錯(cuò)過(guò)入市良機(jī) ———

　　“我們項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)時(shí)間還是沒(méi)最終確定，但是春節(jié)之前估計(jì)是開(kāi)不了了。”在致電某項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的時(shí)候，得到了這樣的回答，而距離上一次詢問(wèn)得到的“10月份肯定開(kāi)盤(pán)”答復(fù)，也已經(jīng)過(guò)去了3個(gè)月有余。近日調(diào)查發(fā)現(xiàn)，不少數(shù)月之前就大張旗鼓醞釀開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目，至今依然按兵不動(dòng)，在一些樓盤(pán)快速低價(jià)出貨求存的市場(chǎng)狀態(tài)下，是何原因讓這些項(xiàng)目頻繁改變計(jì)劃一再延期開(kāi)盤(pán)？

　　“不管是主動(dòng)還是被動(dòng)，眼下不少項(xiàng)目確實(shí)出現(xiàn)了捂盤(pán)延開(kāi)現(xiàn)象，但是這和當(dāng)初樓市大熱時(shí)的捂盤(pán)惜售有很大區(qū)別，其中因素也很復(fù)雜。但是可以肯定的是，在這部分開(kāi)發(fā)商的眼里，2008年最合適的推盤(pán)時(shí)機(jī)已經(jīng)過(guò)去。”某資深業(yè)內(nèi)人士如此分析。

　　●統(tǒng)計(jì)顯示●

　　預(yù)測(cè)開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目定時(shí)定價(jià)難

　　從某研究機(jī)構(gòu)得到的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，9、10、11月三個(gè)月以來(lái)，每月預(yù)測(cè)開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目中最終都有將近三分之一并未在承諾時(shí)間內(nèi)開(kāi)盤(pán)或者無(wú)限延期，有些甚至是每月即將開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目預(yù)測(cè)中的“常客”，而最終都以無(wú)聲收?qǐng)觥?/p>

　　“我們的調(diào)查工作應(yīng)該是相當(dāng)細(xì)致的，除了搜集北京房地產(chǎn)交易網(wǎng)、各大廣告媒介以及權(quán)威機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)之外，還會(huì)挨個(gè)打電話到售樓處確認(rèn)開(kāi)盤(pán)時(shí)間。有些項(xiàng)目的銷(xiāo)售人員每次都會(huì)告訴你，本月一定開(kāi)盤(pán)，但即便是這樣，往往還是有不少項(xiàng)目放了鴿子，最多的甚至已經(jīng)拖了半年以上都還沒(méi)開(kāi)。”該研究機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人無(wú)奈表示。

　　12月份的最新數(shù)據(jù)可以明顯看出，本月預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)的20多個(gè)新項(xiàng)目絕大多數(shù)都沒(méi)有明確開(kāi)盤(pán)具體日期，而以往，一般至少有一半以上會(huì)明示具體的開(kāi)盤(pán)時(shí)間。同時(shí)，在本月預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)的13個(gè)新項(xiàng)目中，有一半左右顯示價(jià)格未定。綜合北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)信息以及各大研究機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，預(yù)計(jì)12月開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目至少仍有六成以上未取得銷(xiāo)售許可證，這也給項(xiàng)目能否如期開(kāi)盤(pán)打上一個(gè)大大的問(wèn)號(hào)。

　　●市場(chǎng)狀態(tài)●

　　眾多項(xiàng)目延遲開(kāi)盤(pán)計(jì)劃

　　位于八王墳東南角，與華貿(mào)中心隔橋相望的綜合體項(xiàng)目擎峰便是延遲開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目之一。該項(xiàng)目的40層高“亞太堅(jiān)峰寓所”概念將刷新CBD乃至全北京的居住高度。然而調(diào)查顯示，原本定于2008年9月開(kāi)盤(pán)的擎峰項(xiàng)目，至今依然沒(méi)有開(kāi)盤(pán)跡象。而從北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上可以看到，擎峰開(kāi)發(fā)商北京耀輝置業(yè)有限公司已經(jīng)于10月8日取得預(yù)售許可證，并且顯示的開(kāi)盤(pán)時(shí)間為10月11日。然而幾度宣稱要開(kāi)盤(pán)的公寓部分從兩三個(gè)月前到現(xiàn)在一再推后。據(jù)了解，市場(chǎng)的冷暖無(wú)常讓開(kāi)發(fā)商心里沒(méi)底是不敢貿(mào)然入市的主因。

　　而早前推斷10月開(kāi)盤(pán)的通州8哩島項(xiàng)目也已經(jīng)確定今年肯定無(wú)法面市，開(kāi)盤(pán)最快也要等到明年4、5月份。“我們項(xiàng)目的資金還是能夠保證目前的正常運(yùn)作的，因此也不急于匆忙上市，延遲開(kāi)盤(pán)固然有市場(chǎng)不好且擔(dān)心面臨銷(xiāo)售窘境的考慮，但同時(shí)也是因?yàn)樯鐓^(qū)周邊市政路的動(dòng)工導(dǎo)致現(xiàn)實(shí)的交通困難，所以我們索性等到明年年后道路修通再推向市場(chǎng)。”8哩島項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商太和保興房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司總經(jīng)理付騫接受采訪時(shí)表示。

　　京東某項(xiàng)目負(fù)責(zé)人私下透露，其低密度住宅項(xiàng)目原定本月上旬開(kāi)盤(pán)，但由于取證等準(zhǔn)備環(huán)節(jié)出現(xiàn)耽誤，錯(cuò)過(guò)了月初最合適的推盤(pán)時(shí)機(jī)，而臨近年末進(jìn)入傳統(tǒng)銷(xiāo)售淡季，因此本月開(kāi)盤(pán)的可能性已經(jīng)不大，將會(huì)在明年3、4月份開(kāi)賣(mài)。此外，包括金泰·先鋒五期、西海2008、金泰城·麗灣、天恒樂(lè)活城等在內(nèi)的諸多項(xiàng)目，也都紛紛放緩?fù)票P(pán)速度，原定近期開(kāi)盤(pán)的房源將延后面市，項(xiàng)目方面均表示時(shí)間將視市場(chǎng)具體形勢(shì)而定。

　　●心態(tài)博弈●

　　開(kāi)發(fā)商左右為難

　　賣(mài)與不賣(mài)都是問(wèn)題

　　房地產(chǎn)行業(yè)資深人士透露，事實(shí)上開(kāi)發(fā)商都在研究購(gòu)房人的心態(tài)以便確定價(jià)格。目前，尤其是低價(jià)開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商經(jīng)歷淡季熱賣(mài)，證實(shí)了市場(chǎng)剛性需求旺盛，因此不急于快速銷(xiāo)售；另一方面，熱賣(mài)的部分項(xiàng)目?jī)?nèi)部也存在定價(jià)分歧，認(rèn)為“定低了賣(mài)虧了的”也大有人在，為爭(zhēng)取盡可能多的利潤(rùn)，因此決定觀望一下再入市。

　　“如今的市場(chǎng)普遍偏冷，一些項(xiàng)目的打折熱賣(mài)從整體看還是個(gè)別現(xiàn)象，而11月底和本月初部分率先大降價(jià)項(xiàng)目刺激的買(mǎi)房熱情來(lái)得快去得也快，現(xiàn)在再跟風(fēng)市場(chǎng)是否買(mǎi)賬很難預(yù)料，因此不少項(xiàng)目對(duì)選擇12月淡季開(kāi)盤(pán)舉棋不定，索性放棄2008年，看12月乃至年前的成交狀態(tài)揣摩購(gòu)房人心理，以待來(lái)年。”知情人透露。目前開(kāi)發(fā)商觀望情緒也普遍較濃，按照市建委2006年出臺(tái)的規(guī)定，開(kāi)發(fā)商自領(lǐng)取銷(xiāo)售許可證之日起三日內(nèi)必須開(kāi)盤(pán)。因此，部分開(kāi)發(fā)商為延期開(kāi)盤(pán)，即使項(xiàng)目達(dá)到了上市條件，也不去辦理銷(xiāo)售許可證，而是待確定開(kāi)盤(pán)日期后再“倒推”時(shí)間去辦證。

　　“市場(chǎng)不好，有條件的開(kāi)發(fā)商利用這個(gè)時(shí)機(jī)放緩銷(xiāo)售節(jié)奏，靜下心來(lái)把產(chǎn)品做好做精也不失為一件好事，但是有這樣實(shí)力的往往是資金運(yùn)轉(zhuǎn)平穩(wěn)，沒(méi)有太多銷(xiāo)售壓力的企業(yè)。”龍湖地產(chǎn)北京公司總經(jīng)理邵明曉認(rèn)為。

　　協(xié)成機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司副總經(jīng)理繆培丹指出，在一般情況下，樓盤(pán)會(huì)在開(kāi)盤(pán)前3個(gè)月宣傳造勢(shì)，通過(guò)廣告對(duì)外界公布銷(xiāo)售時(shí)間，來(lái)達(dá)到一定量的客戶積累。由于旺季不旺，在觀望氣氛濃重的市場(chǎng)環(huán)境下，準(zhǔn)客戶登記未到一定程度的話，開(kāi)發(fā)商不敢貿(mào)然入市，有些開(kāi)發(fā)商采取排號(hào)的方式來(lái)使開(kāi)盤(pán)時(shí)間向后延期。此外，大量的保障性住房入市銷(xiāo)售也從很大程度上拉低了周邊項(xiàng)目的房?jī)r(jià)，對(duì)已開(kāi)盤(pán)入市項(xiàng)目尤其是普通住宅項(xiàng)目造成了不小的沖擊，使得周邊一些已經(jīng)開(kāi)盤(pán)并在高價(jià)位的老項(xiàng)目不敢對(duì)后期樓盤(pán)降價(jià)貿(mào)然入市，只得采取觀望延期。

　　“這其實(shí)就是開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者相互之間的相互博弈。”專家認(rèn)為，正是在此心理作用的指使下，開(kāi)發(fā)商推遲開(kāi)盤(pán)的現(xiàn)象如同購(gòu)房者持幣待購(gòu)的現(xiàn)象一樣，在2008年愈演愈烈。在這場(chǎng)博弈中，到底誰(shuí)會(huì)最終勝出？從目前看，這種膠著狀態(tài)還將持續(xù)。(邱旸)