房屋附屬物不能單獨銷售

　　蘇女士：我在郊區購買了一套商品房，帶有一個面積很大的儲藏室。由于房子位于一層，這個儲藏室可以作為車庫用，現在我急需錢用，想把這個儲藏室出售,請問房屋附屬物能否單獨銷售,能否辦理相關證件手續？

　　答：首先，要分清在房產證中是否包括儲藏室，儲藏室是否有獨立的產權證，如果儲藏室沒有獨立的產權，是不能獨立轉讓所有權的。根據《最高人民法院關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則若干問題〉的意見(試行)》第87條：有附屬物的財產，附屬物隨財產所有權的轉移而轉移。但當事人另有約定又不違法的，按約定處理。

　　從以上法條可以看出附屬物是隨財產所有權的轉移而轉移，通常附屬物所有權是不能隨意單獨轉移的，特別是不動產所有權的轉移。而按照《物權法》第九條規定：不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。附屬物沒有獨立的產權是不能辦理產權變更登記的，所以轉讓不發生法律效力。

　　房屋基本設施歸買房人

　　趙先生：我通過中介公司購買了一處房產，今年1月簽訂了買房合同，3月拿齊三證。合同約定交房日期為5月7日之前。5月7日拿到鑰匙，進門口發現之前有的廚衛門、紗窗、開關、插座、燈具、水龍頭、墻外的晾衣架、空調架都拆走了，紗窗布、玻璃散落一地。至今雙方沒有完成物業交割，所以賣方一直未能拿到放在銀行的一萬元尾款。中介打電話來說，賣方要告我們了，這兩天就會收到律師函。請問，能不能要求他對拆除的房屋設施做出賠償？我要做哪些準備應訴？

　　答：廚衛的門、紗窗，開關、插座、燈具、水龍頭等作為房屋正常使用的基本設施，應歸買房人所有，除非合同有特別的約定，如無特別約定，出賣方擅自拆除應賠償損失。

　　首先，如收到律師函，先看律師函的內容，看看自己是否存在違約行為，是否應承擔違約責任，如對方提起訴訟，要看對方的起訴書，了解起訴內容，對方所要達到的目的等。其次，仔細研究雙方簽訂的合同及相關證據，對方存在哪些違約行為，準備抗辯理由，如有可能還可以提反訴。

　　口頭約定繼承房產無法律效力

　　劉先生：我奶奶去世前曾口頭說明，她的房產要留給我父親，但以后如果出賣這套房產要留給我小姑媽一份，而大姑媽是沒有份的。現在，我們想要將房子的名字(奶奶的名字)更換成我父親的名字，這個手續應該怎么辦理？是否要兩位姑媽簽字？

　　答：如果你奶奶沒有留下遺囑，之前的口頭約定，是不能生效的，需要直接繼承人在法律文書上同意這樣的處理方式，并到公證機關公證，再辦理相應的法律手續。

　　北京涉及繼承的房產過戶程序是：公證、房產評估、繳納稅費、辦理過戶。對于繼承房產來說，最好做個遺囑(公證與否取決于他自己，不過公證后效力更高，且不易被隨意變更)，待老人去世后再辦理相應過戶手續。但是，贈與的話，可以先寫個贈與協議，再按照相應程序辦理就可以了。

　　賣家過期不交樓屬違約

　　方小姐：2008年2月份我與原業主在中介簽訂了房屋買賣合同(不帶租約)，合同上規定于交齊樓款當日交樓。5月20日，我將所有樓款交齊，而且房產證過戶也于3月份辦好。但原業主一直以原租客不肯搬走為由，不肯交樓。請問我可以采取什么方法應對這種情況？

　　答：原業主的理由是不成立的。如果，租戶認為原業主侵犯了他的優先購買權的話，他可以通過訴訟來解決。合同任何一方都應當本著誠實信用原則履行約定的義務，你們不但簽訂了合同，而且也辦結了過戶手續，對方遲延交房是很明顯的違約行為。因此，您可以向原業主提出交涉，要求對方及時交付房屋并按合同約定承擔違約責任。

　　另外，根據買賣不破租賃的原則，在租賃期限還沒有屆滿的情況下，不管房屋轉賣了幾手，都不能強制租戶退房，除非他自己放棄租賃權，自愿騰房。(記者 李宛霖)

　　(北京雄志律師事務所律師 涂敬東)

　　(北京盛廷律師事務所律師 張志同)