保修期內及時解決質量問題

　　問：我家的新房子去年5月交付，今年5月動工裝修發現存在質量問題：客廳屋頂出現鍋底坑，約40-50毫米；另外書房房頂有不規則裂紋，從我家屋頂到二樓地面裂穿，與開發商多次交涉沒能達成一致的賠付意見，請問這個標準到底該如何界定？

　　答：無論怎樣，業主都應在保修期內及時主張權利。

　　若要追究開發商賠償責任，業主應先證明開發商交付的房屋質量不合格并由此造成了相應損失。對此，可以委托具有相應資質的房屋質量鑒定機構進行鑒定、估價。如果經鑒定，屬于主體結構質量不合格或嚴重影響了正常居住使用的，那么可以依據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第12條的規定，請求解除合同和賠償損失。若是一般質量問題，可以要求開發商修復。開發商拒絕修復的，可以自行或者委托他人修復，修復所發生的費用有權向開發商追償。

　　承諾不兌現可告“合同欺詐”

　　問：開發商售樓時曾口頭承諾，將花重金打造社區小學。如今我們已入住數月，諾言沒有兌現，我們現在要花三四個小時接送孩子在外面上學。業主該怎樣維權？

　　答：開發商明知自己社區建設規劃中沒有建社區小學這項規劃，實際上也不可能建成，但為了讓你們買房承諾“重金打造社區小學”。這種情況屬于誘使他人簽訂合同，該行為已構成了民事詐欺，根據我國《合同法》第四十二條和第五十四條規定，如果因為開發商采用此種欺詐行為，在違背你們真實意思的情況下訂立購房合同，你們有權請求撤銷合同，并讓開發商賠償損失。如果當初小區規劃中有社區小學，而開發商沒有履行其承諾，你們可以根據《合同法》第一百零七條的規定或合同約定，要求開發商承擔違約責任。

　　若要通過訴訟維權，建議收集和保留好當時的售樓廣告等一切能表明存在這樣承諾的證據材料，因為，你們對開發商存在“重金打造社區小學”的承諾，負有舉證義務。

　　合同決定物管的賠償范圍

　　問：去年10月，我的一輛摩托車停在小區內丟失。11月，又丟了一輛自行車。前兩天，我家又丟了一輛電動自行車。可物業說“我們只能表示同情”。請問：在小區內丟東西，物業公司該不該賠償？

　　答：當小區內發生刑事案件，導致業主的人身、財產遭受損失時，物業管理公司在刑事案件中究竟有沒有責任？首先要看《物業管理合同》中對物業公司責任和義務的約定。合同是否明確包括了物業公司有義務確保小區業主的人身財產不受不法侵害。如果雙方有明確的約定，物業公司自然不能免責。

　　如果物業公司疏于管理，如門衛無人值班、沒有保安巡邏、監控系統不健全等，物業公司沒有在合理限度范圍內盡到安全保障義務，導致業主人身或財產遭受損失的，雖然該損失是由物業管理合同外的第三人引起的，但根據《合同法》對第三人侵權的規定，物業公司仍應當承擔賠償責任。

　　開發商隱瞞抵押事實應擔責

　　問：我在1999年買了一套房，現在還沒辦證。聽說開發商有問題，整棟樓近百戶里只有拆遷戶和少數有關系的人2001年辦了證，別的都在法院封存。現在我的房款付清了，該怎么辦？

　　答：根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條“出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任： (一)故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；(二)故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實；按規定，你可以要求開發商返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。(記者 李宛霖)

　　建議此事通過法律途徑解決，否則權益很難得到維護。

　　(本期解答：北京盛廷律師事務所張志同律師、北京雄志律師事務所王榮香律師)