開發商將房子交付后，新小區的業主大會怎么召開？種種利益牽扯之下，誰來牽頭成立業主大會？拒交物業管理費的業主，該不該限制其相關權利？……針對南京小區物業服務中的種種疑難雜癥，南京市房管局昨日出臺了《南京市業主大會和業主委員會指導規則》，給出了多達50條的指導性意見。南京市物業管理辦公室負責人表示，對比2003年版的《南京市業主大會指導規則》，新《指導規則》更具操作性，對以往矛盾、糾紛較集中的問題都給出了明確“答案”。但也有一些業內人士認為，指導規則畢竟缺乏強制性，能起到多大效果還存在疑問。

　　新規一 業主大會由街道牽頭召開

　　《指導規則》：各街道辦事處或鎮人民政府，負責牽頭組織召開本轄區業主大會、成立業主委員會，指導、監督業主大會及業主委員會的日常運作。在第十一條中還寫明：街道辦事處或鎮人民政府應當在接到建設單位書面告知或業主書面要求的30日內，負責組織成立首次業主大會會議籌備組。籌備組組長由街道辦事處或鎮人民政府代表擔任。

　　解讀：南京市物業辦負責人表示，目前由于小區業主的主動參與性不強，造成召開業主大會的難度相當大，有的小區甚至在交付了一年后，還沒有召開過一次業主大會。“有的小區成立了業主委員會后，一些業主還不知道，常常引發業主與業委會之間的矛盾。”這位負責人說，此次新的《指導規則》中首次明確，將由街道辦事處作為業主大會的牽頭組織主體，并進行指導監督。他告訴記者，北京、天津、深圳、成都、蘇州等城市，也采取了類似的做法。

　　南京新鴻運物業管理有限公司總經理王中寧認為，與過去由業主自發牽頭組織召開業主大會相比，明確了街道的職責有助于業主盡快地行使權利。“但是街道也不能完全替代業主，首先你不能指定誰進入業委會，誰是業委會主任，其次日常管理工作還是應該交給業主自己去做，街道代表的公權力與業主代表的私權利應該截然分開”。江蘇鐘山明鏡律師事務所蔣德軍律師則認為，《指導規則》畢竟不是法律條文，因此對街道有無約束力仍是個疑問。

　　新規二 首次業主大會經費由開發商支付

　　《指導規則》：開發建設單位在業主大會會議召開時，有告知和配合的責任。建設單位應督促開發建設單位、物業服務企業支持、配合業主大會召開，同時解決籌備召開首次業主大會會議的費用。

　　解讀：“這也就是說，召開首次業主大會所必須的費用應由開發商埋單”，南京市物業辦負責人說。按照《指導規則》，如果有半數以上的房屋面積交付，同時有半數以上的業主都已入住，就有理由召開首次業主大會。“過去召開首次業主大會都是從物業公司頭上扒錢，現在規定讓開發商掏錢，心里舒服多了”，南京一家物業企業老總說。可是，他也承認，今后到底有多少開發商愿意出這個錢，真的很難說。“開發商死活不肯掏錢，業主最后還是找到我們，你說物業公司能怎么辦？恐怕還是要埋單了。”

　　新規三 業委會工作經費由業主埋單

　　《指導規則》：業主大會、業主委員會開展工作的經費由全體業主承擔；費用的籌集、管理、使用等具體內容由業主大會議事規則約定。

　　解讀：蔣德軍律師告訴記者，之前老的“業主大會導則”表述為“業主大會、業主委員會活動費用由全體業主承擔”，而“活動經費”和現在的“開展工作的經費”是有明顯區別的。

　　“我們可以理解為業委會成員為小區事宜奔波的來回路費以及花費時間和精力上的補償，但是不能等同于工資。具體補償多少，還是交由業主大會決定吧。”蔣律師表示。

　　新規四 不交物業費，業主權利受限制

　　《指導規則》：管理規約、業主大會議事規則，可以對欠交物業服務費及相關費用，或有其他侵害業主共同利益行為的業主，在物業管理中表決權的行使，予以限制。南京物業管理辦公室負責人介紹說，根據《物權法》的規定，業主大會和業主委員會，對拒付物業費等損害他人利益的行為，有權要求行為人停止侵害，賠償損失。

　　解讀：“照我的理解，你不交物業費，肯定是不能進入業委會的，這是個最起碼的要求，”南京新鴻運物業管理有限公司總經理王中寧說，至于限制“逃票”業主的表決權，他認為有人可能根本就不在乎，但總體而言，對業主還是有威懾力的。如果有的業主實在不像話，他認為可以讓其他業主或是業委會直接起訴，因為畢竟個人不交費影響了整個小區的正常運轉，雖然這樣的操作“成本太大”。

　　蔣德軍律師認為，欠交物業費和表決小區事務的權利是兩碼事，欠物業費是業主和物業公司的經濟糾紛，表決權是業主的人身權，不應該混為一談。“這種限制是否合法值得商榷，如果這位欠費的業主就是受到廣大業主愛戴的，并被選為業委會主任，是否就要停權呢？”他認為對不交物業費的業主如何處置，還應該有更進一步的細化規定。

　　新規五 業委會擅做決定，應負賠償責任

　　《指導規則》：業主委員會擅自作出的決定造成他人經濟損失的，由簽字同意該決定的委員承擔賠償責任。業主委員會經業主大會授權或同意并公告的決定、辦理事項，造成他人經濟損失的，由全體業主共同承擔賠償責任。

　　解讀：南京市物業管理辦公室負責人表示，這項規定意味著以往存在的業主委員會蓋章之后無法問責的問題將得以解決。

　　“業委會在簽訂合同、收益分配等工作時，需要委員的簽名，從而防止個人利用集體的名義做出不負責任的行為。”這位負責人說，如果業主大會決定的事項，業主委員會執行后造成侵害的，還要由做出決議的相關業主承擔責任。

　　“比如說經業委會同意，小區里新添了一塊廣告牌，后來因為失火，造成了比較大的損失，那么這個損失就不能讓所有業主埋單，而是由業委會成員承擔賠償責任。”一位房產律師說，這一規定明確了責任主體，對今后的小區管理提供了保障。

　　聲音 缺乏強制性，效果恐打折

　　記者在《指導規則》中還了解到，原業主委員會委員阻撓換屆選舉的，將不再列入新一屆委員候選人名單；業委會直系親屬不得在小區物業任職等等。平心而論，新的《規則》確實比老《規則》更具操作性，明確了業委會的作用，也“摸清”了開發商、街道、物業以及業主之間的關系。不過，這份由南京市物業管理辦公室出臺的《指導規則》還是留下了遺憾。“這只是指導性的文件，沒有很強的約束力，如果開發商、業主不去執行，對我們物業公司說，也只是一紙空文”，南京新鴻運物業管理有限公司總經理王中寧建議，南京應該盡快出臺地方性的法規進行規范，比如《南京物業管理條例》，并配套相關的實施細則，讓關系到千家萬戶的物業管理工作有法可依，僅僅出臺一部《指導規則》恐怕還遠遠不夠。 馬祚波

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　　物管創新試點 鎖金村成立“物管辦”

　　在有物業管理的住宅小區中，街道的物業管理辦公室將定期對他們進行檢查、指導、考核，進行年度初審，依法查處物業管理公司的違法行為；在沒有物業管理的小區中，街道將推廣花錢買服務的嘗試。昨天下午，南京市房產局在玄武區鎖金村街道舉行住宅小區物業管理體制創新試點會。

　　據悉，街道除成立物業管理辦公室外，還成立了應急維修服務中心，在轄區內選擇1—2個信譽好、實力強的物業服務企業或區房產維修中心、街道物業服務中心等單位，設置24小時專用報修電話，承諾服務時限，實行有償服務。該項服務也較好地鎖定了居民上繳物業管理費用。 張琪 董婉愉