北京凱旋旗艦小區的業主王小姐一過新年就有一件喜事：她的房貸成功進行了平轉按揭，從一家大銀行轉到一家較小的股份制商業銀行，享受到存量房貸利率7折的優惠。

　　王小姐2007年10月在某大型國有商業銀行辦理了住房按揭貸款，簽訂的是20年50萬元的商業貸款合同。去年央行宣布，“自2008年10月27日起將商業性個人住房貸款利率的下限由貸款基準利率的0.85倍擴大為0.7倍”，她就去申請7折房貸利率的優惠。誰知，由于曾出現過逾期還款的情況，她的申請被那家大銀行拒絕了。

　　但王小姐沒有放棄，經過打聽，她發現不少中小銀行“靈活得多”：只要資質好，購房人愿意將房貸從甲銀行轉到乙銀行，乙銀行將免費提供墊資，通過擔保公司將購房人在甲銀行的房貸還清，購房人還能再以首次購房的身份從乙銀行獲得7折優惠貸款利率買房。

　　王小姐馬上算了一筆賬，目前5年以上基準利率為5.94%，8.5折后利率為5.049%，月供為3313.5元。優惠到7折后利率為4.15%，“我每月月供可調整到3071.69元，如果按20年利率不變來算，一共能省下58034.4元，作為一個工薪階層，我沒有理由不‘搬家’”。

　　時至今日，四大國有銀行針對2008年10月27日之前貸款買房的存量房貸細則仍未宣布，部分中小銀行則開始私下推出優惠條款，搶占存量房貸市場。眼下，工行表示總行尚在制訂房貸細則，中、農、建三大行則把權力下放給各分行，要求根據市場情況自行作出細則規定。但從已經公布的部分條文來看，四大行的政策或許比中小銀行苛刻一些。如關于貸款余額，農行北京分行的要求高達50萬元，而光大銀行僅要求30萬元；多數銀行要求客戶提出申請，評估后才能享受優惠，而民生銀行表示將自動折扣優惠。業內人士還透露，四大行或許將在首付比例等方面給購房人設“坎兒”。

　　這讓很多在四大銀行貸款買房的購房人心理很不平衡。在房地產門戶網站焦點房地產網的論壇里，不少業主紛紛發帖告知自己和貸款銀行的協商結果，更多人咨詢哪家銀行可以容易辦下來7折優惠、什么條件下可以轉按揭、該如何轉等。有的業主還發帖號召辦不下來貸款優惠的業主們集體把房貸搬家。

　　焦點網的論壇管理員也發現，“一些可以做擔保的小公司在業主帖子里瘋狂違規發廣告，刪都刪不過來”。看到不少網友提出“團辦轉按揭”的需求，網站甚至計劃協助聯系合適的貸款銀行，“已與幾家銀行進行了接觸，細節正在洽談中”。

　　天天和銀行打交道的北京凱勝經略擔保公司總經理康勝告訴記者，“銀行也很急！”

　　“利率優惠政策出臺后，我們經手的平轉房貸業務陡增，絕大部分都是從大銀行往中小銀行搬家。”康勝分析，購房人拿不到7折房貸利率的原因主要有三種：一是有過逾期還款行為；二是貸款金額限制，有的銀行更注重貸款金額高的客戶；三是房貸存續期不夠長。

　　康勝認為，各大銀行其實都制定好了房貸細則，但都“捂著蓋子不揭鍋”。銀行之所以這么做是因為誰也不想做第一個吃螃蟹的人，都在觀望競爭對手的細則，“如果有比自己更優惠的地方好及時調整”。

　　至于不少購房人謀劃房貸搬家的急迫心情，康勝認為大可不必。他介紹，目前主要的轉房貸方式是“平轉”。由于多數銀行擔心出現房貸套現等假按揭行為，都要求錢款必須經由一家擔保公司在兩家銀行間劃轉，這就要求購房人支付一定的擔保費用，“大約是貸款金額的1.5%”，加上評估費和一些貸款合同中要求的違約費，“我們估算，50萬元以下的貸款搬家是不合算的”。

　　雖然占據房貸市場大頭的四大銀行至今按兵不動，但康勝估計，“四大行最后的政策只能比中小銀行更優惠”。由于房地產進入調整期，2009年各大銀行難以在增量房貸方面有所作為，只能抓緊力保存量房貸，“一旦自己的條款過緊就會面臨客戶被挖的情況，大銀行的壓力非常大”。

　　“我們估計春節前四大行的細則就該出來了”，康勝說，購房人可以等一等再說，“不要著急”。(蔡宗琦)