房價瘋漲，開發商后悔了，要與業主解除《認購書》，寧賠雙倍定金也不賣房了，小業主們苦等數月，卻等來兩個最壞的結果：開發商的毀約和又漲價了的房子。昨日，廣州市中級人民法院針對這種新型案例“出招”，開發商極端惡意捂盤的，最高可判賠償買房者全部的上漲差價。

　　據廣州中院介紹，隨著房價瘋漲，開發商撕毀《認購書》是2007年至2008年房地產審判的新動態。2006年7月，就發生了廣州某開發商狀告準業主，要求解除《認購書》的事情，當時，開發商寧愿退還萬元定金也不肯賣房子。但準業主們認為，即使雙倍退還定金也難抵其所受損失，他們拿著同樣的錢已經買不到同樣的房子了。

　　那么，《認購書》有沒有法律效力？樓價上漲后，開發商單方面撕毀《認購書》，準業主們還能買那套“下了定”的房子嗎？如果要解除《認購書》，準業主們所受的損失又該怎樣補償？

　　昨日，廣州中院房產庭副庭長趙云川給出答案。據其介紹，法院在處理這類案件時，會仔細甄別是開發商極端惡意的捂盤，還是正常的違約行為。趙云川說，如果開發商是非常明顯的、極端惡意的“捂盤”，最高可判開發商將房價上漲的部分全部賠給買房人。

　　一般情況下，法院則會判開發商返還雙倍定金，如果是住宅，另行賠償上漲差價的20%-30%；非住宅，則賠償上漲差價的10%。趙云川表示，具體的賠償金額還要看具體案情，房價漲幅、定金多少、自住還是投資等都會成為考量的因素。

　　法院確認三大處理原則

　　原則一：確認《認購書》有效

　　目前，這類案件有三種情況：首先是一種“投石問路”的官司，開發商想反悔，就以簽訂《認購書》時尚未取得預售許可證為由，起訴準業主，請求法院判《認購書》無效。

　　趙云川說，對于這種官司，一旦法院判無效，開發商就將更加理直氣壯地反悔了。法院認為，《認購書》是有效合同，雙方均應切實履行，如上述案子，法院最終就判“《認購書》有效”。

　　原則二：無法強制開發商賣房

　　第二種官司是購房人起訴開發商，要求開發商繼續履行《認購書》并與其簽訂正式的《房屋買賣合同》。

　　對于這種官司，法院認為，《認購書》并不意味著雙方的買賣關系已經建立，買賣合同的簽訂必須是雙方自愿，法院不可能強制開發商把房子賣給誰，“這種情況情理上可以理解，但法律上不能實現”，開發商如果實在不愿簽合同，法院強行“拉郎配”，把房子判給準業主會產生諸多后遺癥，例如房屋按什么標準交付、怎么收管理費等都會產生問題。

　　雖然法院不能把房子判給準業主，但《認購書》依舊是有效的，開發商單方撕毀《認購書》是典型違約行為，應承擔相應違約責任。

　　原則三：視具體情況定賠償損失

　　第三類案件就是購房人不要房子了，要開發商賠償損失。法院表示，賠償標準最難確定，一方面要足以讓開發商不再繼續這種違約行為，另一方面又要考慮到《認購書》與《購房合同》不一樣，而且大多數購房人只交付了很少的定金，要開發商賠太多也不合理。

　　法院在處理這類案件時，會仔細甄別是開發商極端惡意的捂盤，還是正常的違約行為。

　　案例剖析一

　　開發商反悔稱認購無效 法院判《認購書》有效

　　2005年7月10日，24歲的陳先生與某開發商簽訂了《樓宇認購書》，約定陳購買海珠區某小區住宅一套。當日，陳建新支付定金1萬元，據《認購書》規定，開發商在取得預售證7天內，陳建新付清首期房款，雙方簽署《商品房買賣合同》。

　　但直到2006年4月，該樓盤仍未取得商品房預售許可證。眼看快一年了，房價又飛漲。

　　與此同時，包括陳先生在內的50多位購房者都收到了該樓盤工作人員打來的電話，要求與他們解除認購，并表示愿意雙倍賠付定金。但在這個時候，原來售價5000元/平方米的房子，現在已經漲到了7500-8000元/平方米了。

　　2006年6月6日，開發商突然率先向海珠區法院起訴陳先生，要求確認《認購書》無效。開發商的理由是，認購書是商品房預售行為之一，沒有預售證就預售違反了法律規定，所以是無效合同。

　　海珠區法院駁回開發商請求，開發商上訴，廣州中院二審認為，陳建新與開發商簽訂的《認購書》為商品房買賣的預約合同，是獨立的合同，完全符合預約合同的法律特征，應該視為有效。

　　案例剖析二

　　準業主告開發商要房子 法院判開發商違約

　　市民肖先生也是在2005年7月與某開發商簽訂了《樓宇認購書》，約定購買海珠區某小區住宅一套，當日交納定金1萬元。2006年4月，肖先生收到解除認購合同的通知書，遇到了和陳先生同樣的問題。

　　直到2007年的3月20日，肖先生查到開發商已辦好了預售許可證，一再催促，要求簽訂正式購房合同，但開發商單方面向肖先生提出，要求增加房價10%，否則就會在2007年4月1日之后，將肖先生認購的房屋另行出售給他人。為此，沒有答應開發商要求的肖先生一怒之下將其告至法院，要求法院判令開發商按照《認購書》約定，繼續與其簽訂《商品房買賣合同》。

　　廣州中院終審認為，合同的內容需由雙方協商一致，遵從當事人自愿，法律不能強制當事人簽訂合同，因此駁回了肖先生的訴訟請求。但法院同時表示，開發商也確實違約了，肖先生可以另行起訴，要求開發商承擔相應的違約責任。(余亞蓮 呂婧 穗法宣)