近年來，房地產市場和房地產貸款快速發展。個人住房按揭貸款由于還款來源相對穩定，風險相對可控等優勢，成為各家銀行競相發展的信貸品種。但是，由于業務開辦時間較短，相關政策措施不完善，經辦人員的專業素質有待提高，個人住房按揭貸款發展過程中也隱含了一些風險。

　　隨著當前我國宏觀經濟調控措施的逐步落實，房地產市場正面臨著復雜的變化，房地產貸款中的一些風險也陸續暴露，虛假按揭貸款已成為個人住房貸款最主要的風險源頭。據中國工商銀行消費信貸部門統計，該行不良個人住房貸款中，80%是由虛假按揭造成的。因此，個人住房虛假按揭貸款問題必須引起我們足夠的重視。

　　虛假按揭實為套取銀行資金，房地產風險轉嫁銀行

　　在實際操作中，我們認定的“虛假按揭”是指借款人采用提供虛假材料等各種方法，通過按揭貸款的形式騙(套)取銀行信貸資金的行為。在此，我們強調造假這個基本特征。通過提供虛假材料，最終通過銀行的貸款程序，獲得了按揭貸款。在這個過程中，有些是虛假目的和用途，有些是虛假住房交易，有些是虛假住房價格，有些是虛假貸款主體，還有一些是多種作假手段的綜合運用。在這些虛假按揭中，最為普遍的是開發商以本單位職工及其他關系人冒充客戶作為購房人，通過虛擬借款人以虛假銷售方式套取銀行貸款。

　　通過對江蘇省內部分商業銀行虛假按揭案件進行歸納，我們可以從虛假按揭的目的、主體和標的等三個方面來分析虛假按揭的表現形式。

　　一、虛假按揭目的。虛假按揭實質上是以住房做抵押，融通資金用于非購房目的。目前，這種虛假按揭較為普遍，涉及金額較多。虛假按揭目的具體形式有三類。

　　第一，一些開發商為解決開發公司資金周轉困難，以內部職工及關系人的名義批量集中辦理虛假按揭。這些虛假按揭的還款方式都是開發公司按月以轉賬或現金的方式，將資金轉到借款人賬戶上，為其歸還貸款。因此會出現同一家開發公司的虛假按揭貸款要還一起還、要欠一起欠，以及首付款、月供等完全按照合同規定精確到具體幾角幾分的現象。

　　第二，一些房地產開發商將未賣出的樓盤交給房地產中介(銷售)公司，房地產中介公司再安排內部職工向銀行申請按揭貸款，然后再將銀行按揭貸款實際轉到了房地產開發商手中，等中介找到真正的買家后又以轉按揭的形式順利完成金蟬脫殼。

　　第三，二手房的虛假按揭。部分中介和個人，通過偽造的身份證、產權證、他項權利證等進行虛假交易。這類案件作案手法與虛構一手房產權相似，但是由于不法中介的介入，使得此類案件更加隱秘，查處難度加大。

　　在虛假按揭目的類案件中，低成本的銀行資金用于相對高風險的生產經營活動，導致了銀行資金無法獲得準確的風險定價。一旦房地產開發商樓盤銷售不暢，或者遭遇房價下跌等市場因素，商業銀行的風險立即顯現。

　　二、虛假按揭貸款主體。一些購房人憑本身的資質無法申請按揭貸款，于是利用他人名義申請貸款用于購房，造成購房人和抵押貸款人不一致。例如有些父母給子女購房，為了避免日后的遺產稅或者過戶稅費，直接在產權證上登記子女的姓名，由父母還貸。還有一些貸款人騙取他人的證件資料辦理按揭貸款，受害者在收到銀行還款通知的時候才知道自己的證件被冒用。這類案件中，真正的購房者不符合銀行貸款條件，按揭貸款的第一還款來源往往無法保證。

　　三、虛假按揭標的。按揭的標的就是抵押物，這虛假按揭標的類按揭貸款的抵押物，或者不存在，或者產權無法保證，或者貸款得不到全額的抵押。

　　產權無法保證的虛假按揭主要有兩種表現形式。第一，開發商或中介公司虛構房源，然后虛造資料，用根本不存在的房屋騙取按揭貸款。這類案件中，房地產公司惡意騙取銀行貸款，抵押物子虛烏有，或者還款來源缺失。第二，房地產商利用當地房地產管理部門抵押登記制度的缺失和銀行內部管理的漏洞，將同一套房子同時多次銷售給購房人，造成“一女二嫁”，重復騙貸，必然導致部分銀行債權得不到法律保護而懸空。

　　抵押物價實不符也有兩種形式。第一，一些開發商預先與購房人串通，通過虛增房屋面積或提高銷售單價(變相“零首付”)，簽訂“陰陽購房合同”向銀行申請按揭貸款，而借款人按實際價格購買房屋。也有一些開發商或者購房人與銀行信貸人員勾結，發放的按揭貸款金額遠大于房價，超過實際購房需要。第二，在二手房交易中，個別開發商或買房者為得到銀行更多的貸款，通常會與中介評估公司串通抬高所賣房屋的房價，在一定的抵押率下獲取更多的按揭款。

　　這類案件中，造假者通過虛高房價降低個人首付，將房地產價格變動的風險全部轉嫁到銀行。如果到期借款人及擔保人都無法還貸，銀行處置抵押物所得很可能低于貸款額，造成信貸損失。

　　虛假按揭助長了房地產投機，負面影響不容忽視

　　按揭貸款本質上是一種抵押貸款，但在法律特征和權益結構上與抵押貸款有三點區別：一是按揭貸款中設定抵押權的房屋尚未支付全部房款，僅僅是“預購期權”，而抵押貸款中的抵押人對抵押物擁有“全權”；二是按揭所取得的貸款完全用于支付剩余購房款，而抵押貸款的貸款人在取得貸款后可能用于各種各樣的用途。三是按揭貸款中有首付比例的要求，銀行承擔剩余部分的房價款。

　　按揭貸款的三個法律特征是其權益保證的基礎，也是其風險較小的原因所在。而虛假按揭通過造假直接破壞了這三個法律特征，形成了權益上的缺陷。

　　第一，規定按揭貸款的目的，是為了保證第一還款來源的穩定。按揭貸款的還款來自于房屋的租金(自住房相當于自己給自己付租金)，根據終身收入假說，加上分期付款，這個資金流相對比較穩定。如果按揭款用于其他目的，特別是生產經營性目的，則風險要大得多。

　　第二，規定按揭主體，也是為了保證第一還款來源的穩定。各行的實踐中對按揭借款人有一定的限制，就是為了保證其還款能力，虛假的按揭貸款則破壞了這種權益結構。

　　第三，規定按揭貸款的標的，是一種補救措施保證還款的。抵押物的法律文件是否真實有效，價值是否能覆蓋貸款額，都影響到貸款抵押權的實現。另外，按揭貸款規定了首付比例，讓購房者和銀行共同承擔房價波動的風險，起到了類似于項目資本金的作用。如果虛高房價實現零首付，則房價波動的風險全部由銀行承擔，這在一定程度上助長了房地產的投機行為。

　　制度約束不到位導致虛假按揭現象頻頻出現

　　虛假按揭過程涉及到開發商、購房人、銀行以及政府房產管理等各個部門，也涉及房地產建造、買賣、評估、抵押、登記等各個環節，其形成原因也是多方面的。按揭貸款容易審批，利率較低并且時間較長，使得造假者有造假的內在沖動。對開發商、銀行和借款人而言，如果沒有相對應的懲罰機制，虛假按揭現象將難以避免。所以，制度約束不到位是虛假按揭得以形成的最重要的外部因素。

　　對開發商而言，其造假所受到的懲罰與造假可能獲得的收益相比微不足道，甚至有部分開發商造假被發現后可以選擇退出房地產市場等方式使得造假的懲罰落不到實處。從嚴格意義上講，虛假按揭涉嫌金融詐騙罪，嚴重破壞金融秩序，銀行完全可以追究開發商和其他責任人的刑事責任。但是，實踐中銀行往往以民事方式處分抵押房屋了事，很少采用刑事手段，對造假者威懾力不足，客觀上縱容了“虛假按揭”現象的發生和蔓延。

　　對個人而言，其造假所承擔的是有限風險。個人以購房者名義幫助房地產開發商進行虛假按揭以后，即使發生“斷供”的情況，銀行也只能將這些假購房者“購置”的房屋拍賣，個人在經濟上并不會有任何損失。在個人實際首付比例不高的情況下，個人造假的止損點往往就是所抵押的房產。由于個人征信系統的不完善，虛假按揭缺乏相應的暴露機制和懲罰機制，對虛假按揭產生了逆向激勵。

　　對于商業銀行而言，虛假按揭中造假活動不經仔細辨認也可蒙混過關。在此過程中，信貸人員的個人努力程度、盡職程度無法準確衡量；虛假按揭到底是由于業務水平不高、還是由于審核不嚴、或者是故意勾結都不易區分；在“虛假按揭”暴露后，銀行出于績效考核和保全債權的考慮，往往采取民事手段挽回損失，而沒有追究相關責任人的刑事責任，縱容了“虛假按揭”現象的蔓延。

　　商業銀行防范虛假按揭四大對策

　　銀行雖然是虛假按揭貸款的最終受害者，但它在虛假按揭形成過程中也負有不可推卸的責任。有部分商業銀行按揭貸款制度有漏洞，給造假者可乘之機；有些銀行內控制度不嚴格，信貸人員不盡職，貸款審查發放不審慎；還有些銀行部分信貸人員與造假者勾結，共同騙取銀行資金。

　　因此，各商業銀行應客觀認識按揭貸款中的風險，采取以下措施來加強防范虛假按揭的風險。

　　第一，完善房地產按揭貸款制度。應該按銀監會《商業銀行房地產貸款風險管理指引》的要求，建立一套適合一線經辦人員執行的行之有效的科學制度。例如，要完善內部操作流程和監督機制，從業務流程的每一個環節上加以細化規范等。

　　第二，加強內控管理。從合作商(房產開發商、中介公司)的準入管理-接受客戶貸款申請-貸款審核、審批-辦理相關資產抵押擔保-發放貸款、檔案管理歸檔-還款處理-貸后風險管理和控制等各環節按照規定程序和要求操作，將防范虛假按揭歸納為“四看”。

　　一看合作商資質是否合格。要嚴格審查合作的開發商或中介公司，嚴把貸款準入關，選擇實力較強、資質良好、開發樓盤具有優勢的公司作為合作商。對于不符合貸款要求或是打擦邊球的房地產的開發商、項目和中介機構堅決不貸，從源頭上降低虛假按揭風險。

　　二看借款人信用是否良好。開發商虛假出售騙貸中的貸款申請人，雖然都進行了精心包裝，但只要詳加審查，仍不難發現其中的破綻。一是借款人與開發商有著千絲萬縷的關系，申請人往往是開發商的員工、員工的親戚、朋友甚至是房地產中介，而且往往一人購買幾套房屋。二是開發商通過虛假出售申請貸款的樓盤價格往往比同類型的價格要貴，按揭的成數也較高，借款人的收入水平也普遍較高。三是在銀行網點進行貸款的相關事宜辦理時，大多數借款人對自己“購置”的房屋情況幾乎毫無了解，也不關心相關的貸款條文與細節，與正常貸款購房者有疑必問的情況有很大的差異。因此，必須根據銀監會要求，嚴格把握個人住房按揭貸款申請人必須滿足的條件。

　　三看各類證件是否真實。主要內容有：上、下家情況是否真實，對上家資料要重點審查各種權證是否齊全，房屋是否被凍結等，以保證抵押物的真實性和安全性。對下家應重點審查收入水平和還款能力，這對那些故意抬高房價的借款人尤為有效，即使以后房價出現下跌，抵押物價值低于未償還貸款，也會由于申請人較高的還款能力而降低損失。另外，房產證是否真實、房產證上的戶主與交易上家是否一致、過戶后的新房產證是否真實以及戶主與下家是否一致等也非常重要。通過對各類證件的審查，才能減少假證欺詐的發生。

　　四看申報價格是否合理。這可以通過以下幾種方式進行。一是通過“網上房地產”進行詢價，以確定房價大致的合理范圍，這是大多數銀行目前采用的主要方式；二是建立自己的房地產交易信息庫，通過對相同或是類似房屋的查詢，利用房地產估價中的比較法進行價格的確定；最后可以與專業的房地產估價公司合作，對某些估價難度大的房屋進行聯合估價。

　　第三，建立違法違規通報機制。各商業銀行要在日常業務中積累客戶資料，一旦發現虛假按揭行為，立即對該客戶、或者開發商、或者中介機構的其他業務進行復查，并采取相應措施，視情況中止與其合作關系。建立虛假按揭的黑名單制度，嚴格準入機制，并在本行系統內進行通報，并加強與其他金融機構合作，實現信息共享。

　　第四，加強信貸人員培訓，增強識別虛假材料的能力。可以通過現場檢查、講座培訓等形式提高基層信貸人員和審核人員的專業能力，減少上當受騙的概率。

　　(朱廣德 喻桂華 韓偉 作者單位：江蘇省銀監局)