6月25日，第17個(gè)“全國(guó)土地日”，一位在珠三角和廣西、云南多年從事樓盤開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)商的一席話攪動(dòng)了輿論的關(guān)注點(diǎn)：“樓盤開發(fā)成本只占房?jī)r(jià)20%，開發(fā)商能夠拿到其中40%的利潤(rùn)，余下超過40%的利潤(rùn)全部被相關(guān)職能部門‘層層消化’掉了。”
近年來，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲已經(jīng)成為不爭(zhēng)的事實(shí)。新華社6月24日?qǐng)?bào)道，今年5月以來，面對(duì)再次飆升的房?jī)r(jià)，江蘇南京市首開地方政府動(dòng)用行政手段調(diào)控房?jī)r(jià)先河。
高房?jī)r(jià)成本之謎
面對(duì)房?jī)r(jià)高漲，這位開發(fā)商表示：“我從1992年就開始從事商品房建筑行業(yè)。當(dāng)年每平方米的建筑成本價(jià)不過350元至400元，房?jī)r(jià)不過1000元/平方米至1500元/平方米，建筑成本占房?jī)r(jià)的1/4，加上土地出讓金，房地產(chǎn)成本價(jià)格也不過是房?jī)r(jià)的1/2至1/3。如今建筑成本比原來只漲了100元至200元，房?jī)r(jià)卻比原來翻了好幾倍，房屋成本只占房?jī)r(jià)不到20%。”
該開發(fā)商將房?jī)r(jià)高漲的矛頭直指相關(guān)部門：“土地價(jià)格、開發(fā)成本是不少房地產(chǎn)商向外宣稱‘價(jià)格上揚(yáng)’的最大原因。實(shí)際上，土地‘招拍掛’沒有增加房屋成本，而‘暗箱操作’成為房地產(chǎn)商降低成本的主要渠道。”
人民日?qǐng)?bào)《市場(chǎng)報(bào)》的報(bào)道稱，“招拍掛”的項(xiàng)目一般分為3種情況：一種是規(guī)模較小的項(xiàng)目，在招投標(biāo)過程中開發(fā)商可以通過“內(nèi)部渠道”了解政府方面的土地價(jià)格“底線”、“上限”，與有可能參與的同行形成“價(jià)格同盟”。由一家公司競(jìng)拍下來后，其他公司共同建設(shè)，但樓盤銷售價(jià)格參照周邊樓盤價(jià)格抬高銷售。一種是規(guī)模涉及幾百畝土地的項(xiàng)目，土地連片開發(fā)就需要通過集體“圍標(biāo)”的方式來實(shí)現(xiàn)對(duì)土地的掌控，開發(fā)商往往事先做好評(píng)估部門、招投標(biāo)審委會(huì)的“工作”，通過招投標(biāo)“評(píng)估”方式，排擠一些外來的競(jìng)爭(zhēng)者，通過打壓對(duì)手、減少競(jìng)爭(zhēng)壓力來降低潛在的成本風(fēng)險(xiǎn)。還有一種是獲得規(guī)劃部門的“風(fēng)聲”，在未來的黃金地段搶先“圈地”的做法。如政府搬遷、城市發(fā)展規(guī)劃等出臺(tái)前夕，地方政府決策層尤其是“一把手”對(duì)城市發(fā)展的目標(biāo)指向，成為開發(fā)商趨之若鶩的消息，一有風(fēng)吹草動(dòng)，房地產(chǎn)開發(fā)商就會(huì)連夜“跑馬圈地”，因?yàn)檫@時(shí)候土地價(jià)格最低廉。要獲得這些消息，“搞定”這些職能部門，就必須“有酒大家喝”，從樓盤開發(fā)中拿出一部分利潤(rùn)，讓包括評(píng)估、規(guī)劃、拍賣、土地、政府等部門“分享”。我認(rèn)真計(jì)算過，無論大中小型樓盤，要真正在當(dāng)?shù)卣镜米∧_，至少要拿出兩成左右的利潤(rùn)，通過請(qǐng)客吃飯、逢年過節(jié)贈(zèng)送“購(gòu)物卡”、假期組團(tuán)旅游、支付出國(guó)考察費(fèi)等方式來“擺平”這些權(quán)力部門。土地“招拍掛”不但沒有增加房屋成本，反而成為房地產(chǎn)開發(fā)商抬升房?jī)r(jià)的重要借口。
國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局14日發(fā)布的調(diào)查結(jié)果，5月份70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲6.4%，漲幅比上月高1.0個(gè)百分點(diǎn)；同比上漲1.0%，漲幅比上月高0.3個(gè)百分點(diǎn)。漲幅增速成為2005年11月份以來的最高值。其中，新建商品住房銷售價(jià)格同比上漲6.6%，漲幅比上月高1.3個(gè)百分點(diǎn)。二手住房也不甘示弱，銷售價(jià)格同比上漲6.8%，漲幅比上月高0.7個(gè)百分點(diǎn)。北海、深圳、溫州、北京、蚌埠五個(gè)城市比去年同期上漲超過10%。
中國(guó)房地產(chǎn)與住宅研究協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌表示：“北京以10%左右的漲幅已持續(xù)數(shù)月位列全國(guó)前三名，房?jī)r(jià)上漲過快成為事實(shí)。”
按照這位開發(fā)商的說法，目前的房?jī)r(jià)降價(jià)空間非常之大。
在全國(guó)首位個(gè)人集資建房倡導(dǎo)者于凌罡看來，目前房地產(chǎn)利潤(rùn)豐厚。他表示，一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，其成本基本歸為以下五大類：土地成本、建安成本、管理成本、利息成本、稅費(fèi)成本。
于凌罡用北京的房地產(chǎn)成本來說明問題，他計(jì)算到：“如果一個(gè)企業(yè)按2006年的平均成本在北京開發(fā)項(xiàng)目，其成本約為：樓面土地成本(903.8+1970)=2873.8元+樓面建安成本(250+1566.2+300)=2116.2元+樓面管理成本250元+樓面利息成本350元+樓面稅費(fèi)成本400元合計(jì)樓面成本上限應(yīng)為每平米5990元。但在實(shí)際銷售中，配套銷售收入最少占10%，也就是實(shí)際樓面成本不到5390元。”
于認(rèn)為：“僅從成本角度來看，即便參照2006年的銷售均價(jià)8792元，北京房地產(chǎn)行業(yè)的項(xiàng)目回報(bào)率依舊高達(dá)63%，房地產(chǎn)行業(yè)的成本，還完全有下降的空間和可能。”
房?jī)r(jià)透明再度成公眾呼聲
在巨大的利潤(rùn)空間以及開發(fā)商自曝“黑幕”的情況下，有網(wǎng)友認(rèn)為，目前最需要的就是公布房?jī)r(jià)成本，使房?jī)r(jià)透明化，“作為一個(gè)普通的消費(fèi)者，我所關(guān)心的是，開發(fā)商和政府部門之間的‘互掐’能不能進(jìn)一步推動(dòng)房?jī)r(jià)成本的公開透明化”？
值得關(guān)注的是，在第17個(gè)“全國(guó)土地日”當(dāng)日，在國(guó)土資源部與北京市政府聯(lián)合舉辦的宣傳活動(dòng)中，北京市國(guó)土資源局局長(zhǎng)安家盛表示，北京已經(jīng)部署在全市范圍內(nèi)對(duì)“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”、“小產(chǎn)權(quán)”住宅進(jìn)行調(diào)查。違規(guī)開發(fā)建設(shè)的要停工停售，非法介入的開發(fā)商要受到制裁，相關(guān)的村集體組織也將受到處理。
“小產(chǎn)權(quán)”房實(shí)際上并不能辦理房產(chǎn)，但市民們?nèi)匀粯酚诔袚?dān)這種風(fēng)險(xiǎn)，原因就在于小產(chǎn)權(quán)房的低價(jià)。最低每平方米1400元，最高4000元，在商品房均價(jià)已過9000元的今天，這樣的價(jià)格沒法不讓人心動(dòng)。
據(jù)報(bào)道，“前幾年，北京的房地產(chǎn)價(jià)格還沒有大幅度的增長(zhǎng)，在北京的一些郊區(qū)，證件齊全的商品房的價(jià)格也不過就兩三千元，而那時(shí)小產(chǎn)權(quán)房屋的價(jià)格也在一千六七百元，價(jià)格差異不是很大。而商品房又受到國(guó)家政策法規(guī)的保護(hù)，所以小產(chǎn)權(quán)房作為一種擦邊球產(chǎn)品，沒有受到人們的廣泛關(guān)注。”我愛我家房產(chǎn)顧問介紹說，“現(xiàn)在不一樣了，商品房整體價(jià)格的急劇攀升，再加上隨著國(guó)家各項(xiàng)稅費(fèi)的不斷完善，二手房的價(jià)格與一手房相比也幾乎沒有什么明顯的優(yōu)勢(shì)。所以，一部分因?yàn)榉績(jī)r(jià)高漲而無法釋放的住房需求就流向了小產(chǎn)權(quán)房，小產(chǎn)權(quán)房以其絕對(duì)的價(jià)格優(yōu)勢(shì)受到人們的熱情關(guān)注并不奇怪”。
安家盛表示，嚴(yán)格地說，在政府出臺(tái)的所有法律、法規(guī)中并沒有所謂“小產(chǎn)權(quán)”或“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”的概念。這些“小產(chǎn)權(quán)”房多是打著“新農(nóng)村建設(shè)”、“農(nóng)民新村”的概念在農(nóng)村集體建設(shè)用地或農(nóng)用地上違法開發(fā)的。目前，北京市的土地國(guó)家所有的占18%，其他部分均為集體土地。從近年利用衛(wèi)星動(dòng)態(tài)監(jiān)查的情況看，北京市違規(guī)用地的總體狀況雖然有所好轉(zhuǎn)，但管好集體用地任務(wù)卻更重了。
雖然支持的聲音認(rèn)為：“取締小產(chǎn)權(quán)房是最終的必然結(jié)果。因?yàn)椋绻纹浒l(fā)展，危害性很大，最極端的就是耕地將急劇減少，且不說18億的土地紅線守不住，恐怕到時(shí)候10億、8億耕地都守不住。因?yàn)榕c種地相比，收益是現(xiàn)而易見的。”
但更多的人認(rèn)為：“以非法之身在市場(chǎng)熱銷的小產(chǎn)權(quán)房無意間挑開了高房?jī)r(jià)真相”。
每日經(jīng)濟(jì)新聞發(fā)表評(píng)論稱：“圍繞高房?jī)r(jià)的無數(shù)調(diào)控政策與無數(shù)爭(zhēng)議，似乎只是證明了一點(diǎn)，房?jī)r(jià)是無法調(diào)控的。但這是重重?zé)熿F掩蓋下的假相。小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格如此之低，反證了我國(guó)的房?jī)r(jià)不是不能低。小產(chǎn)權(quán)房省去的費(fèi)用主要是兩部分，一是土地出讓金，二是各種稅費(fèi)。事實(shí)證明，刨去這兩塊費(fèi)用，住房?jī)r(jià)格可以壓低70%左右。我們一直爭(zhēng)論房地產(chǎn)商應(yīng)不應(yīng)該公布開發(fā)成本，小產(chǎn)權(quán)房已經(jīng)讓真相大白于天下。”
廈門大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)金融研究中心研究員章劍鋒撰文稱：“即便是屬于市場(chǎng)調(diào)節(jié)的交易價(jià)格，政府也可以依據(jù)商品房基準(zhǔn)價(jià)格、各類房屋重置價(jià)格或市場(chǎng)參考價(jià)進(jìn)行間接調(diào)控和引導(dǎo)，必要時(shí)可進(jìn)行限價(jià)”，他表示：“無論從與國(guó)民經(jīng)濟(jì)或人民生活關(guān)系是否緊密，還是從資源稀缺角度來看，作為最必要的一類生產(chǎn)要素，房屋是人類生產(chǎn)、存在、需要以及發(fā)展行為的原動(dòng)力，沒有人可以否認(rèn)民眾不需要房屋。在當(dāng)前，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)畸變一直沒有得到矯正，商品房本末倒置地充任著主要供應(yīng)種類的角色，保障住房又遲遲得不到健全和深化，民眾別無選擇只能就范，二者關(guān)系之緊密是不言而喻的”，在這種情況下，“商品房?jī)r(jià)理應(yīng)被嚴(yán)格管制”。
在這樣的背景下，“國(guó)六條”出臺(tái)一年之后，仍然持續(xù)上漲的房?jī)r(jià)和調(diào)控的乏力，評(píng)論認(rèn)為，公開房地產(chǎn)成本已經(jīng)成為必要之舉。(申欣旺)
