問題

　　執(zhí)意要房竟然敗訴

　　今年，為給兒子籌辦婚事，老趙夫婦商量著再買一套房。正好同事的親戚劉洋計劃將一套兩居室賣掉，而這套房子剛好就在老趙所在的小區(qū)里。

　　夫婦倆對劉洋這套房屋非常滿意，雙方隨即簽下了協(xié)議。約定等老趙銀行貸款批下來后，再去辦理過戶手續(xù)。

　　老趙如約付了5萬元定金及第一筆房款30萬元，并向銀行申請了抵押貸款。轉(zhuǎn)眼過了兩個月，老趙的貸款卻依然沒有審批下來。

　　此后，劉洋找到老趙，聲稱因老趙的抵押貸款手續(xù)遲遲辦不下來，恰巧中介公司又介紹了新買主，所以他就把房子賣給了對方。雙方已到房管部門辦理了過戶手續(xù)。他表示愿退還老趙的已付款。趙先生一聽頓時火冒三丈，堅持只要房子。

　　老趙將劉洋告上法庭，請求判令劉洋繼續(xù)履行協(xié)議。令他深感意外的是，他的訴訟請求竟然被法院駁回了。

　　值班律師解答

　　北京市中潤律師事務(wù)所王志鋼律師

　　可以承擔(dān)違約賠償責(zé)任為由起訴

　　本案中房主劉洋與老趙所簽的買賣協(xié)議約定“待老趙付完全部房款時，雙方再辦理過戶手續(xù)”，結(jié)果老趙雖與劉洋簽合同在前，可未辦理過戶手續(xù)，房屋的所有權(quán)人從法律上講仍是劉洋。

　　而劉洋與新買主的合同雖簽訂在后，但簽合同時劉洋仍享有爭議房屋的所有權(quán)，且新買主并不知道劉洋已與他人簽過合同，更未與劉洋串通來損害老趙的利益。雙方一起到房管部門辦理了過戶手續(xù)，新買主已實際取得了爭議房屋的所有權(quán)。

　　因此，即使老趙與劉洋的合同是有效的，在客觀上也無法再繼續(xù)履行。而老趙卻始終堅持其訴訟請求，結(jié)果被法院駁回。其實，老趙可以再向法院提起訴訟，要求劉洋承擔(dān)違約賠償責(zé)任，以挽回自己的損失。

　　簽完買房協(xié)議最好做預(yù)告登記近年來隨著房價不斷快速上漲，出賣人“一房二賣”的案件屢屢發(fā)生。這對買房人來說是極不公平的。

　　今年10月1日生效的《物權(quán)法》第20條規(guī)定的預(yù)告登記制度，有效地彌補(bǔ)了法律漏洞。根據(jù)該條規(guī)定，如果買房人與出賣人簽訂房屋買賣合同后，在尚不具備辦理房屋登記手續(xù)的情況下，可向房屋登記部門申請預(yù)告登記。“預(yù)告登記后，買房人的請求權(quán)便具有了物權(quán)的效力，即具有排他效力，不但可以對抗房屋的所有權(quán)人，也可以對抗任意第三人。即使后來發(fā)生了未經(jīng)預(yù)告登記的買房人同意的處分行為，該處分行為也是無效的，這樣就能有效地避免‘一房二賣’。”

　　具體到本案，如果當(dāng)時《物權(quán)法》已生效，老趙進(jìn)行了預(yù)告登記，那么他便能取得爭議房屋的所有權(quán)，因為后來進(jìn)行的變更是無效的。《物權(quán)法》現(xiàn)已生效，希望所有買房人都能充分利用這一新制度，最終買到自己滿意的住房。（記者林靖）