物管公司有話說：不交管理費會導致小區管理服務陷入惡性循環 　　一講到業主和物業管理公司的糾紛，相信絕大部分人的第一反應會是：“業主又被物管公司欺負了？”的確，因物管公司自身素質的原因導致的小區管理矛盾層出不窮。但同時，由于部分業主的原因而產生的糾紛，也開始日益顯現，比較突出的現象是少數業主無故拒繳物業管理費。據本版與“焦點網”的聯合調查結果顯示，“很少交管理費或從來沒交過管理費”的網友，比例竟高達10%！

　　事實上，如果很多業主長期欠繳物業管理費，將會導致整個小區的物管服務無法達到應有的水平，最終損害的，還是全體業主的利益。另外，欠費的業主還可能面臨喪失成為業主委員會委員的資格。因為根據將于3月1日實施的《廣東省物業管理條例》第二十五條第三款的規定，要成為業委會委員，至少應該符合“遵守管理規約，履行業主義務，按時交納住宅專項維修資金和物業服務費用，無損害公共利益行為”這一規定。

　　在采訪多個大型物業管理公司的相關負責人后記者發現，即便是近年建起的商品住宅小區，長期拖欠物業管理費的業主比例也達5%左右，而在樓齡較長的房改房小區，這一比例還更高，個別房改房小區里長期拖欠管理費的業主比例高達20%以上。從整體來看，廣州市各類有物業管理的小區中，長期欠費的業主比例估計在10%左右。

　　房改房小區欠費問題更嚴重

　　廣州萊茵物業管理有限公司副總經理印杰認為，房改房小區業主欠費比例較高，主要是由于房改房以往是單位的福利房，以前單位承擔了物管的職責和所需的費用，使得業主對物業管理缺乏認識，從而認為現在進駐的物管公司收費過高，所以少數業主采取了不繳物管費的消極行為。

　　據介紹，某機關宿舍大院此前出現了少數業主欠繳物管費的行為，在物業公司向法院起訴判決后，欠費業主是將以往的欠費補上了，但新的費用依然不交。原因是在訴訟成本高于物業管理費的情況下，業主認為物業公司不會再愿意花錢繼續通過法律程序來追討欠繳的管理費了。對此，物管公司顯得十分無奈。

　　隨便找個理由就不交費

　　個別業主不交物管費的理由可謂五花八門：有人以“房屋質量有問題，開發商沒有很好解決”為由不交；有人認為“我的這套房子長期空置，不享受你的服務”所以不交；有的則是對物管公司的服務不滿意而拒交；還有的業主是回遷戶，收入較低，面對物管費感到心有余而力不足；另外有的業主看到別人不交，但物管公司也拿他沒辦法，自己就有樣學樣，能省就省。

　　欠費將導致小區隱患增多

　　廣州郊區某大型小區的物業經理李先生表示，一旦業主欠費達到一定比例，就會影響物業公司的正常運轉，物業公司也只好采取減少夜班保安人手、減少清理垃圾次數、不購買電梯、消防等保險、不及時維修小區公共設備等辦法來降低成本。這些做法在表面上業主是不容易覺察的，但卻為小區安全、設備使用等方面埋下了隱患。

　　“小區內很多公共設備都需要物管公司長期精心維護，維護得好，也許能正常運作10年，如果不維護，可能5年就要更換，而更換設備的費用其實是需要全體業主分擔的。而且，小區管理水平下降，會直接影響物業的保值和升值能力。所以說，少數業主欠費所導致的后果，最終還是要全體業主來承受，這是很不公平的。”李經理解釋道。

　　你按時交費了嗎？ 　　網絡問卷調查

　　一、你有按時交物業管理費嗎？

　　1.每次都是按時繳納 61%

　　2.一般會延遲繳納 29%

　　3.很少交 7%

　　4.從來沒交過 3%

　　二、你所在的住宅小區屬于哪一類型？

　　1.近幾年購買的商品房住宅小區 78%

　　2.樓齡較長的房改房小區 22%

　　3.限價房、經濟適用房或廉租房小區0%

　　三、你對小區的物業管理服務滿意嗎？

　　1.很滿意 0%

　　2.比較滿意 43%

　　3.不滿意 50%

　　4.非常不滿，無法容忍 7%

　　四、如果對物業管理有意見，你認為不繳納物業管理費是有效的抗議辦法嗎？

　　1.無效，只能惡性循環 39%

　　2.效果一般，但值得去做 57%

　　3.很有效果 4%

　　五、你對不繳納物管費的行為怎么看？

　　1.不贊成 50%

　　2.無所謂 29%

　　3.別人不交我也不交 21%

　　六、 你認為如何改善物管服務比較有效？

　　1.積極給物管公司提意見 18%

　　2.業委會重新招標聘用新的公司 21%

　　3.建議政府成立監管部門，并建立完善的物管公司退出機制 50%

　　4.業主自治，自組隊伍管理小區 11%

　　通過網調發現，大部分業主還是按時繳納物管費的，但還是有57%的網友認為“值得嘗試用不繳物管費來表達不滿”，顯示出業主和物管公司之間的溝通渠道太少了。另外，對不交費的行為，業主的從眾心理比較強烈，有21%的網友認為“如果別人不交，那么自己也不交”。業主們還強烈要求政府能承擔起更多的監管職能。 　　用小區公共收益抵扣物管費

　　他們這樣做到繳費率99% 　　不滿物管公司咋辦？

　　只能少數服從多數

　　既然業主欠費問題在很多物業管理公司看來是難以解決的“燙手山芋”，那么是否能找到有效的協調辦法呢？業內人士認為，不管小區是否已經成立了業主委員會，都應該按照“少數服從多數”的原則——只要大多數業主或者業委會認同某家物管公司的服務，并與之簽訂了有效的合同，少數業主無論是否同意，都應該自覺繳納物業管理費。如有意見，應該積極向物業管理公司建議，或向業主委員會以及相關主管部門提出，也可通過法律手段維護自身權益。

　　一些小區在解決物管糾紛的經驗同樣值得借鑒。

　　如何減輕物管費負擔？

　　公共收益抵扣管理費

　　常州市某小區的業主委員會在征集了全體業主意見后，將小區會所等公共配套設施出租，還將多余的自行車、摩托車車庫改成倉庫，收取的租金都返還給業主，抵扣物業管理費，大大降低了業主的負擔。采取這種方法后，物業費的收繳率一直在99%以上。而在廣州，也有小區業委會利用公共收益向業主派發“新年利市”，雖然每戶只有30元，但業主還是充分感受到分享公共收益的快樂。

　　請不起物管公司怎么辦？

　　居委會牽頭助力管理

　　對于一些不歡迎物管公司進駐的房改房小區來說，業主自治的方式也值得參考。越秀區有幾個舊式小區在沒有物管公司的情況下，如果小區急需請保安，居委會就會幫助他們成立業主委員會，然后向他們推薦人員，費用由居民們自愿分攤。業主們認為，他們所住的小區困難群眾多，這種管理模式既保證了住戶安全，費用也不多。

　　呼吁政府介入監管 　　在如何解決業主欠費等問題上，有業內人士認為，即將在3月1日實施的《廣東省物業管理條例》依然缺乏實操性。在《條例》第4條和第5條，還是將政府相關部門放在“指導和協助”的位置上，在缺乏政府部門強有力的監管和介入下，物管糾紛恐怕還是剪不斷理還亂的老大難問題。

　　從法律角度看，廣東正大聯合律師事務所律師李彪建議，要真正發揮街道辦事處、居委會對物業管理的監管、指導作用，明確具體的監管職責，提高監管效率。