利好政策頻出 低總價交易占據主流———

　　近日，樓市利好政策的不斷出臺，使沉靜了近一年的樓市好比一石激起千層浪。進入本月以來，隨著多項貸款和稅收優惠政策的多管齊下，北京、上海、廣州樓市全出現了交易量大漲的情況。不少業內人士認為，樓市經過了一場“觀望”洗禮后，在政策鼓勵住房消費、開發商紛紛采取優惠措施的雙重影響下，即將出現“破冰”式好轉，其中特別是中小戶型產品，將成為扭轉樓市走勢的中堅力量。和訊網首席投資分析師文國慶認為“在未來五個月左右的時間里，房地產市場可能會出現見底回升，而且整個房地產市場也將會出現轉折。”同樣北京大學房地產研究所所長陳國強也認為，目前已經到了進入樓市的最佳時機。

　　　●外資觀望后蠢蠢欲動 樓市雨后現彩虹

　　在對中國樓市即將見底復蘇的共同判斷下，近日眾多蟄伏已久的海外資金也開始了對中國內地樓市的謀略。“全球金融危機和信用緊縮創造了一個投資的‘黃金機會’。” 10月28日，黑石CEO史蒂芬史瓦茲曼在美國發表演講時表示，“當前是購買各種級別資產的黃金時機，一個小的投資未來就可能有豐厚的回報。”對于眾多海外資金而言，中國的房地產市場無疑具有最優質的資產和可期望的回報。

　　當受到金融海嘯嚴重影響的雷曼、AIG等國際資本離場之時，水面之下卻是另一番暗戰：包括美林、凱雷、黑石、英國高富諾在內的眾多金融投資機構已經開始出手。10月14日，美林宣布投資26.5億美元成立新的亞洲房地產基金，幾乎是同時，英國高富諾也高調宣布成立一只6億美元的基金，尋找機會在中國投資大型購物中心。此外， UBS、ING、澳大利亞麥格理旗下的外資房地產投資基金更是以股權投資、項目投資等各種方式出現在了一些知名的中國房地產企業的合作名單上。

　　無疑眾多海外基金的動作證明了對中國未來經濟發展的信心和對中國樓市投資高額回報的肯定，與這些海外基金“豪賭”明天的美好前景相比，中國住宅市場近段時間的回暖可謂是更加實實在在。

　　特別是11月1日新政正式實施后，全國各地樓市出現了少有的井噴現象。11月1日當天北京預售住宅網上簽約套數猛增到700套，接下來三天的簽約套數分別達到629套、537套、817套；在上海，樓市本月1-3日商品房成交分別達到了315 套、257套、436 套，4日和5日的成交也穩定在400套左右；對于持續低迷的廣州樓市，這一頹勢也得到了根本性扭轉，日成交套數沖破“三字頭”，11月1日商品住宅成交為375套，11月2-4日成交分別為204套、181套、182套，而在上個月的最后五天，總成交套數還不足百套。種種跡象都在表明，樓市經歷了一段時間的沉寂后，轉暖的跡象正在逐漸凸顯出來。

　　同時值得注意的是，從需求結構來看，各大中介機構的統計數據顯示，中小客戶占據了交易的主流，這表明在樓市透露出轉暖的情況下，首先將會惠及到低總價的小戶型項目上。面對這樣的市場情況下，京城的一些開發商也適時推出了此類項目，其中最具代表性當屬合生創展即將推出的望京麒麟社項目，整個項目包括國際LOFT公館、快意LOMO空間和層高3.25米的平層國際官邸，并且項目還匹配規劃了4萬平方米商業配套，其中LOFT首創5.49米層高，在京城獨樹一幟，而LOMO公館60-80平方米精裝修，正好滿足目前市場對項目高品質、低總價的要求。

　　　●中小戶型順勢再興

　　　　京城樓市刮起“迷你”風暴

　　無論是從政府出臺鼓勵中小戶型消費的引導政策，還是近期開發商推出的戶型產品，全可以看出中小戶型已經成為市場敲碎觀望堅冰的“利器”，可以說正是樓市的低迷給了低總價小戶型熱銷的大好時機。

　　政策的寬松和鼓勵中小戶型消費無疑為近期推出的小戶型項目帶來了一個新的機遇。目前盡管樓市已經出現了轉暖契機，房價下跌程度已經接近購房者心理底線，但是不少購房者依然持有觀望的情緒，主要是不知道在這樣不明朗的市場情況下選擇什么樣的項目最為保險。陳國強認為，“今年以來，北京的市場上有幾類樓盤銷售狀況一直不錯，一類是精裝修低總價的小戶型，另一類是交通優勢比較突出的項目，特別是一些臨近軌道交通的項目。”

　　同時，戴德梁行華北住宅部高級董事岳峰鋼也認為，無論在怎么樣的市場環境下，低總價的項目一直是市場的熱銷產品，因為這類項目投資小，既可以作為年輕人置業的過渡房，也可以成為投資產品，無論租賃還是再轉售都比較容易。

　　而這次合生麒麟社推出的望京項目，不僅屬于市場最為保險的精裝修低總價中小戶型項目，而且所處的望京區域，集中了近7萬的韓國人和大量的跨國企業總部，租賃需求旺盛。特別是14號線開通后，實現了該區域的雙軌貫通，而且緊鄰機場，地理位置可謂得天獨厚。

　　　●雙軌貫通 望京亞洲第一社區 名副其實

　　望京，是北京樓市20多年發展變遷的一個縮影。自上世紀90年代開始規劃建設以來，望京這個有著特殊意義的區域經過不斷的變遷與發展，儼然成為一座具備區域商業中心的新城。特別是今年年底即將開工建設的地鐵14號穿城而過，讓望京區域真正地實現了雙軌貫通，也讓這個亞洲第一居住社區更加名副其實。

　　但值得注意的是，雖然目前的望京不缺乏大型商業設施，也不缺乏精裝公寓，但罕有高端消費場所，更需要連通商業街區的國際精裝綜合社區。換言之，一個同時擁有高端商業配套的開放式街區居住模式，在望京從未有過。

　　不過，隨著合生麒麟社的入市，這一狀況即將得到改觀。

　　即將開盤的合生麒麟社，將擁有一個40000平方米獨立的商業配套。開發商表示，這一項目將主要引入國際頂級品牌旗艦店，打造望京首個高端商業街區，從此填補望京區域無高檔精品商業消費的空白。使這個有著近8萬外籍人士的望京，能夠形成自身真正的高端商業生活中心。(劉晶晶)