日前，國務院發布的《修改〈物業管理條例〉的決定》明確，10月1日以后，“物業管理企業”將改為“物業服務企業”，選聘和解聘物業服務企業，只需半數以上業主同意，但這部分業主購買的面積還得超過建筑物總面積的半數。記者昨天采訪了北京市律師協會物業管理法律事務專業委員會主任秦兵，由他解讀新《條例》的變化。

　　修改一

　　街道成業主大會“指導部門”

　　此次修改將物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府增加為成立業主大會的指導部門。秦兵表示，“現實中，大多數小區成立業主大會，一般都是向小區所在地的街道辦事處提出要求，然后在區、縣建委小區辦進行備案。所以，這項修改是把現實中的做法固定化。”

　　此外，為了和《物權法》保持一致，此次修改刪去了“業主在首次業主大會上的投票權，根據業主擁有物業的建筑面積、住宅套數等因素確定。具體辦法由省、自治區、直轄市制定”的規定。

　　修改二

　　更換物業需半數業主同意

　　秦兵表示，《物權法》以列舉的形式，規定了七種由業主共同決定的事項，為了和《物權法》一致，此次修改將舊《條例》中由業主共同決定的六種事項改成了七種事項。

　　新《條例》中，除了籌集和使用專項維修資金和改建、重建建筑物及其附屬設施，應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意才可實施外，選聘和解聘物業服務企業，選舉業主委員會或者更換業主委員會成員等，只要過半數業主同意就可以。

　　修改三

　　由“管理企業”到“服務企業”

　　根據《物權法》的有關規定，新《條例》將“物業管理企業”修改為“物業服務企業”，將“業主公約”修改為“管理規約”。

　　秦兵表示，目前，物業企業已不僅局限在對房屋及配套設施設備的維修、養護和公共秩序的維護等活動。人們對軟環境方面有了更高的要求，“服務”越來越成為人們關注的焦點。

　　秦兵認為，如果所有的物業企業都能從實際行動上由“管理”轉換為“服務”，真正圍繞業主的需求展開服務，物業糾紛會越來越少，物業和業主之間的關系也將越來越和諧。

　　修改四

　　從一方掌權到三足鼎立

　　新《條例》賦予了物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府對業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，責令其限期改正或者撤銷決定，并通告全體業主的權利。

　　秦兵對此顯得有些擔憂。他表示，“此次新《條例》中有兩項修改內容都是賦予了街道辦事處、鄉鎮人民政府指導和監督管理的權力。這樣一來，加上建委小區辦，出現了多頭管理的現狀。今后，如果出現三部門意見不統一的情況怎么處理？有關部門應盡早制定更加細致的實施辦法，讓新《條例》能實施得更加順暢。(王娟)