近年來，北京城區近郊逐漸興起“雙拼”、獨棟、聯體躍層別墅購買熱。隨著業主的陸續入住，這些中高檔住宅小區開始不斷發生物業管理糾紛。位于城鄉結合部、轄區內建有中海安德魯斯莊園、萬科青青家園等數處高檔小區的北京市朝陽區人民法院王四營法庭近期通過調研發現，在今年上半年法庭審理的涉及高檔住宅小區的物業管理糾紛中，因業主“圈地”擴建房屋、修建花園等形式引發的糾紛就有近十起。

　　在審理過程中，法官發現，多數業主在入住小區時并沒有“圈地”意圖，后來看到個別業主有所動作，才跟風而動。除此以外，在一些小區，個別業主不是在屋外“圈地”，而在房屋內向地基“圈地”，其行為具有一定隱秘性，對于連體別墅群的安全影響巨大，值得關注。

　　私建花園原為“自救”，群起效仿導致矛盾升級

　　陳曼女士是位于北京市朝陽區某莊園聯體別墅業主。2006年3月，陳曼一家入住小區，成為早期入住業主。

　　當時，小區設施還不健全，2006年7月中旬北京下大雨，因陳曼家門前垃圾堆太高，致使積水進入陳曼房屋，房屋內大面積積水，將地板和部分家具浸泡。

　　為此，開發商和物業公司象征性地補償了陳曼一年的物業管理費。此后，在多次與開發商、物業公司就如何處理門前垃圾堆無法達成一致協議后，陳曼于2006年12月動工，開始在其房屋西側自建長10余米、寬6米小花園，花園用木制圍欄圈閉，圍欄內部為陳曼修建的園藝，園藝以綠色景觀為主，建有葡萄藤、石桌椅、木亭，地面由草坪和鵝卵石鋪設。

　　花園建得很漂亮，引來不少鄰居羨慕。不到半年，小區內已有十余家業主效仿陳曼，依托房屋一側自建花園。

　　這一情況，引起了不少其他業主的不滿，他們紛紛向物業公司抗議，如果物業公司再不履行職責，放任業主自建花園，就不再交納物業管理費。于是，物業公司才開始著手與已建花園業主進行協商。然而，木已成舟，錢、財、物都已變作處處景觀，業主們怎愿意親手將傾注了心血的景觀恢復原狀。物業公司與業主們僵持數月后，先期將陳曼等幾名業主起訴到法院，要求拆除花園、恢復原有綠地。法院經過現場勘驗、開庭審理，考慮到陳曼已將占用的場地修建為綠地，故沒有恢復原來綠地之必要，最后判決陳曼將其房屋西南側花園之西側圍欄向東平移至距該房屋西墻體五米處。

　　判決后，物業公司與陳曼均沒有上訴，接受了法院的裁判結果。

　　裝修房屋竟然向下“圈地”，被判回填得不償失

　　王平先生是北京市朝陽區某家園聯體躍層別墅業主。2007年9月，王平因需要對新房進行裝修，于是向物業公司提交《裝修申請表》，雙方簽訂了《裝修管理服務協議書》，在協議書中約定，嚴禁業主改變房屋主體和承重結構、嚴禁擅自在承重墻、頂棚、樓地面、排煙管道上打孔、剔鑿或拆除連接陽臺的墻體、門窗，嚴禁影響建筑結構和使用安全的其他行為。王平在裝修過程中，卻在室內挖掘了地下室。物業公司發現后，先后于同年10月、11月向王平發出兩次告知函，要求王平停止挖掘，將已挖掘的部分恢復原狀。但王平未予恢復，2008年1月，王平挖掘的地下室全部完工。

　　自從王平的地下室挖掘完工后，鄰居劉女士就一直生活在擔憂中。劉女士認為雖然王平在自家房屋內挖地下室，但因為兩家的別墅都是連體的，所以，挖空的地下室必定會影響自己家房屋的安全。劉女士每每想到此，就日不能食，夜不能寐，隔三岔五到物業公司，要求物業公司處理。物業公司也多次同王平協商，終因分歧太大以失敗告終。最后，2008年4月，物業公司在劉女士的壓力下，一紙訴狀將王平告到法院，要求王平將地下室回填，恢復原狀。

　　法院在審理過程中，對王平的房屋進行了現場勘驗，現場情況為：房屋北自客廳北墻南至臥室南墻，東西至該套房屋的東西墻體，與一層主體垂直相連，由一層地板分隔，形成地下一層，高約3米、寬約8米、長約13米，內分客廳、臥室(兩間)、儲藏室(兩間)。最后，法院根據勘驗結果和雙方舉證情況，判決王平在其房屋內挖掘的地下一層回填，恢復原狀。據初步了解，王平為挖掘地下室，支付的材料及人力共計約40萬元以上。

　　宣判后，王平也沒有上訴。

　　“圈地”現象的存在，嚴重影響社區和諧關系

　　法官通過分析以上案件發現，高檔小區業主“圈地”糾紛呈現以下顯著特點：

　　一是“積極行為”，示范性強。與一般物業糾紛因業主拖欠物業管理費等消極履行物業合同義務不同，“圈地”糾紛多因業主擴建房屋、新建花園、亭臺、游泳池等積極行為所致，并呈現出一家動工，數家業主緊跟其后的態勢。如上述案件中的陳女士，自入住小區后就興土木，在房屋一側或兩側將空地據為己有，修建花園。花園景觀自然引人向往，尤其是高檔小區的住戶原本對居住條件和生活環境的要求標準就高，其他業主自然也會動心，而在物業公司睜一只眼閉一只眼的情況下，這種群起“圈地”行為就顯得“自然而然”了。

　　二是矛盾交織，影響和諧。小區是大家的，一家或幾家業主“圈地”擴建、新建相關設施，影響的是全小區多個主體的權利。

　　一般情況下，未“圈地”業主會以不交物業費、起訴物業公司不作為為由強烈要求物業公司履行職責。有的業主所圈之地并未影響其他業主和小區整體景觀，但就因迫于未“圈地”業主的巨大壓力，物業公司也不得不要求法院一紙判決，以泄相關業主之不平。可見，帶頭“圈地”業主和效仿業主的這些“圈地”行為，是不斷加劇業主之間以及業主與物業公司之間矛盾的重要原因。

　　三是損失嚴重，得不償失。“圈地”所建設施造價昂貴、損失嚴重，一旦判決拆除，必將造成大量人力、物力資源的浪費。一般而言，與普通小區業主相比，中高檔小區業主掌握的物質財富較多，因而，“圈地”業主不惜重金修建相關設施，造價少則十幾萬，多則幾十萬，甚至上百萬。但一旦判決拆除，造成的則是更多的損失。如上案中的王平，在其房屋內私自挖掘一層地下室，從設計到施工，都凝聚了王平的滿腔心血，客觀上也花費了數以十萬計的財富，到頭來卻換得被判決回填的無奈結局，可謂人、財兩空。實踐中，“圈地”業主的行為因違反了小區公約或者其與物業公司之間的物業管理協議，一旦物業公司提起訴訟，業主費心耗力所修建的花園、露臺等建筑，就必然面臨被拆的結果，客觀上給業主造成心血和財富的耗費。

　　針對上述特點，為從源頭上預防該類糾紛，朝陽區法院法官提出三點建議：

　　一是規范商品房買賣行為。

　　開發商與業主簽訂購房合同時，一定要通過補充協議或另行達成協議，針對業主確需改建、擴建、修建相關設施約定具體操作規程，明確違約責任，既賦予業主相關權利，又為避免“圈地”行為奠定基礎。

　　二是提高法律意識，不要盲目擴建。

　　一方面，要正確理解自己對房屋的權利，《物權法》使公民的財產權有了直接的法律保障，但擁有房屋所有權，不一定理所當然可以根據自己的意愿改造房屋、添附材料。根據法律規定，權利的行使不應當危害到他人利益。如果房屋的改建、添附，對整棟樓房的安全構成威脅，對鄰居的利益構成侵犯，則可能構成違法行為。實踐中，業主可以按照與物業公司簽訂的《物業管理公約》事先征得物業公司的書面同意，再決定改造自己的房屋，避免產生糾紛。

　　三是物業服務公司應加強自身工作的質量，及時履行義務。

　　某些情況下，物業糾紛之所以產生或不斷升級，是由于物業公司未能履行自身職責，甚至“圈地”行為本身也是物業公司相關職責履行不到位引發的。在群體“圈地”糾紛中，如果物業公司發現首家違反約定操作規程進行施工的，立即予以制止、要求整改，就不會出現群起效仿的現象。因此，建議物業公司加大管理力度，對業主進行制止無效的及時起訴到法院，法院及時判決，對其他業主起到警示作用，在第一時間撲滅“圈地”遍地開花的苗頭，減少群發糾紛。 (文中人名為化名)(鄧江源)