)前土地價(jià)格越來(lái)越高則是比較普遍的現(xiàn)象。這主要是地價(jià)和房?jī)r(jià)相互影響的結(jié)果。肖毅敏說(shuō)，近幾年大幅上漲的房?jī)r(jià)和國(guó)家對(duì)土地的宏觀調(diào)控，一方面刺激了地價(jià)的上漲。另一方面，地價(jià)成本的提高，又造成了房?jī)r(jià)的節(jié)節(jié)攀升。
記者采訪中，一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，屢屢出現(xiàn)的“天價(jià)”競(jìng)拍其實(shí)正凸顯出當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的“森林法則”——越是資本雄厚的開(kāi)發(fā)商越能拿到日益稀缺的土地資源；而大量的普通開(kāi)發(fā)商只能望洋興嘆。而“森林法則”導(dǎo)致的最終結(jié)果是房地產(chǎn)市場(chǎng)被少數(shù)“寡頭”所壟斷。
“一線城市的土地資源已幾乎被實(shí)力雄厚的大集團(tuán)瓜分殆盡，在二線三線城市復(fù)制這種掠地模式自然也是情理之中的事。”長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)商張先生說(shuō)。
一些專(zhuān)家認(rèn)為，面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“森林法則”，在由政府、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者組成的“生態(tài)鏈”中。處于鏈條最末端的消費(fèi)者其實(shí)是最無(wú)辜也最弱勢(shì)的。通過(guò)“天價(jià)”競(jìng)拍，政府收獲的是真金白銀，房地產(chǎn)商獲得的是緊缺資源；而普通消費(fèi)者除了坐等房?jī)r(jià)上漲之外別無(wú)他法�！暗貎r(jià)上了天，房?jī)r(jià)上漲還會(huì)遠(yuǎn)嗎？”(蘇海萍 譚劍)
