青田夏女士和文成朱先生，以及其他10位來自溫州等地的商人，都在義烏打拼，他們想買房，卻遭遇了一件怪事：付了30%的“選房確認金”后，沒能成為房子的主人，因為沒有簽訂購房合同，他們甚至不算是該樓盤的客戶。而他們一旦簽了那份合同，將面臨一個更怪異的結果：買了一套房子，卻有兩本房產證。

　　他們一直不知道，這套還只存在于他們想象中的房子，從它在紙上誕生的那一刻起，在法律上就已經被一分為二了。

　　11月14日，記者站在這幢還沒蓋到一半的大樓前。這個坐落在義烏與東陽交界處的樓盤，叫“鑫源國際”。

　　購房者

　　113方的房子被“拆”成兩套賣

　　朱先生應該是最早知道這個樓盤的人之一。今年6月底的一天，他們被中介邀請到東陽一個會展中心，看了“鑫源國際”的展示。樓盤交通便利，主力戶型在100-140平方米之間，適合他們這樣的異鄉人。他們看中的，都是中間套113平方米、兩室兩廳的戶型。

　　幾天后，朱先生就交了房價30%的“確認金”，之后大家陸陸續續給了錢。

　　10月，樓盤進入預售程序，可當大家興沖沖跑去簽合同時，售樓小姐給了他們當頭一棒：“因為國家政策原因，這批房子全部要按兩套來賣。”

　　“房子按兩套賣，房產證做兩份，按揭貸款也是兩份。”夏女士對記者說，“開發商說，房子本身還是一套，一個大門，中間也不會用墻隔開，只是到時門上要掛兩塊門牌。”

　　吳小姐已經簽了合同，在她的“選房確認金”收據上，寫的還是一套房子，但在購房發票上，首付被分成了兩份，同一個門牌號加上了“A”和“B”。

　　現在，只有這12位還沒有簽合同，他們想得比較遠：“以后說不定會出現煤氣初裝費、有線電視費、物業管理費分兩套交等一系列問題。最關鍵的是，前不久，新政策出臺，第二套房子按揭首付提高到40%。”

　　大家又試探著問，既然是兩套房子，那么，只要其中一套可以嗎？得到的答復是：“不可以，兩套房子一扇門，要買就得一起買。”

　　于是，怒火被集中到一個點上：“既然如此，當初為什么不早做提醒？”12位買房者堅持只辦一份手續，要退房，開發商就得將房子升值帶來的利潤賠償給他們。

　　在這樣的情況下，協商沒有任何結果。

　　開發商

　　樓書上的結構不會變

　　“鑫源國際”的開發商、東陽天元房產開發公司銷售經理陳紅解釋說，當時項目批不下來，就因為“國六條”規定90平方米以下房子要占樓盤總量的70%以上。設計沒法改，而中間套因為方正，最容易修改，于是113平方米的房子就被分成81平方米和32 平方米的兩套，總共涉及到80多戶。

　　“手續是按兩套辦，實際上還是一套，樓書上的結構不會變，不會多隔墻壁多開一道大門的。”陳紅說。

　　對于第二套房子按揭要交40%首付的問題，陳紅表示，如果按揭由開發商來代理，一般不會出現被銀行拒絕的情況，但買房者的確要多交點首付，以及部分交易稅費，“但我們保證，房子做了這個變更，最終通過驗收沒問題。”

　　而讓12位買房人最不滿的“沒有提前告知”，陳紅解釋是，到目前為止，這些買房人都是通過商會選的房，還沒有簽訂購房協議。所以，《城市商品房預售管理辦法》的各項規定，并不適用在這個問題上，“我們在正式簽約前把這個情況告訴大家，也是一種負責任的做法。”

　　“大政策下來前，誰都不知道會怎樣。房子按兩套賣，我也是10月份才知道。”陳紅說，“而且公司也說了，無法接受的人，可以退款。”

　　記者了解到，陳紅所說的公司和商會聯系，實際上是通過一家投資公司來運作的。義烏誠商房地產經紀有限公司經理劉微告訴記者，最初拿到這個項目時，因為公司有一位老總是文成商會的，因此預留了一批房子給會員。而目前拒簽協議的買房者，大多數是通過商會選房的這一批。

　　但劉微也表示，這一套房子要按兩套來賣，直到進入預售程序前，她也完全不知情：“我百分百保證，當時的合同上，絕對是一套房子。”

　　規劃部門

　　圖紙上畫的是兩扇門

　　如果換一個角度來看，“鑫源國際”似乎生不逢時。

　　2006年5月29日，國務院辦公廳轉發建設部等九部門《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》(即國六條)，當年6月1日起正式實施。

　　其中最重要的一條就是，明確新建住房結構比例。“自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品房建設，套型建筑面積90平方米以下住房(含經濟適用住房)面積所占比重，必須達到開發建設總面積的70%以上。直轄市、計劃單列市、省會城市因特殊情況，需要調整上述比例的，必須報建設部批準。過去已審批但未取得施工許可證的項目，凡不符合上述要求的，應根據要求進行套型調整。”

　　“鑫源國際”的規劃恰逢其時，不得不更改設計。從最終遞交的規劃圖紙來看，“鑫源國際”的確沒有違反國家政策。

　　東陽市建設局規劃科工作人員朱敦偉告訴記者說：“東陽這里，大家都喜歡大房子，但國家有政策，所以他(開發商)報到我們這里就按兩套來報的。”

　　朱敦偉向記者確定：“在報批圖紙上，有那堵墻，入戶門肯定是兩個門，這個不用懷疑。給你們看的也許是另外一份圖紙，把那個墻拆掉了，或者本來就沒有做。”

　　至于按照這份“沒有問題”的圖紙，最后建成的房子會怎樣？房管局怎么驗收？朱敦偉建議我們去找房管局。

　　“這個事一開始，我就猶豫過。”東陽市房管局測繪業務科科長趙明亮對記者說，“‘國六條’是規劃部門在執行，既然規劃批下來，我們就按規劃走。房子最后會怎么樣，我現在也不知道。”

　　律師

　　開發商締約過失應承擔責任

　　對于這一糾紛，浙南律師事務所律師陳一來認為，雖然房開公司和買房者之間還沒有簽訂協議，但卻已經進入合同訂立過程，就是雙方意思表示趨于一致的過程，即經過雙方合意，合同才視為成立。這種相互交換意思表示的過程，法律上稱之為要約和承諾過程。

　　合同成立前，締約雙方承擔著互相協助、保護、通知、誠實信用等義務。如果違反這一義務，則應承擔締約過失責任，并賠償對方因此所遭受的損失。

　　根據《合同法》第42條規定，當事人在訂立合同過程中有下列情形之一，給對方造成損失的，應當承擔損害責任：(一)假借訂立合同，惡意進行磋商；(二)故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況；(三)有其他違背誠實信用原則的行為。

　　在這一糾紛中，開發商的行為，已經屬于第3種情形了：違背誠實信用原則。

　　杭州雙贏置業營銷機構總經理章惠芳告訴記者：“規劃上明確是兩套房子，房子肯定、并且也只能按兩套來賣，驗收時也要按規劃審批的圖紙來。這個實例本身很復雜，首要問題是，開發商是否違反了和義烏誠商房地產經紀公司間的合同，如果違約，責任是怎么約定的。但不可否認，對購房者來說，開發商隱瞞了重大事實。而這個實例之所以復雜，其中很重要的一個原因就是，房產商一直都有違規操作的嫌疑。”

　　章惠芳說，各地市場需求不同，在一些小城市，對小戶型的需求不像杭州這么火爆。在國家政策限制下，一些開發商的確會采取一些措施來順應市場，規避政策。比如將兩套小戶型房打通成為一套，但在目前提高第二套房首付的政策下，這種形式又比較難操作了。而國家政策最終是要調整住房結構，引導合理消費，促進房地產業的健康發展。(胡軼笛)