問題

　　執意要房竟然敗訴

　　今年，為給兒子籌辦婚事，老趙夫婦商量著再買一套房。正好同事的親戚劉洋計劃將一套兩居室賣掉，而這套房子剛好就在老趙所在的小區里。

　　夫婦倆對劉洋這套房屋非常滿意，雙方隨即簽下了協議。約定等老趙銀行貸款批下來后，再去辦理過戶手續。

　　老趙如約付了5萬元定金及第一筆房款30萬元，并向銀行申請了抵押貸款。轉眼過了兩個月，老趙的貸款卻依然沒有審批下來。

　　此后，劉洋找到老趙，聲稱因老趙的抵押貸款手續遲遲辦不下來，恰巧中介公司又介紹了新買主，所以他就把房子賣給了對方。雙方已到房管部門辦理了過戶手續。他表示愿退還老趙的已付款。趙先生一聽頓時火冒三丈，堅持只要房子。

　　老趙將劉洋告上法庭，請求判令劉洋繼續履行協議。令他深感意外的是，他的訴訟請求竟然被法院駁回了。

　　值班律師解答

　　北京市中潤律師事務所王志鋼律師

　　可以承擔違約賠償責任為由起訴

　　本案中房主劉洋與老趙所簽的買賣協議約定“待老趙付完全部房款時，雙方再辦理過戶手續”，結果老趙雖與劉洋簽合同在前，可未辦理過戶手續，房屋的所有權人從法律上講仍是劉洋。

　　而劉洋與新買主的合同雖簽訂在后，但簽合同時劉洋仍享有爭議房屋的所有權，且新買主并不知道劉洋已與他人簽過合同，更未與劉洋串通來損害老趙的利益。雙方一起到房管部門辦理了過戶手續，新買主已實際取得了爭議房屋的所有權。

　　因此，即使老趙與劉洋的合同是有效的，在客觀上也無法再繼續履行。而老趙卻始終堅持其訴訟請求，結果被法院駁回。其實，老趙可以再向法院提起訴訟，要求劉洋承擔違約賠償責任，以挽回自己的損失。

　　簽完買房協議最好做預告登記近年來隨著房價不斷快速上漲，出賣人“一房二賣”的案件屢屢發生。這對買房人來說是極不公平的。

　　今年10月1日生效的《物權法》第20條規定的預告登記制度，有效地彌補了法律漏洞。根據該條規定，如果買房人與出賣人簽訂房屋買賣合同后，在尚不具備辦理房屋登記手續的情況下，可向房屋登記部門申請預告登記。“預告登記后，買房人的請求權便具有了物權的效力，即具有排他效力，不但可以對抗房屋的所有權人，也可以對抗任意第三人。即使后來發生了未經預告登記的買房人同意的處分行為，該處分行為也是無效的，這樣就能有效地避免‘一房二賣’。”

　　具體到本案，如果當時《物權法》已生效，老趙進行了預告登記，那么他便能取得爭議房屋的所有權，因為后來進行的變更是無效的。《物權法》現已生效，希望所有買房人都能充分利用這一新制度，最終買到自己滿意的住房。（記者林靖）