廣州市民阿斌最期待2008年的到來，因為他買的麓景臺住宅樓在爛尾了10年后極可能在這一年復活。

　　讓阿斌看到希望的是，麓苑路39號麓景臺的業(yè)主們準備聯(lián)合起來，自己出錢把樓續(xù)建完。

　　由于業(yè)權分散而且復雜，麓景臺一度是廣州市爛尾樓中最難盤活的“釘子爛尾樓”。如果業(yè)主自救方式能夠最終成功，對于其他類似爛尾樓而言，無疑具有重要意義。

　　為什么在塵封了整整10年后，麓景臺才有復活的機會？業(yè)主自救又是在怎樣的背景下展開？這種模式能否成功進而推廣？針對這一切，本報記者展開了調(diào)查。

　　元旦剛過，廣州市麓苑路39號沉寂多年的3幢爛尾樓，突然熱鬧了起來。在大樓已經(jīng)發(fā)黃的毛坯外墻上掛出了大幅的“業(yè)主自救”的標語。其中一幢住宅樓的一樓經(jīng)過簡單的裝飾后，成為一個臨時的展示廳。大樓續(xù)建的新模型擺在了這里，吸引了不少人來參觀。

　　但對于一些更細心的附近的居民來說，早在去年底，他們就已經(jīng)感受到了一些變化，長年盤踞在爛尾樓里的外來人員紛紛搬走了。

　　一連串的動作意味著麓景臺在爛尾了10年之后，將開始復活。

　　麓景臺項目總共有3幢32層的住宅樓，總建筑面積8萬多平方米，一共有760套商品房，開發(fā)商是廣州市輝煌房地產(chǎn)發(fā)展有限公司。該項目于1995年開始興建，1996年，開發(fā)商獲得了商品房預售許可證，并開始對外公開發(fā)售。但正當業(yè)主們看著大樓即將完工的時候，該項目卻突然爛尾。大樓為何會在主體框架完工、部分外墻已砌的情況下爛尾呢？麓景臺留下了一個持續(xù)至今的謎團。

　　開發(fā)商騙錢后棄樓

　　2007年，隨著盤活程序的展開，麓景臺爛尾10年的原因逐漸浮出水面。

　　據(jù)大業(yè)主調(diào)查，樓盤突然爛尾的主要原因是開發(fā)商騙足了業(yè)主的買房款和銀行貸款后，突然把這個快要完工的樓盤拋棄了。在跑掉之前，開發(fā)商已經(jīng)把麓景臺的全部可出售面積，通過預售或以房抵債的方式處理完畢。由于當年對購房款沒嚴格實行專戶監(jiān)控、定向使用，開發(fā)商大肆挪用業(yè)主們預支的購房款用作它用，最終造成麓景臺項目爛尾。

　　調(diào)查還顯示，目前爛尾樓的全部可售房產(chǎn)已屬全體業(yè)主所有，原屬開發(fā)商的部分物業(yè)也在2002年由法院判給了業(yè)主。由于開發(fā)商盤活該爛尾樓已經(jīng)無利可圖，沒有了繼續(xù)投資的動力，以致該項目爛尾長達10年至今。

　　2002年，廣州市中級人民法院執(zhí)行局終于查實，開發(fā)商廣州市輝煌房地產(chǎn)發(fā)展有限公司因債務累累早已停業(yè)，且下落不明。這種局面也給樓盤的復活帶來極大麻煩。

　　此外，房地產(chǎn)市場環(huán)境的突變也是麓景臺爛尾的誘因之一。1998年后，由于受到亞洲金融風暴影響，廣州樓價全面下跌。2003年的SARS更是將樓市拖入谷底。銷售的停頓和住宅樓價值的持續(xù)縮水，也加速了樓盤的爛尾。

　　付款70萬10年沒房住

　　對于爛尾長達10年的麓景臺來說，最傷最痛的還是業(yè)主。

　　一名業(yè)主稱，1997、1998年時，廣州的房價不斷飆升，麓景臺對外的預售價格也曾一度高達1萬元/平方米。但在1998年后，由于市場環(huán)境突變，麓景臺的售價也開始下跌，同樣的樓盤6000元/平方米都能買到。

　　當時，麓景臺的房子除了一部分抵押給銀行外，一部分是賣給了某些單位作為房改房，還有一部分是直接賣給了個人。但不管是對于買房的單位和個人來說，這都是一場夢魘。

　　提起自己在麓景臺的投資，在廣州一家事業(yè)單位工作的阿斌就會發(fā)一通牢騷。1999年，一心想買房的阿斌拿出了所有的積蓄，一次性付了70萬元，以6000元/平方米的價格，成為了麓景臺一套100多平方米房子的業(yè)主。

　　但阿斌完全沒有想到，近10年過去了，70萬巨資沒有換來喬遷之喜，反而成為了他的噩夢，“一想到這，我就恨不得從高樓上跳下去。”

　　這筆失敗的投資，改變了阿斌的生活。此后，他似乎得了買房恐懼癥。10年來，他一直沒有再買第二套房子，“其實，以我當時買房的價錢在2003年、2004年時可以買兩套房。”

　　但對于阿斌來說，有人的麻煩比他更大。麓景臺的大部分小業(yè)主都是通過銀行按揭供樓，面對遲遲不能入住的爛尾樓，還要每個月背負高額貸款，內(nèi)心的折磨無以言表。在無可奈何的情況下，不少業(yè)主只能打官司自救。阿斌說，一些業(yè)主聯(lián)合起來狀告開發(fā)商故意爛尾，后經(jīng)過法院裁定，開發(fā)商敗訴，這些業(yè)主可以暫停還貸，同時還能保住房子。

　　慘的是，有個別小業(yè)主并沒有去打這個官司，“他們的房子就被銀行給收走了，所付的首付款算是打了水漂”。

　　多次復活均告失敗

　　在麓景臺長達10年爛尾期間，有過多次復活的嘗試，但都無疾而終。

　　2003年，廣州市人大常委會審議通過了《廣州市人民政府辦理〈關于盡快制定整治“爛尾樓”辦法的議案〉的實施方案》。這一利好政策給廣州市部分爛尾樓一次復活機會。一些爛尾樓盤紛紛復活，并成為明星樓盤。東風中路拍賣成交價高達9500萬元的保華廣場，經(jīng)重新包裝改名為“天譽商務大廈”；體育東路的銀豐國際廣場，經(jīng)過續(xù)建，更名為“財富廣場”。據(jù)有關部門統(tǒng)計，2003年市政府盤點的57宗爛尾樓，到2004年底時已有30多宗盤活。

　　但這波盤活熱潮，沒有麓景臺。2004年，建行上市前的一份公告惹人注目。“2004年建行上市前要剝離不良資產(chǎn)，當時把一些不良資產(chǎn)整體打包轉(zhuǎn)讓給了摩根士丹利公司，麓景臺就在其中。”廣州市的房地產(chǎn)專家韓世同說。

　　得到這個消息后，一些企業(yè)嘗試盤活麓景臺項目。“廣州好幾個公司想介入，但都沒有成功。由于麓景臺的業(yè)權關系特別復雜，不僅涉及到眾多小業(yè)主，還包括多家購房單位和多家銀行，而且業(yè)主特別分散。一般的公司想介入可能根本就摸不著門。”韓世同說。

　　大業(yè)主趨利而入

　　麓景臺命運的轉(zhuǎn)機出現(xiàn)在2007年6月。當時，廣州中源投資有限公司從摩根士丹利手中買到了麓景臺最大的一塊資產(chǎn)。“一共18000多平方米，大約180套房子。現(xiàn)在我們成為了麓景臺最大的業(yè)主。”中源投資有限公司董事總經(jīng)理徐世強說。

　　之所以冒險介入這個有名的“釘子爛尾樓”，是因為徐世強想到了一個樓盤重生最可行的方法：業(yè)主自救。就是業(yè)主們聯(lián)合起來請開發(fā)商把爛尾的樓盤復建，所需費用由業(yè)主自掏腰包，按建筑面積平攤。“2003年廣州市的有關文件，同意業(yè)主自救。如果我是業(yè)權人的話，我可以通過自己的努力把房子救活。”

　　2007年上半年，房地產(chǎn)市場異常紅火，房價狂飆，也促使中源公司最終介入麓景臺項目。目前麓景臺周邊的住宅樓的開盤樓價都超過萬元，樓盤救活后的價值肯定要高過從摩根士丹利手中的收購價。至于花了多少錢拿下這塊資產(chǎn)，徐世強不愿意透露，“我只能這么說，肯定是有利潤的。但在續(xù)建費用上，我們絕沒想賺業(yè)主的錢。我們會把所有的預算拿出來讓媒體來監(jiān)督，并采取公開招標。”

　　每平方米需再掏2600元

　　根據(jù)中源公司的規(guī)劃，業(yè)主自救后不僅能盤活爛尾樓，而且還能在原有基礎上大幅增值。而業(yè)主自救的內(nèi)容，除了完成后續(xù)的消防、電梯安裝等工程，還將在原有的基礎上進行全方位的重新設計，小區(qū)內(nèi)將進行巴厘島風情式的景觀設計和綠化。此外，樓盤的戶型、套內(nèi)采光和格局也將重新優(yōu)化設計。

　　徐世強說，“樓盤低層次的復活沒有意義，而是必須進行整體價值的提升。如果只花幾百元錢搞一下的話，根本沒意義。”根據(jù)大業(yè)主的預計，續(xù)建好的新樓盤的對外售價將達到13000元~14000元/平方米。

　　“我們按照這樣的理念，進行了一個初步的預算，后續(xù)工程需要再投入1000多萬元，平均每平方米建筑面積需要再支出2600元，其中外墻工程1000元每平方米，室內(nèi)裝修1600元每平方米。”徐世強說。

　　樓盤的價值必須得到提升，也是大業(yè)主介入時一個非常現(xiàn)實的考量。“如果現(xiàn)在的樓價還是停留在7000元~8000元/平方米的水平，這個樓盤是沒有機會盤活的。”一位房地產(chǎn)專家表示。

　　3/4處理權歸大業(yè)主

　　但在實際的運作中，大業(yè)主主導的業(yè)主自救風險不言而喻，樓盤的大業(yè)主必須聯(lián)合眾多小業(yè)主一起來參與自救，如果大部分業(yè)主不同意的話，業(yè)主自救也很難成功。對于已經(jīng)爛尾10年的樓盤來說，讓業(yè)主加入聯(lián)合自救，最重要的是重樹信心。

　　元旦剛過，不少聞訊趕來的業(yè)主親身感受到了麓景臺復活的氣息。其中一幢爛尾樓已經(jīng)裝飾一新，擺出大樓新的設計模式和改造后的戶型沙盤。

　　為了讓業(yè)主們能夠清楚了解到樓盤復活后的樣子，大業(yè)主特意做了一個三維的動畫效果圖，“光這個就花了30萬元”，徐世強說，“我們拿出這些東西是想讓業(yè)主們樹立信心，同時也是想與業(yè)主們進行探討，我們作為一個大業(yè)主有這個想法，大家如果支持，就一起往前走吧。”

　　目前，大業(yè)主中源公司通過收購、受權委托等方式，已經(jīng)獲得了4萬平方米的物業(yè)處理權。“現(xiàn)在談到手的其實已經(jīng)有6萬多平方米了，基本上只剩下幾千平方米的面積。還有一些是銀行的資產(chǎn)，答應賣給我們，只是在談價格。但我們的方向，對方是認同的。對于我們來講，這件事基本上差不多了。”徐世強說。

　　但部分實在不愿意參加業(yè)主自救的小業(yè)主將面臨尷尬的局面。徐世強說，“如果業(yè)主不委托我們的話，他的室內(nèi)的部分我們是不會做的，包括水、電，這樣的房子達不到入住條件，業(yè)主也拿不到房產(chǎn)證。我們墊資做的公共部分，小業(yè)主肯定要還錢給我們的。此外，小業(yè)主單獨自己建的話，成本肯定要貴很多。”

　　蓋樓資金大業(yè)主先墊付

　　其實對于業(yè)主自救模式，麓景臺的不少小業(yè)主心情復雜。

　　不少業(yè)主對于這種做法表示支持。“我同意這種做法，不然怎么辦，我不想永遠都沒得住。”阿斌說。

　　也有一些小業(yè)主不愿意再投錢，“當初已經(jīng)付了買樓的錢，就應該把建好的房子交給我們，現(xiàn)在怎么還要交錢。”一位業(yè)主說。

　　盡管心里這么想，但麓景臺的業(yè)主還是無法回避一個最現(xiàn)實的問題，如果業(yè)主不再投錢的話，麓景臺的復活只會是遙遙無期。在被套10年之后，這種大業(yè)主主導下的業(yè)主自救模式也許是小業(yè)主們“解套”最現(xiàn)實的解決方法。

　　徐世強說，具體的運作模式上，將由大業(yè)主先行墊資完成爛尾樓的后續(xù)建設。“但首先，小業(yè)主必須要和我們大業(yè)主簽一個合約，委托由我們來續(xù)建，這樣也能保證我們建好后能拿到錢。此外，如果小業(yè)主不想在此居住，如果價格合適，我們可以收購。還有一種方式，如果小業(yè)主現(xiàn)在不愿意賣，等到樓盤完工，房子完全裝修好后賣出去，我們拿回墊的錢也行。”

　　目前，麓景臺還沒有正式動工，正在做新的施工圖紙，圖紙出來后才能把預算做出來，然后才能進行公開招標。“我們先要請一個權威單位審核一下我們的預算，我們想一切都是透明公開的。等拿到施工許可證就可以開工了”。

　　2008年一開年，麓景臺業(yè)主自救的項目明顯加速。有人說，大業(yè)主之所以要冒風險，先行墊資進行建設，也是對于房地產(chǎn)市場出現(xiàn)拐點的擔心。“我們的決策也是根據(jù)房地產(chǎn)市場的情況決策，原來我們想時間長點也可以，現(xiàn)在我們是想快點把它搞出來，因為目前房地產(chǎn)市場波動比較大。我們考慮是先墊資把它先搞起來。”徐世強說。

　　這次努力是否真能帶來機會嗎，如何防止再次爛尾呢？對于一些業(yè)主的擔心，徐世強作了回應，“你不用先給我錢，由我先墊錢把樓盤建好，你可以拿到房產(chǎn)證了再給錢，這就避免了再次爛尾。”

　　自救模式引起政府重視

　　業(yè)主自救盤活爛尾樓，在廣州還是首例，運作的風險不言而喻。這種做法能否最終成功，關鍵是要取得相關政策上的突破。有關人士指出，按照正規(guī)的盤活程序，應該是由開發(fā)商去規(guī)劃部門報施工方案，然后到建委去辦好新的施工許可證后，就能施工。施工結(jié)束后，由開發(fā)商去辦大確權。大確權后，小業(yè)主才能拿房產(chǎn)證。

　　“有些爛尾樓很好盤活，主要是開發(fā)商還在，官司還在打，法院可以把物業(yè)直接判到新的法人名下，就直接代替發(fā)展商的職責了。麓景臺這個項目現(xiàn)在是沒有發(fā)展商，等于是在源頭上沒有人來推動這個事件。”徐世強說。

　　廣州市房地產(chǎn)專家韓世同說，這個項目不管是誰介入，都面臨著業(yè)主如何轉(zhuǎn)化為開發(fā)商的問題。要完成開發(fā)商沒做完的工作，必須轉(zhuǎn)化為開發(fā)商的角色，而不是業(yè)主的角色。“同時，業(yè)主為什么沒有自己擁有物業(yè)的建設和經(jīng)營資格呢？這也是需要研究和給出政策的方面。”

　　近日，麓景臺的業(yè)主到廣州市有關部門反映情況，希望以自救的方式盤活樓盤，爭取政府部門的支持。業(yè)主自救模式引起了廣州市有關部門的高度重視。廣州市規(guī)劃部門表示，由于準業(yè)主尚未入住，根本談不上業(yè)主委員會，以誰為報批主體成為難題。經(jīng)過商討后，市規(guī)劃部門決定將以信訪答復函的方式，對該樓盤進行規(guī)劃確認，業(yè)主可憑該函件，到建設主管部門申請施工項目再申請開工許可。

　　對此麓景臺業(yè)主自救爛尾樓的嘗試，市建委領導也要求建委有關處室核實歷史情況，并會同國土房管、規(guī)劃等相關部門研究，依法、按程序提出處理意見，并指導小業(yè)主依法保護合法權益。

　　“建委說了，關鍵是要看樓盤的土地上有沒有什么問題。后來，我們查了，原來的開發(fā)商已經(jīng)繳清了900多萬元的地價款，土地應該是沒問題的。下一步，就看拿到信訪函后，請建委給我們的支持了。”徐世強說。

　　“目前開發(fā)商已經(jīng)沒有了，而且許多案子已經(jīng)過了訴訟期了。現(xiàn)在我們是大業(yè)主，但同時也是一個法人，可以把所有的產(chǎn)權委托到一個法人，由一個法人出頭來做，這倒是一個新的方法。”徐世強說。

　　廣州市有關房地產(chǎn)專家指出，采取業(yè)主自救來解決麓景臺爛尾樓的嘗試意義重大，有可能探索出一個解決類似爛尾樓的新途徑、新辦法和新模式。“但這種業(yè)主自救模式最終能否成功，都需要政府根據(jù)一樓一策的政策來給予支持。因為程序上的任何一個障礙，都有可能使得這個項目夭折。(何濤)