綜述：2006年的北京房地產市場被業(yè)內人士稱為“大戶型年”，眾多去年入市的樓盤紛紛推出大戶型產品，中小戶型產品則供不應求。由于中小戶型住宅單個面積相對較小，在北京住宅銷售均價節(jié)節(jié)攀升的今天，中小戶型總價比大戶型動輒數百萬的價格而言，對普通購房者來說更為實際。因此市場上對中小戶型住宅的需求更為迫切，以中小戶型為主力的樓盤因此也備受追捧。如位于北京西北部，主打中小戶型的富力桃園項目，就曾創(chuàng)出開盤銷售當天中小戶型住宅被一掃而空的紀錄。

　　隨著國家宏觀調控政策中對住宅項目“90平米以下住宅占70%”要求的執(zhí)行，2007年北京房地產市場中小戶型住宅數量肯定會有較大幅度提升，部分開發(fā)商為加快資金回籠速度增強市場競爭力，針對市場需求也主動調整了新開發(fā)樓盤的產品類型，向中小戶型住宅傾斜。在此雙重利好因素的影響下，2007年最值得期待樓盤首當其沖落在了即將入市的中小戶型住宅上。可以預見，在今年銷售火爆的樓盤中，中小戶型盤將成為中流砥柱。

　　［珠江·奧古斯塔城邦］精裝小戶型不超90平米

　　項目名稱：珠江·奧古斯塔城邦 地址：通州大亦莊核心生活區(qū)

　　售價預測：5600元/平米起(精裝) 樓盤性質：純新盤

　　銷售時間：預計4月底開盤 主力戶型：80-90平米二居至三居

　　-推薦理由

　　珠江·奧古斯塔城邦坐落于大亦莊核心生活區(qū)域，亦莊現有跨國公司100多家，其中世界500強企業(yè)近60家，國際化程度極高，隨著北京“兩軸—兩帶-多中心”的城市發(fā)展規(guī)劃，亦莊的區(qū)域優(yōu)勢將更加明顯。亦莊整體綠化率高達47%，空氣質量優(yōu)于北京市中心兩個等級，被公認為北京最宜居的板塊。

　　珠江·奧古斯塔城邦總面積將超過100萬平米，其中一期建筑面積近30萬平米，包括果嶺公寓和高爾夫別墅兩種產品，果嶺公寓主力戶型面積在90平米以下，以純板式精裝修為主，室內空間充分考慮到通透，通風，采光等細節(jié)設計。

　　社區(qū)為高爾夫園林設計，無論是果嶺推桿，還是室內遠眺，都能領略到高爾夫景致。社區(qū)還將開通豪華巴士，往返社區(qū)與國貿之間，通過便捷和專屬化服務，使社區(qū)與城市核心緊密連接。

　　同時，該項目與規(guī)劃中的地鐵11號線以及博大路、成壽寺路和京津塘高速共同形成立體交通系統(tǒng)，通達迅捷。

　　而亦莊輕軌年內開工、2010年建成的利好訊息更令人看好該項目的交通前景。

　　項目故事

　　對于珠江·奧古斯塔城邦所在的亦莊區(qū)域，該項目副總經理梁強顯得情有獨鐘，“雖然去年年底才正式拿下這塊地，但一年多前我們就已經開始研究了，我們下決心要在亦莊打造一座高品質的歐陸風情的城堡”。梁強說。

　　看好區(qū)域后發(fā)優(yōu)勢

　　盡管一年多以前，亦莊新區(qū)與市區(qū)繁華地段還有著明顯差距，但梁強對亦莊新區(qū)仍十分看好。他說，亦莊有著經濟開發(fā)區(qū)的產業(yè)基礎優(yōu)勢和超前而完善的市政配套規(guī)劃，雖然起步比較晚，但發(fā)展?jié)摿﹄y以限量。根據他們的調查，亦莊2006年入駐企業(yè)比2005年又有所增加，區(qū)域后發(fā)優(yōu)勢毋庸置疑。“我們可以類比一下百子灣”，梁強說，如果時間倒退到三四年前，百子灣的沿海賽洛城等項目肯定沒有現在這么高的認同度，原因就是當時區(qū)域還沒發(fā)展起來，而現在其認同度甚至超過了一些靠近地鐵的項目，這就是區(qū)域后發(fā)優(yōu)勢的體現。

　　設計圖重上千斤

　　據了解，珠江·奧古斯塔城邦此次推出的產品中，超90%都是90平米以下小戶型。“這是珠江地產第一次大規(guī)模做中小戶型”，梁強說，由于90平米以下戶型占70%的政策要求，他們就把重點放在了小戶型產品規(guī)劃設計上。為此，珠江地產設計團隊召開了幾十次專門會議，最終敲定了現在的方案。

　　“毫不夸張地說，設計過程中我們用了上千斤圖紙”，梁強回憶說。據介紹，為配合戶型設計，項目營銷部門專門針對首次置業(yè)年輕人做了一次問卷調查，調查結果顯示，小戶型購房者對建筑形態(tài)沒有太高要求，但對功能要求更加務實與理性。其中95%的被調查者表示需要有獨立的客廳，90%的被調查者表示需要有獨立的廚房。為迎合主流客戶群的需要，珠江設計團隊對客戶使用電器的習慣進行了調查。他們去電器城了解現在高學歷年輕人流行使用的冰箱是多大，之后對一些戶型里冰箱擺放的位置進行了調整。而對于潔具、廚房櫥柜等客戶不是很強烈偏好的東西，他們就盡量完成，省卻客戶很多麻煩。

　　將高爾夫運動平民化

　　據介紹，珠江·奧古斯塔城邦名字中的“奧古斯塔”，實際上是一個世界頂級高爾夫俱樂部的名字，而整個項目也正是把高爾夫景觀和文化融入了社區(qū)。

　　“奧古斯塔城邦在產品上雖然以公寓為主，但我們把高端高爾夫的一些元素平民化了，希望能讓業(yè)主感受到高爾夫的高雅離他們并不遙遠，完全可以成為他們生活的點綴”。梁強說。

　　［力迅·上筑］ 十三四萬元買套小一居

　　項目名稱：力迅·上筑

　　地址：亦莊舊頭路，涼水河北巖

　　售價預測：6600元—6800元/平米

　　樓盤性質：純新盤

　　銷售時間：今年6月初

　　主力戶型：21—24平米小一居、60多平米一居；80—95平米兩居

　　期待理由：

　　近一兩年，亦莊一直處于靜默期，沒有土地可開發(fā)的亦莊今年會打破以往的平靜，6月將有新樓盤亮相。力迅·上筑位于亦莊核心區(qū)，全部為板樓。在亦莊核心區(qū)，這種純板樓新盤已非常稀有。

　　該樓盤戶型以中小戶型為主，最小戶型21平米，這種小一居戶型面積在21—24平米之間。此外，還有60多平米的一居室。在1300套房中，80%都是60多平米的小戶型。

　　按照每平米6600元—6800元的價格，一套21平米的房子十三四萬元就能買下來，總價款占有一定優(yōu)勢，這無疑是該項目最大的賣點。而且該項目樓間距最少將近50平米，這也將吸引更多購房者的目光。

　　［北緯40°］ 薄板設計小戶型動靜分區(qū)

　　項目名稱：北緯40°

　　地址：北五環(huán)與京承高速交叉口東北側

　　售價：待定

　　樓盤性質：純新盤

　　銷售時間：預計今年6月推出

　　主力戶型：60—90平米左右一居和兩居

　　期待理由：

　　北緯40°是中赫置地公司在北京開發(fā)的首個項目，由建造了巴黎巴士底歌劇院、日本東京國家劇院、半島酒店擴建工程、長城腳下的公社等國際知名建筑的建筑大師嚴迅奇先生擔綱設計，占地面積26.62公頃，總建筑面積達78萬多平方米。在建筑規(guī)劃上完全按照“90平米占70%”的新政策要求執(zhí)行。

　　項目建筑類型為27層左右板式高層、9層公寓、4層花園洋房。27層板樓為一梯兩戶或兩梯三戶，戶型面積為60—90平方米左右一居和兩居，9層公寓和4層花園洋房主力戶型面積預計為160至260平方米左右三居和四居。

　　一期將推出30萬平米住宅，主打中小戶型全部為薄板設計，由南往北，建筑逐漸增高，最南側是4層花園洋房，中間是9層公寓，北側是27層住宅，整個社區(qū)符合中國傳統(tǒng)風水的半圍合形態(tài)。兩居室南向面寬最大近13米，真正做到了戶戶私享陽光，處處可見綠色，并且戶型內部結構方正，便于擺放家具。

　　值得一提的是，設計之初，所有中小戶型都量身定制，所以雖然空間有限，但動靜分區(qū)、功能分區(qū)，對居住品質有所要求的高端人群提供了宜居住所。

　　［金泰城mini］ 地處西二環(huán)南向一居采光充裕

　　項目名稱：金泰城mini

　　地址：豐臺區(qū)菜戶營橋西南角

　　售價預測：10000元/平米以上

　　樓盤性質：純新盤

　　銷售時間：今年4月開盤

　　主力戶型：45-72平米一居

　　期待理由：

　　金泰城mini是一個高品質小戶型公寓，擁有南向一居，價格較為適宜，較周邊樓盤更有競爭力。一室一廳的戶型面積控制在45平米-72平米之間，空間安排恰到好處，無浪費面積，且在保證居住舒適的同時，有效地控制了總價，為參加工作不久的年輕人提供了較好的購房選擇。

　　金泰城mini以45-72平米一居室為主，其中D戶型64平米、E戶型72平米，主臥、客廳、廚房全朝南，屬于北京市小戶型中少有的南向產品；C戶型60平米，主臥朝南，客廳和廚房朝東或朝西，通透感較好，采光充足，是比較實用戶型。

　　金泰城mini處于豐臺區(qū)政府將要大力發(fā)展的麗澤商務區(qū)，該區(qū)位最接近二環(huán)，區(qū)域發(fā)展前景不可限量，有較強升值潛力。(記者 楊娟娟 吳海花 谷欣)