《物權(quán)法》明確業(yè)主對(duì)小區(qū)公共區(qū)域享有權(quán)利　

　  小區(qū)的公共區(qū)域是否用來經(jīng)營由誰做主？在小區(qū)內(nèi)打廣告收取的廣告費(fèi)物管能不能全收？10月1日正式實(shí)施的《物權(quán)法》和新《物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)這類事件作出了界定，規(guī)定這部分收益和權(quán)利歸業(yè)主所有。然而，日前，渝中區(qū)臨江門都市方舟業(yè)主向日?qǐng)?bào)反映，自己所在小區(qū)的開發(fā)商不僅擅自出租小區(qū)公共區(qū)域，就連廣告費(fèi)也順理成章地進(jìn)了物管自己的腰包。小區(qū)娛樂室不應(yīng)擅自改賓館15日，家住臨江門都市方舟的王小姐向記者反映：曾是他們娛樂活動(dòng)會(huì)所的四樓，在今年5月，搖身一變打上了“富翔賓館”的招牌。

　　“買房的時(shí)候，售房人員給我們明確表示，四樓規(guī)劃是小區(qū)業(yè)主的娛樂會(huì)所，不作其他商業(yè)用途。現(xiàn)在開發(fā)商怎么能私自把我們的公共場(chǎng)所出租出售？”王小姐抱怨說，“自從賓館開業(yè)以來，小區(qū)樓道里進(jìn)進(jìn)出出多了不少閑雜人員，現(xiàn)在我們的住宅安全很難得到保證。”

　　對(duì)于該小區(qū)四樓究竟該作何用途，樓盤開發(fā)商興地房產(chǎn)公司的一位工作人員表示，一至六樓本來規(guī)劃的就是商業(yè)用房，產(chǎn)權(quán)歸房產(chǎn)公司所有，不屬于業(yè)主公共場(chǎng)所。而當(dāng)記者要求查看規(guī)劃資料時(shí)，對(duì)方卻推說掌管資料的負(fù)責(zé)人不在，也不方便聯(lián)系。

　　《物權(quán)法》規(guī)定，業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。對(duì)都市方舟小區(qū)業(yè)主娛樂會(huì)所被擅自更改為賓館一事，市房管局物業(yè)管理處負(fù)責(zé)人表示，如果購房合同上明確規(guī)定了該樓盤四樓屬于業(yè)主公共區(qū)域而非商業(yè)性質(zhì)，業(yè)主便可以向人民法院提起訴訟，通過司法程序來維護(hù)自己的合法權(quán)益。

　　電梯廣告費(fèi)歸業(yè)主所有

　　“從我們?nèi)胱∫詠恚�電梯間里就掛滿了各種廣告牌。”都市方舟的業(yè)主張先生稱，“電梯是屬于小區(qū)業(yè)主的公共場(chǎng)所，物業(yè)進(jìn)行廣告經(jīng)營應(yīng)當(dāng)?shù)玫酱蠹业耐�意，但他們�(cè)趺磸膩頉]有征求過我們的意見呢？”

　　記者來到都市方舟樓內(nèi)，看到其電梯間里成了廣告的“天堂”，兩部住宅電梯的三面都貼有汽車、房產(chǎn)廣告。張先生說：“物業(yè)公司從來就沒有跟我們提過廣告收入，也一直沒有公示過。”

　　物業(yè)管理公司的黃經(jīng)理坦言，都市方舟小區(qū)電梯廣告每年的收益大概有幾百元，一直都是物管公司在收取。“因?yàn)槟壳靶�區(qū)的業(yè)主委員會(huì)還在籌備中，我們只好替業(yè)主收取并保管這筆費(fèi)用。等業(yè)主委員會(huì)成立后，我們可以將其全部結(jié)算給業(yè)主或用于小區(qū)公共設(shè)施的維護(hù)。”

　　《物權(quán)法》規(guī)定，建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用分?jǐn)偂⑹找娣峙涞仁马?xiàng)，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定。由此可見，如果沒有事先約定，都市方舟小區(qū)的業(yè)主將按比例享受電梯廣告收益。

　　對(duì)此，市房管局物業(yè)管理處負(fù)責(zé)人表示，在目前沒有成立業(yè)主委員會(huì)的情況下，該小區(qū)業(yè)主可通過與物管公司協(xié)商的辦法來解決小區(qū)電梯廣告收益的歸屬問題。對(duì)物管以前收取的全部廣告收益，也可以通過雙方協(xié)商的方式來重新分配。如果協(xié)商過程中，物管有任何侵權(quán)違法的行為，業(yè)主還可通過法律訴訟來維權(quán)。(王妍莉 趙洪浪）