編者按：根據(jù)北京房地產(chǎn)交易網(wǎng)的統(tǒng)計，6月北京商品住宅預(yù)售均價為13088元／平方米，面對如此高企的房價，許多消費者只能望樓興嘆。而日前北京市公布的《北京市“十一五”保障性住房及“兩限”商品住房用地布局規(guī)劃》，則給人們帶來了新的期待。在“十一五”期間，北京市保障性住房及限價房規(guī)劃總建設(shè)規(guī)模將達(dá)到1800萬平方米，其中經(jīng)濟適用住房480萬平方米，廉租住房120萬平方米，限價房1200萬平方米。北京市目前已經(jīng)有三批限價地入市，規(guī)劃建筑面積約247萬平方米，已完成今年限價地供地計劃的79%。北京加速推出限價地，能否抑制房價上漲勢頭？限價房的購買資格、退出機制如何確定？對于普通工薪階層來說，限價房無疑成為近期人們最關(guān)注的熱點話題。
北京市推出的第二批限價地經(jīng)過激烈競標(biāo)，日前終于有了東家：北京萬科企業(yè)有限公司以5.9億元競得豐臺區(qū)東鐵匠營宋莊路地塊；北京金隅嘉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以4.65億元競得海淀區(qū)清河小營地塊。第三批限價地常營鄉(xiāng)限價地塊招標(biāo)文件已經(jīng)發(fā)布，這是截止到目前北京市推出的最大一塊限價地，規(guī)劃面積達(dá)到101萬平方米。而海淀區(qū)西三旗、石景山區(qū)金頂街、豐臺區(qū)花鄉(xiāng)造甲村這三個限價地塊已經(jīng)進(jìn)入施工階段。目前，北京市已經(jīng)完成了限價地供應(yīng)計劃的79%，有247萬平方米的限價地入市，如此看來，限價房離我們越來越近了。業(yè)界人士認(rèn)為，高調(diào)頻推大規(guī)模的限價地，政府拉低房價、調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的決心可見一斑。
頻推限價房將觸及房價底線
清河小營地塊的限價房銷售限價為6600元／平方米，常營鄉(xiāng)限價房的銷售限價為5900元／平方米，創(chuàng)下了限價房的最低價。而記者觀察到，常營鄉(xiāng)附近的新房在售的不多，其中萬象新天目前均價為9200元／平方米，另一樓盤柏林愛樂均價為8500元／平方米。 清河附近的在售樓盤，無論是華潤置地的橡樹灣還是強佑地產(chǎn)的清河新城每平方米均價早已突破萬元。
中大恒基不動產(chǎn)營銷公司副總余旭接受記者采訪時認(rèn)為，從現(xiàn)在北京市的房價來看，限價房的價格遠(yuǎn)低于區(qū)域房價，考慮到以后入市時周邊房價的上漲，限價房的價格應(yīng)該說是非常便宜的。 按北京市“十一五”規(guī)劃，供應(yīng)的住宅面積約是1.25億平方米，其中經(jīng)濟適用房、兩限房、廉租房大概是3000萬平方米，占到供應(yīng)總量的24%。“保障性住房的供應(yīng)比例比較大，因此北京總體房價水平肯定是往下走的。”余旭肯定地表示。
據(jù)21世紀(jì)不動產(chǎn)北京區(qū)域市場部統(tǒng)計資料顯示，西三旗、金頂街、花鄉(xiāng)造甲村三個地區(qū)自今年3月底正式發(fā)布限價房土地出讓信息至今，二手房交易量上漲幅度放緩，房源掛牌量有所增長，購房客戶的觀望情緒加重，部分購房者開始考慮等待購買限價房。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，限價房的推出影響了交易雙方的心理預(yù)期，使客戶持幣觀望情緒增加，一定程度上延緩了房價上漲的速度。由于房價增長速度降低，售房者擔(dān)心限價房正式開盤后增大自己房產(chǎn)出售難度，尤其是刺激了中小戶型高端房產(chǎn)出售欲望，導(dǎo)致房源掛牌銷售量增長。“相比經(jīng)濟適用房和廉租房，我更看好限價房。”業(yè)內(nèi)資深人士溫立偉認(rèn)為，限價房的作用至少體現(xiàn)在三方面，一是在板塊內(nèi)起到均衡市場價格的作用；二是購房人在購買區(qū)域樓盤時，限價房可以起到指導(dǎo)價的作用；三是能夠進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場。
限價房購買資格成為關(guān)注焦點
對于熱盼限價房的普通老百姓來說，購買資格成為人們最為關(guān)注的焦點問題。對于政策的制定者來說，讓需要的人買到限價房，更直接關(guān)系到政策的成敗。同廉租房、經(jīng)濟適用房一樣，限價房同樣面臨著如何公平合理分配的問題。
記者查閱了多份限價地招標(biāo)文件，其中對銷售對象做出了這樣的限定：具有北京市常住戶口，中低收入家庭優(yōu)先，解危排險、環(huán)境整治、文保危改、城中村整治、奧運工程及其配套設(shè)施等重點項目的本市被征地、拆遷家庭優(yōu)先。標(biāo)書同時明確，已取得經(jīng)濟適用住房購買資格的家庭如放棄購買資格，可以申請購買限價房。
但是這樣一個粗略的表述，并不能讓人們滿意。“在目前的情況下，很難判斷一個人或者一個家庭的實際收入水平和房屋所有情況。”偉業(yè)顧問研究中心總經(jīng)理張劍認(rèn)為，限價房在銷售上的難度很大，必須有更為具體和更為先進(jìn)的指標(biāo)系統(tǒng)保障限價房的分配。北京市民許先生向記者表達(dá)了他的擔(dān)心：“限價房的銷售辦法還沒有出來，讓我們最著急。現(xiàn)在這種市場環(huán)境，就是商品房都要托關(guān)系才能挑個好戶型。限價房究竟誰能買到？會不會像經(jīng)濟適用房那樣出現(xiàn)倒號的現(xiàn)象？雖然我現(xiàn)在是北京戶口，工資不高，但不見得買得上，千萬別讓我們盼了半天落得一場空。”
香港太平洋國際集團投資顧問有限公司首席執(zhí)行官賈臥龍表示：“如何才能讓缺房戶實實在在感受到這種保障性住房的作用，是政府亟須解決的問題。實際上政府還需要完善很多后期配套工作，應(yīng)該對購房以后的處置權(quán)、收益權(quán)進(jìn)行限定，比如說怎么確保讓需要房子的老百姓買到限價房；這些人買了以后，可不可以再轉(zhuǎn)賣；如果在中途轉(zhuǎn)讓收益怎么分配；如果政府必須回購，是按原來的出讓價格還是按折舊后的價格，這些都應(yīng)該出臺系統(tǒng)的配套政策。”
開發(fā)商熱搶限價地緣于土地供應(yīng)緊張
同第一批限價地參與招標(biāo)的企業(yè)多為國企相比，北京市第三批限價地常營鄉(xiāng)限價地招標(biāo)文件發(fā)布當(dāng)天，即有華潤、萬通、萬科、富力、北辰、城建、招商、金融街、保利等北京知名房地產(chǎn)公司爭買標(biāo)書。這是自北京市推出限價地以來，開發(fā)商關(guān)注最多的一次。
提到為何對利潤相對較低的限價房感興趣時，中標(biāo)宋莊路限價地的萬科集團表示，該項目將向市場提供1800套限價房，明年3月開售。萬科追求的不僅僅是優(yōu)良的業(yè)績和專業(yè)能力，更希望能在持續(xù)盈利的同時創(chuàng)造良好的社會效益。
余旭則坦言：“很多外地開發(fā)商、上市公司，甚至是外資背景開發(fā)商都將目光集中到限價地上，重要的原因在于土地供應(yīng)過于緊張。很多企業(yè)現(xiàn)在的開發(fā)量已經(jīng)很少，手里沒地怎么保證公司正常的運作？”因此，業(yè)內(nèi)人士表示，若想從根本上平抑房價，必須增大土地供應(yīng)量，形成有效供應(yīng)，從根本上扭轉(zhuǎn)供不應(yīng)求的局面。(孫蔚)
