解讀3 法院支持差價的原因

　　姜春玲表示，法院之所以支持差價損失的賠償，目的是為了讓守約方受損的利益得到彌補(bǔ)，使其仍有能力購買到同區(qū)位、同類型的房屋。“目前房價可以說是暴漲，房子升值帶來的利益應(yīng)該由誰來享受？我們認(rèn)為應(yīng)該由守約方、誠信方來享有。法院處理這種案件時遵循的基本原則是，不能讓毀約方通過他的毀約行為獲利，同時也不能讓守約方因守約而受到損失。我們希望通過法院的審判，能夠?qū)﹄p方的交易行為起到一個引導(dǎo)的作用。”

　　“誠信原則是民事合同的帝王條款。”朝陽法院民一庭負(fù)責(zé)人陳曉東表示，法院要保護(hù)的正是善意守約方的合法利益。“守約方的實(shí)際損失有多大，法院就要通過審判幫他把實(shí)際損失彌補(bǔ)上。我們認(rèn)為，守約方的實(shí)際損失也就是房屋的差價損失。”

　　解讀4 如何確定房屋的現(xiàn)價值

　　在計算房屋差價時，房屋現(xiàn)價值的多少很關(guān)鍵，但往往雙方當(dāng)事人對這一點(diǎn)的認(rèn)識相差甚遠(yuǎn)。

　　姜春玲表示，法庭在確定房屋現(xiàn)價值的時候，首先會讓雙方當(dāng)事人進(jìn)行合議，由原告方提出一個價格，如果被告方也認(rèn)可的話，法庭便可以以合議結(jié)果作為依據(jù)。如果雙方合議不成，法院可以向有關(guān)機(jī)關(guān)進(jìn)行調(diào)查咨詢，也可以委托有關(guān)部門進(jìn)行鑒定。如果對于咨詢的結(jié)果雙方當(dāng)事人有疑義，法院還可以進(jìn)一步補(bǔ)充。在雙方都認(rèn)定的情況下，法院可以認(rèn)可這份證據(jù)。如果當(dāng)事人還不滿意，可以依照鑒定程序，由雙方共同選擇一個鑒定機(jī)構(gòu)，進(jìn)行鑒定。最終確定一個合理的價格。

　　解讀5 尚未取得產(chǎn)權(quán)證的房子能否出售

　　按照《城市房地產(chǎn)管理法》第38條的規(guī)定，沒有取得產(chǎn)權(quán)證的房子不能買賣。在劉女士一案中，祁女士正是以此為由主張房屋買賣合同無效。而這一條款更成為許多房主反悔時的“擋箭牌”。

　　對于該條款的正確理解，陳曉東解釋說，《城市房地產(chǎn)管理法》是一種行政管理性的規(guī)范，并不是民事上的禁止性規(guī)范，何況它還有一些補(bǔ)充性的條款。因此，只要是合法取得的房屋，即便尚未取得產(chǎn)權(quán)證，也不影響合同的效力。

　　法院認(rèn)定合同有效，通常符合三個條件即可:第一，當(dāng)事人出于自愿；第二，是當(dāng)事人的真實(shí)意思表示；第三，不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。

　　觀點(diǎn)碰撞 賠償數(shù)額應(yīng)考慮多方因素

　　房屋差價賠償究竟應(yīng)否得到支持？這一點(diǎn)上，專家們普遍表現(xiàn)出的態(tài)度是贊同的。但在具體賠償數(shù)字的確定上，他們認(rèn)為，法院在判決支持差價賠償?shù)耐瑫r，也要參考多方面因素，以確定最為合理的賠償數(shù)額。

　　二中院民一庭副庭長楊世軍:

　　在賣方違約的情況下確定損失的數(shù)額，通常的做法是，守約方在相同的市場上找一個替代的商品，兩個合同之間的差價作為參考的依據(jù)。朝陽法院用市場價格減去合同價格來確定賠償數(shù)額的判決，基本上遵循了這一理論。

　　北京市道可特律師事務(wù)所主任劉光超:

　　當(dāng)買房人沒有支付全部房價款的時候，支持差價最重要的條件是，主張損失的一方應(yīng)當(dāng)完全履行了自己的合同義務(wù)，如果履行有瑕疵，或者雖然不是因其自己的過錯導(dǎo)致，但結(jié)果卻沒有完全履行合同義務(wù)，對于他的期待利益也就是差價的損失應(yīng)當(dāng)給予一定的限制。這符合公平原則，法院判決支持房屋差價的損失應(yīng)根據(jù)不同的情況考慮。

　　至于房屋差價的確定，建議采納低限，這種做法較為穩(wěn)妥。最好是借助中立的專業(yè)機(jī)構(gòu)的評估。

　　北京市律師協(xié)會房地產(chǎn)專業(yè)委員會秘書長康鏵:

　　我個人認(rèn)為這樣的賠償數(shù)額有點(diǎn)高了。房屋差價完全可以作為當(dāng)事人的期待利益考慮，但不是賠償?shù)奈┮灰罁?jù)。在實(shí)際操作過程中，合同解除賣房人重新獲得房產(chǎn)后，有可能遇到“有價無市”的局面。這種情形下，仍完全以差價作為既得利益的標(biāo)準(zhǔn)，有些顯失公平。因?yàn)楸本┓康禺a(chǎn)市場價格的上漲有點(diǎn)超乎尋常，就連房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士都無法對房地產(chǎn)走勢做出準(zhǔn)確的判斷，何況是普通的購房人。合同法第113條雖然規(guī)定損害賠償包含期待利益，但對期待利益的范圍也作了限制。法律并不支持無限高的期待利益，它的實(shí)現(xiàn)應(yīng)建立在合理的基礎(chǔ)上，應(yīng)當(dāng)是對方可以預(yù)見或者是應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的。

　　必須具備兩個條件才能支持完全差價賠償:一是守約方完全履行了合同義務(wù)，且完全是由于違約方違約才導(dǎo)致合同不能履行；二是違約方因?yàn)檫`約已經(jīng)實(shí)際獲得了相當(dāng)于差價的利益。最簡單的標(biāo)準(zhǔn)就是違約方實(shí)際又將房屋出售，以其簽訂的合同價格計算差價損失。(張蕾）

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