近年來，北京城區(qū)近郊逐漸興起“雙拼”、獨(dú)棟、聯(lián)體躍層別墅購買熱。隨著業(yè)主的陸續(xù)入住，這些中高檔住宅小區(qū)開始不斷發(fā)生物業(yè)管理糾紛。位于城鄉(xiāng)結(jié)合部、轄區(qū)內(nèi)建有中海安德魯斯莊園、萬科青青家園等數(shù)處高檔小區(qū)的北京市朝陽區(qū)人民法院王四營法庭近期通過調(diào)研發(fā)現(xiàn)，在今年上半年法庭審理的涉及高檔住宅小區(qū)的物業(yè)管理糾紛中，因業(yè)主“圈地”擴(kuò)建房屋、修建花園等形式引發(fā)的糾紛就有近十起。

　　在審理過程中，法官發(fā)現(xiàn)，多數(shù)業(yè)主在入住小區(qū)時并沒有“圈地”意圖，后來看到個別業(yè)主有所動作，才跟風(fēng)而動。除此以外，在一些小區(qū)，個別業(yè)主不是在屋外“圈地”，而在房屋內(nèi)向地基“圈地”，其行為具有一定隱秘性，對于連體別墅群的安全影響巨大，值得關(guān)注。

　　私建花園原為“自救”，群起效仿導(dǎo)致矛盾升級

　　陳曼女士是位于北京市朝陽區(qū)某莊園聯(lián)體別墅業(yè)主。2006年3月，陳曼一家入住小區(qū)，成為早期入住業(yè)主。

　　當(dāng)時，小區(qū)設(shè)施還不健全，2006年7月中旬北京下大雨，因陳曼家門前垃圾堆太高，致使積水進(jìn)入陳曼房屋，房屋內(nèi)大面積積水，將地板和部分家具浸泡。

　　為此，開發(fā)商和物業(yè)公司象征性地補(bǔ)償了陳曼一年的物業(yè)管理費(fèi)。此后，在多次與開發(fā)商、物業(yè)公司就如何處理門前垃圾堆無法達(dá)成一致協(xié)議后，陳曼于2006年12月動工，開始在其房屋西側(cè)自建長10余米、寬6米小花園，花園用木制圍欄圈閉，圍欄內(nèi)部為陳曼修建的園藝，園藝以綠色景觀為主，建有葡萄藤、石桌椅、木亭，地面由草坪和鵝卵石鋪設(shè)。

　　花園建得很漂亮，引來不少鄰居羨慕。不到半年，小區(qū)內(nèi)已有十余家業(yè)主效仿陳曼，依托房屋一側(cè)自建花園。

　　這一情況，引起了不少其他業(yè)主的不滿，他們紛紛向物業(yè)公司抗議，如果物業(yè)公司再不履行職責(zé)，放任業(yè)主自建花園，就不再交納物業(yè)管理費(fèi)。于是，物業(yè)公司才開始著手與已建花園業(yè)主進(jìn)行協(xié)商。然而，木已成舟，錢、財(cái)、物都已變作處處景觀，業(yè)主們怎愿意親手將傾注了心血的景觀恢復(fù)原狀。物業(yè)公司與業(yè)主們僵持?jǐn)?shù)月后，先期將陳曼等幾名業(yè)主起訴到法院，要求拆除花園、恢復(fù)原有綠地。法院經(jīng)過現(xiàn)場勘驗(yàn)、開庭審理，考慮到陳曼已將占用的場地修建為綠地，故沒有恢復(fù)原來綠地之必要，最后判決陳曼將其房屋西南側(cè)花園之西側(cè)圍欄向東平移至距該房屋西墻體五米處。

　　判決后，物業(yè)公司與陳曼均沒有上訴，接受了法院的裁判結(jié)果。

　　裝修房屋竟然向下“圈地”，被判回填得不償失

　　王平先生是北京市朝陽區(qū)某家園聯(lián)體躍層別墅業(yè)主。2007年9月，王平因需要對新房進(jìn)行裝修，于是向物業(yè)公司提交《裝修申請表》，雙方簽訂了《裝修管理服務(wù)協(xié)議書》，在協(xié)議書中約定，嚴(yán)禁業(yè)主改變房屋主體和承重結(jié)構(gòu)、嚴(yán)禁擅自在承重墻、頂棚、樓地面、排煙管道上打孔、剔鑿或拆除連接陽臺的墻體、門窗，嚴(yán)禁影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的其他行為。王平在裝修過程中，卻在室內(nèi)挖掘了地下室。物業(yè)公司發(fā)現(xiàn)后，先后于同年10月、11月向王平發(fā)出兩次告知函，要求王平停止挖掘，將已挖掘的部分恢復(fù)原狀。但王平未予恢復(fù)，2008年1月，王平挖掘的地下室全部完工。

　　自從王平的地下室挖掘完工后，鄰居劉女士就一直生活在擔(dān)憂中。劉女士認(rèn)為雖然王平在自家房屋內(nèi)挖地下室，但因?yàn)閮杉业膭e墅都是連體的，所以，挖空的地下室必定會影響自己家房屋的安全。劉女士每每想到此，就日不能食，夜不能寐，隔三岔五到物業(yè)公司，要求物業(yè)公司處理。物業(yè)公司也多次同王平協(xié)商，終因分歧太大以失敗告終。最后，2008年4月，物業(yè)公司在劉女士的壓力下，一紙?jiān)V狀將王平告到法院，要求王平將地下室回填，恢復(fù)原狀。

　　法院在審理過程中，對王平的房屋進(jìn)行了現(xiàn)場勘驗(yàn)，現(xiàn)場情況為：房屋北自客廳北墻南至臥室南墻，東西至該套房屋的東西墻體，與一層主體垂直相連，由一層地板分隔，形成地下一層，高約3米、寬約8米、長約13米，內(nèi)分客廳、臥室(兩間)、儲藏室(兩間)。最后，法院根據(jù)勘驗(yàn)結(jié)果和雙方舉證情況，判決王平在其房屋內(nèi)挖掘的地下一層回填，恢復(fù)原狀。據(jù)初步了解，王平為挖掘地下室，支付的材料及人力共計(jì)約40萬元以上。

　　宣判后，王平也沒有上訴。

　　“圈地”現(xiàn)象的存在，嚴(yán)重影響社區(qū)和諧關(guān)系

　　法官通過分析以上案件發(fā)現(xiàn)，高檔小區(qū)業(yè)主“圈地”糾紛呈現(xiàn)以下顯著特點(diǎn)：

　　一是“積極行為”，示范性強(qiáng)。與一般物業(yè)糾紛因業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)等消極履行物業(yè)合同義務(wù)不同，“圈地”糾紛多因業(yè)主擴(kuò)建房屋、新建花園、亭臺、游泳池等積極行為所致，并呈現(xiàn)出一家動工，數(shù)家業(yè)主緊跟其后的態(tài)勢。如上述案件中的陳女士，自入住小區(qū)后就興土木，在房屋一側(cè)或兩側(cè)將空地?fù)?jù)為己有，修建花園。花園景觀自然引人向往，尤其是高檔小區(qū)的住戶原本對居住條件和生活環(huán)境的要求標(biāo)準(zhǔn)就高，其他業(yè)主自然也會動心，而在物業(yè)公司睜一只眼閉一只眼的情況下，這種群起“圈地”行為就顯得“自然而然”了。

　　二是矛盾交織，影響和諧。小區(qū)是大家的，一家或幾家業(yè)主“圈地”擴(kuò)建、新建相關(guān)設(shè)施，影響的是全小區(qū)多個主體的權(quán)利。

　　一般情況下，未“圈地”業(yè)主會以不交物業(yè)費(fèi)、起訴物業(yè)公司不作為為由強(qiáng)烈要求物業(yè)公司履行職責(zé)。有的業(yè)主所圈之地并未影響其他業(yè)主和小區(qū)整體景觀，但就因迫于未“圈地”業(yè)主的巨大壓力，物業(yè)公司也不得不要求法院一紙判決，以泄相關(guān)業(yè)主之不平�？梢�，帶頭“圈地”業(yè)主和效仿業(yè)主的這些“圈地”行為，是不斷加劇業(yè)主之間以及業(yè)主與物業(yè)公司之間矛盾的重要原因。

　　三是損失嚴(yán)重，得不償失。“圈地”所建設(shè)施造價(jià)昂貴、損失嚴(yán)重，一旦判決拆除，必將造成大量人力、物力資源的浪費(fèi)。一般而言，與普通小區(qū)業(yè)主相比，中高檔小區(qū)業(yè)主掌握的物質(zhì)財(cái)富較多，因而，“圈地”業(yè)主不惜重金修建相關(guān)設(shè)施，造價(jià)少則十幾萬，多則幾十萬，甚至上百萬。但一旦判決拆除，造成的則是更多的損失。如上案中的王平，在其房屋內(nèi)私自挖掘一層地下室，從設(shè)計(jì)到施工，都凝聚了王平的滿腔心血，客觀上也花費(fèi)了數(shù)以十萬計(jì)的財(cái)富，到頭來卻換得被判決回填的無奈結(jié)局，可謂人、財(cái)兩空。實(shí)踐中，“圈地”業(yè)主的行為因違反了小區(qū)公約或者其與物業(yè)公司之間的物業(yè)管理協(xié)議，一旦物業(yè)公司提起訴訟，業(yè)主費(fèi)心耗力所修建的花園、露臺等建筑，就必然面臨被拆的結(jié)果，客觀上給業(yè)主造成心血和財(cái)富的耗費(fèi)。

　　針對上述特點(diǎn)，為從源頭上預(yù)防該類糾紛，朝陽區(qū)法院法官提出三點(diǎn)建議：

　　一是規(guī)范商品房買賣行為。

　　開發(fā)商與業(yè)主簽訂購房合同時，一定要通過補(bǔ)充協(xié)議或另行達(dá)成協(xié)議，針對業(yè)主確需改建、擴(kuò)建、修建相關(guān)設(shè)施約定具體操作規(guī)程，明確違約責(zé)任，既賦予業(yè)主相關(guān)權(quán)利，又為避免“圈地”行為奠定基礎(chǔ)。

　　二是提高法律意識，不要盲目擴(kuò)建。

　　一方面，要正確理解自己對房屋的權(quán)利，《物權(quán)法》使公民的財(cái)產(chǎn)權(quán)有了直接的法律保障，但擁有房屋所有權(quán)，不一定理所當(dāng)然可以根據(jù)自己的意愿改造房屋、添附材料。根據(jù)法律規(guī)定，權(quán)利的行使不應(yīng)當(dāng)危害到他人利益。如果房屋的改建、添附，對整棟樓房的安全構(gòu)成威脅，對鄰居的利益構(gòu)成侵犯，則可能構(gòu)成違法行為。實(shí)踐中，業(yè)主可以按照與物業(yè)公司簽訂的《物業(yè)管理公約》事先征得物業(yè)公司的書面同意，再決定改造自己的房屋，避免產(chǎn)生糾紛。

　　三是物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)加強(qiáng)自身工作的質(zhì)量，及時履行義務(wù)。

　　某些情況下，物業(yè)糾紛之所以產(chǎn)生或不斷升級，是由于物業(yè)公司未能履行自身職責(zé)，甚至“圈地”行為本身也是物業(yè)公司相關(guān)職責(zé)履行不到位引發(fā)的。在群體“圈地”糾紛中，如果物業(yè)公司發(fā)現(xiàn)首家違反約定操作規(guī)程進(jìn)行施工的，立即予以制止、要求整改，就不會出現(xiàn)群起效仿的現(xiàn)象。因此，建議物業(yè)公司加大管理力度，對業(yè)主進(jìn)行制止無效的及時起訴到法院，法院及時判決，對其他業(yè)主起到警示作用，在第一時間撲滅“圈地”遍地開花的苗頭，減少群發(fā)糾紛。 (文中人名為化名)(鄧江源)