不知不覺間，“金九銀十”的銷售旺季已經過去一半，2007年北京樓市的銷售周期也即將步入尾聲。與以往不同的是，今年的“金九”可謂空前冷清，一手房的成交量慘遭“滑鐵盧”，甚至有幾天全市的銷售情況竟不及2月這樣的傳統淡季，讓不少希望在9月賺個盆滿缽滿的開發商跌破了眼鏡。而受到9月慘淡的影響，“銀十”的情況也不被人所看好，因此準備開盤的項目個數也有所下降。據中大恒基不動產營銷中心統計，10月份預計開盤的項目僅為46個，僅為9月開盤數量的七成左右。

　　●“金九”遇冷臉“銀十”漸平淡

　　與不少購房人一樣，開發商在近來也一直處于觀望狀態。“如果9月市場表現好，賣得火，我們肯定在10月開盤；如果還像前幾個月那樣交易量不理想，恐怕也不會再去趕這個‘冷場’了。”海淀某樓盤的銷售經理這樣向記者坦言。

　　而據中大恒基不動產營銷市場研究中心統計數據顯示，“金九”開局的前三周，開盤項目個數達到了50余個，而預計在“十一”前最后一周還將有10余新盤放量。但是與此相反，樓市供應量的增加并未能帶來銷售量的上揚。截至9月23日，9月的商品住宅日均銷售套數仍持續了8月以來的回落態勢，相比7、8月日均銷售498、456套的成績，到目前為止，9月商品房住宅期房和現房日均成交僅為423套，環比前兩個月分別下降了15%、7%，盡顯頹勢。在此背景下，“銀十”放量趨于緩和，只有46個項目打算開盤，也就不足為奇了。

　　中大恒基不動產營銷總經理趙晨明認為，其實這種情況與以往也有些類似。他表示，“金九銀十”出現市場放量的大幅波動屬于正常現象，作為傳統的銷售旺季，“金九銀十”承載了開發商過多的期許，因此9月份上市量驟增。盡管如此，真正在戶型和價格上能與主流需求對接的樓盤依然并不多見，由此造成需求難以瞬間釋放，這樣的尷尬之下，10月入市的項目難免有所減少。“去年同期也出現了這一現象，2006年9月開盤項目個數為59個，達到了去年的供應波峰，而10月放量驟減，僅有31個項目入市。”

　　●中小戶型放量超過三分之一

　　盡管市場反響不及開發商預期，但受主流需求的影響，中小戶型項目的入市還是很有希望給樓市帶來一股暖流。據中大恒基不動產營銷數據顯示，10月小戶型項目放量繼續穩步增加，預計將有16個中、小戶型項目開始銷售，超過了預計開盤項目總數的三分之一，其中有四成為純新盤首次開盤。在這些中小戶型樓盤當中，甚至還包括像位于宣武區核桃園的“錦上國際公寓”、密云的“至尊堡”等以70平米以下戶型為主的“超小戶型”。可以看出，今年下半年小戶型項目加大供應量漸漸已成為市場常態，這一方面是因為“90/70”政策的限制，但更重要的原因，趙晨明指出，還是在于市場上對小戶型龐大的需求，引導開發商“棄大從小”。“相信在以后，小戶型項目數量還將進一步增加，包括老項目后期，也會越來越多地關注小戶型產品的需求。”

　　據了解，10月入市的中小戶型項目各個環線區間均有所分布，七成項目的物業類型為公寓，預計開盤的整體均價為15000元/平方米。而在區域上，朝陽區不但顯現出樓市熱點的強勢，更體現出價格的強勢，位于朝陽區四環外的兩個項目華發頤園二期和亞奧·觀典國際公寓二期酒店式公寓均價已躥升至14000元/平方米和18000元/平方米；與之對比，宣武區預計開盤的錦上國際公寓位于二環內，開盤均價預計僅為18000元/平方米。對此趙晨明指出，環線區間價格倒掛的現象凸顯了朝陽區的區位價值，特別是亞奧板塊，受奧運會的利好，區域內的道路交通、居住環境、商務配套得到了完善和提升，極大促進了區域樓市價值的提升。但過分倒掛所蘊含的投資風險，也值得一些有投資需求的置業者有所警覺。

　　●公寓放量超越普通住宅

　　10月放量的另一大特點在于公寓項目終于超過了普通住宅。據統計，預計開盤的項目中有23個為公寓項目，其中3個為酒店式公寓；而普通住宅預計只有19個項目在10月開盤。如果這些公寓能夠如期開盤，那么今年將首次出現單月公寓放量高于普通住宅項目的情況。

　　在這23個的公寓項目中，位于五環外的項目達到8個，甚至昌平、密云、房山、通州四區也都有新的公寓入市，這與以往多數公寓位于四環內、最遠不超過五環的情況有了很大改變。趙晨明認為，如今購房人選擇購買居所已不僅僅停留在居住功能這一項上，購買人群越來越成熟和理性，甄選住宅的標準逐步細化，物業的舒適度、服務性也作為選擇購房的重要標準。為了迎合購房需求的變化，開發商提升了開發產品的設計和服務標準，使得公寓項目改變了以往多位于市中心的繁華地帶、主要客戶為高端消費群體的定位，更多的服務于普通購房人，從而造成了公寓放量同步整體樓市趨向郊區化發展的現象。(高彤)