[策劃人語(yǔ)]
2007年，會(huì)不會(huì)成為中國(guó)歷史上加息最為頻繁的一年？
3月18日，5月19日，7月20日……連續(xù)三次加息，間隔恰恰不過(guò)兩個(gè)月零一天。我們是不是可以推測(cè)，下一次加息是在9月21日？
央行的每一步都讓樓市繃緊了神經(jīng)，但也僅僅如此。金融雙箭再發(fā)，高房?jī)r(jià)巋然不動(dòng)；與此同時(shí)，自住者、投資客、開(kāi)發(fā)商不得不承受越來(lái)越大的成本壓力和房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)嫁，成為高房?jī)r(jià)的埋單者。
樓市走勢(shì)大方向一旦暫時(shí)無(wú)法改變，調(diào)控合力一旦暫時(shí)無(wú)法形成，這樣的金融調(diào)控異化格局就有著本質(zhì)的推動(dòng)力。
這一局面，應(yīng)該讓更多人有所警覺(jué)了。
流火的七月，樓市溫度絲毫不遜色于天氣。多箭齊發(fā)的調(diào)控政策背后，是決策者“戰(zhàn)高溫”的堅(jiān)定決心。然而，在今年金融政策幾次多箭齊發(fā)的局面下，房地產(chǎn)市場(chǎng)所受到的沖擊力并不明顯。
就在本周，國(guó)家發(fā)改委的最新數(shù)據(jù)顯示，6月70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)漲幅創(chuàng)23個(gè)月以來(lái)新高，達(dá)到7.1%。而就在此前，央行剛剛發(fā)起今年以來(lái)的第三次加息。火熱樓市與調(diào)控措施的再一次“抗衡”又在上演。
7月19日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布今年上半年宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)28.5%，達(dá)到9887億元。就在第二天，央行再次宣布，金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，個(gè)人住房公積金貸款利率相應(yīng)上調(diào)0.09個(gè)百分點(diǎn)；同時(shí)，國(guó)務(wù)院決定將利息稅從20%下調(diào)為5%。
雙箭合璧，決策者收縮資金流動(dòng)性的意圖十分明確。以一年期存款利率為例，稅后利率由原來(lái)的2.45%上升到3.16%，提高了71個(gè)基點(diǎn)。也不能說(shuō)加息減稅政策僅針對(duì)房地產(chǎn)，但大量過(guò)剩資金游走在樓市與股市之間，仍是目前資本市場(chǎng)的客觀現(xiàn)象。
“央行連續(xù)的溫和加息其實(shí)用心良苦。一方面要盡量減少加息對(duì)普通購(gòu)房者的還貸負(fù)擔(dān)，另一方面又要形成具有威懾力的心理預(yù)期壓力，以影響投資者的決策。”分析人士稱(chēng)。
顯然，這一長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)并不會(huì)立即在樓市產(chǎn)生作用，事實(shí)也確實(shí)如此。北京我愛(ài)我家介紹，加息幾天來(lái)，二手房市場(chǎng)交易量和看房量沒(méi)有什么影響，更看不到房?jī)r(jià)調(diào)整的跡象，僅僅是咨詢(xún)提前還款者數(shù)量增多。這一說(shuō)法也得到了上海等其他城市中介機(jī)構(gòu)的認(rèn)同。市場(chǎng)人士甚至指出，受供應(yīng)量短期減少的影響，接下來(lái)的8、9、10月份，房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的局面不可避免。
從最新的6月70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)來(lái)看，其中北京、深圳等四個(gè)城市繼續(xù)保持兩位數(shù)以上增長(zhǎng)，上海房?jī)r(jià)也已經(jīng)實(shí)現(xiàn)連續(xù)五個(gè)月上漲。國(guó)家發(fā)改委的數(shù)據(jù)一出便引來(lái)舉國(guó)關(guān)注，房源緊缺、供求失衡引起的恐慌性追漲被認(rèn)為是造成這一局面的最主要原因。
于是，專(zhuān)家們對(duì)房?jī)r(jià)高溫開(kāi)出的藥方集中于增加供給和打擊囤房，而不是加息等金融調(diào)控。上海、北京等地相關(guān)部門(mén)也就供給問(wèn)題紛紛表態(tài)，以穩(wěn)定民心。如上海稱(chēng)2700萬(wàn)平方米的70-90項(xiàng)目正抓緊建設(shè)，而北京表示上半年已經(jīng)推出相當(dāng)于全年計(jì)劃近80%的限價(jià)房項(xiàng)目用地。不過(guò)，這些供給要最終成為購(gòu)房者可購(gòu)買(mǎi)的房源，仍有待時(shí)日。
國(guó)金證券宏觀策略部分析人士表示，未來(lái)金融政策的調(diào)整，主要還是看投資增速和消費(fèi)價(jià)格指數(shù)(CPI)后續(xù)發(fā)展情況而定。聚焦到房地產(chǎn)業(yè)，因?yàn)槟壳般y行系統(tǒng)已經(jīng)基本完成全年貸款投放任務(wù)的七至八成，下半年房地產(chǎn)貸款將重演去年下半年的減少趨勢(shì)。
減征利息稅有利“收心”
根據(jù)國(guó)務(wù)院的決定，從下月15日起，儲(chǔ)蓄存款利息所得個(gè)人所得稅(利息稅)的適用稅率將由現(xiàn)行的20%調(diào)減為5%。這是我國(guó)自1999年11月1日起恢復(fù)征收利息稅后首次降低該稅率，而配合這一次的央行加息，也被視作金融調(diào)控的第二只“靴子”。
專(zhuān)家認(rèn)為，減征利息稅是勢(shì)在必行。因?yàn)椋壳拔覈?guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)情況發(fā)生了新的變化，投資增長(zhǎng)較快，物價(jià)指數(shù)有一定的上漲，個(gè)人儲(chǔ)蓄存款收益相對(duì)減少，居民存款實(shí)際利率仍為負(fù)。
而如果居民存款實(shí)際利率長(zhǎng)期為負(fù)，那么儲(chǔ)蓄存款‘大搬家’，居民拿著錢(qián)往股市、樓市里進(jìn)等情況還會(huì)繼續(xù)，這有可能造成我國(guó)金融不穩(wěn)定，也進(jìn)一步加劇了房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱的勢(shì)頭。
所以，分析人士認(rèn)為這次將減征利息稅配與加息形成組合拳，有利于“收心”，如果能吸引更多資金流回銀行體系，那就能減少存款進(jìn)入樓市的沖動(dòng)，也影響到投資者的信心。
不過(guò)，如中信證券等機(jī)構(gòu)分析師也指出，減征利息稅的影響與加息不同，僅僅涉及到個(gè)人儲(chǔ)戶(hù)與財(cái)政部之間的利益轉(zhuǎn)移，并不直接影響經(jīng)濟(jì)主體的投融資成本，所以不會(huì)明顯導(dǎo)致對(duì)各個(gè)行業(yè)投融資決策的差異性影響。
開(kāi)發(fā)商：提高房?jī)r(jià)化解資金壓力？
對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，每一次的利息增長(zhǎng)自然會(huì)帶來(lái)開(kāi)發(fā)成本的提高。因?yàn)橘J款要付的利息高了，房地產(chǎn)業(yè)高負(fù)債經(jīng)營(yíng)的行業(yè)特性決定了加息將提升開(kāi)發(fā)商的財(cái)務(wù)費(fèi)用。但也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商在樓市依然景氣的大背景下，還是能夠通過(guò)提價(jià)等方式輕松地化解加息所帶來(lái)的資金壓力。
不過(guò)，另一個(gè)現(xiàn)象還是讓我們看到了2004年以來(lái)七次加息所形成的資金壓力。上海銀監(jiān)局的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至6月末，上海中資商業(yè)銀行的住房開(kāi)發(fā)不良貸款比年初增加了7.67億元，不良率為1.79%，比年初上升了0.61個(gè)百分點(diǎn)；上半年新發(fā)生住房開(kāi)發(fā)不良貸款13.25億元，同比增加8.62億元，其中接近90%的貸款是經(jīng)展期到期后再形成不良貸款。
在房?jī)r(jià)連續(xù)五個(gè)月上漲、5月更創(chuàng)下成交量歷史新高的上海樓市，出現(xiàn)這樣的風(fēng)險(xiǎn)情況初看起來(lái)并不合理。“只有當(dāng)房?jī)r(jià)下降，開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售受阻、資金鏈斷裂，或購(gòu)房者資產(chǎn)縮水的情況下才會(huì)發(fā)生大量逾期貸款的情況，房?jī)r(jià)上升卻違約逾期似乎是一個(gè)悖論。”分析人士指出。
細(xì)究根源，造成這一局面與開(kāi)發(fā)商的捂盤(pán)惜售和成本增加均有關(guān)聯(lián)。根據(jù)一些開(kāi)發(fā)商自己的說(shuō)法，自今年二季度上海住房?jī)r(jià)格進(jìn)入新一輪上漲，多數(shù)房地產(chǎn)公司都采取了惜售的策略，等待價(jià)格上漲，而這造成的另一個(gè)結(jié)果就是資金回流難度增加，更何況我們正處在連續(xù)加息、銀根緊縮的背景下。
自住者：加息影響因人而異
以自住為目的的貸款購(gòu)房者無(wú)疑是最關(guān)心加息的人群之一。與以賺取房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)價(jià)差為主的投資性購(gòu)房者的感受不同，應(yīng)該說(shuō)，對(duì)以自住為目的的普通購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，加息對(duì)他們影響還是因人而異。
此次央行將5年期以?xún)?nèi)的中短期貸款利率都上調(diào)了0.27%，而5年期以上的住房商業(yè)貸款和住房公積金貸款的利率則分別上調(diào)0.18%和0.09%。一般貸款買(mǎi)房的期限都超過(guò)5年，照此檔基準(zhǔn)利率計(jì)算，加息前商業(yè)房貸利率下限為7.20%，加息后提高為7.38%。以一套90平方米、單價(jià)1萬(wàn)元/平方米、按揭七成20年期的商品住宅為例，加息前房貸的月供約為4557.24元，總利息負(fù)擔(dān)為463737元，加息后月供約為4613.3元，增加56元，總利息負(fù)擔(dān)變?yōu)?77191.32元，增加13454元。
與前一次加息相同，央行這次還同時(shí)將住房公積金貸款利率上調(diào)0.09個(gè)百分點(diǎn)，5年以?xún)?nèi)的貸款利率由4.41%變?yōu)?.50%，5年以上的貸款利率由4.86%變?yōu)?.95%。記者粗略計(jì)算，40萬(wàn)元的20年期住房公積金貸款總利息將多支出約4752.35元。
通過(guò)計(jì)算可以看出，這次加息對(duì)購(gòu)房者增加的負(fù)擔(dān)并不算太大。并且5年以上長(zhǎng)期貸款利率調(diào)整幅度相對(duì)較小，也顯示出政府的“安民”之心。但也有人指出，考慮到今年已3次加息、自2004年10月以來(lái)更是有7次加息，由此累積的房貸壓力對(duì)普通百姓來(lái)說(shuō)還是挺鬧心的。
在市場(chǎng)人士看來(lái)，加息也暗暗透露出政府對(duì)過(guò)熱樓市的警告。另有專(zhuān)家指出，調(diào)控樓市，加息僅是小部署，還得使用綜合方式，讓房?jī)r(jià)從根本上回歸理性。
投資客：連續(xù)加息“吃不消”
本輪貸款基準(zhǔn)利率提高后，房貸客戶(hù)月供壓力又有所提升，一些銀行業(yè)人士甚至表示，有條件的話，購(gòu)房者可以考慮提前還款。而對(duì)其中的投資客來(lái)說(shuō)，加息必然增加供樓還貸的成本，造成投資利潤(rùn)下降。
以20 年期貸款80萬(wàn)元為例進(jìn)行計(jì)算，若執(zhí)行最優(yōu)惠利率，原本月供5787元，本次利率上調(diào)后，月供將上升為5857元。而根據(jù)“月供比例不超過(guò)家庭月收入50%”的現(xiàn)代理財(cái)標(biāo)準(zhǔn)，家庭月收入至少要在1萬(wàn)元左右才能避免成為“房奴”。
而除了單次加息，去年以來(lái)多次加息所累積起來(lái)的效果也比較“可觀”。東亞銀行上海徐家匯支行行長(zhǎng)林伸茂幫記者算了一筆賬，假如貸款額為100萬(wàn)元，去年至今的幾次加息，使每月利息增加了300元左右，若貸款20年，則要多支付7萬(wàn)余元的利息。至少對(duì)那些拿工資還貸的小規(guī)模投資客來(lái)說(shuō)，資金壓力增加不少。
上海銀監(jiān)局的統(tǒng)計(jì)已經(jīng)顯示，截至6月末，個(gè)人住房不良貸款余額21.62億元，比年初增加1.97億元，不良貸款率0.85%，比年初上升了0.06個(gè)百分點(diǎn)。而個(gè)人住房不良貸款約有80%因虛假按揭引起，已經(jīng)成為個(gè)貸最直接和主要的風(fēng)險(xiǎn)源頭。業(yè)內(nèi)人士介紹，隨著多次加息，一些收入有限卻通過(guò)虛假按揭方式貸款的購(gòu)房者尤其是其中的投資客很容易出現(xiàn)還貸疲態(tài)。（柯鵬 于兵兵 李和裕 一凡 海潮）
