近日，江蘇省南京市龍門居小區業主黃先生向本報(中國消費者報)記者反映，該小區開發商在售樓時提供的房價批文明示小區車庫已計入房價中，業主入住后，開發商又對車庫進行銷售，并到有關部門辦理了銷售許可證。記者調查發現，類似情況在當地并不罕見。一些開發商在物價部門辦理房價申報手續時，將小區車庫計入房價成本，以此促銷并提高房價，交房后再到房產管理部門辦理車庫銷售許可證，對外銷售車位。法律界人士表示，監管漏洞和職能部門之間信息不暢是車庫“賣了又賣”的癥結所在。

　　反映 開發商出售已計入房價成本的車庫

　　黃先生告訴記者，當初開發商售樓時，在網上公示了南京市物價局對該小區房價作出的批復文件，其中明確表示“地下車庫等附屬設施價格計入總房價中”，他和不少業主是看到這一優惠條件后決定購買該小區的房子的。“沒想到，我們入住后，開發商又貼出了公開出售機動車車庫的通知。”“在我們的商品房買賣合同中清楚地寫著，車庫等配套設施的價格包含在房價中。既然我們在購房的同時已經為車庫付了錢，那其所有權就應歸屬于全體業主，而不是開發商。”黃先生告訴記者，2006年8月，該小區的53戶業主委托小區業主委員會，向南京市鼓樓區人民法院遞交了訴狀，要求開發商歸還業主們的車庫。鼓樓區法院于2006年11月22日作出一審判決，要求開發商南京金廈實業有限公司歸還業主們的車庫。開發商不服提起上訴，今年3月，南京市中級法院作出了維持原判的終審判決。“在我們拿到法院終審判決書一個多月后，車庫還是被開發商給賣了。”黃先生說，今年5月，小區業主委員會調查后了解到，開發商在今年4月24日從南京市房產局補辦了銷售許可證，正式出售車庫，目前已售出一個車位。“法院都作出終審判決了，為什么房產局還給開發商補辦銷售許可證呢？”不少小區業主提出了這樣的疑問。

　　房產局 辦理銷售許可證不需提供房價批文

　　“從程序上來說，房產局沒有違法。”南京市房產局商品房市場管理科負責人方某在接受本報記者采訪時說，根據建設部《城市商品房預售管理辦法》的有關規定，開發商到房產管理部門申請辦理銷售許可證只需提供包括銷售申請表、企業營業執照、建筑施工許可證、建筑資金證明、預售方案及平面圖等在內的申報資料，其中不包括物價局的房價批文，材料審批通過后即可取得銷售許可證。

　　方某表示，房產管理部門的職能是對開發商是否具有銷售資質進行審批，至于開發商如何跟小區業主進行約定，以及物價部門的相關批文，房產局不作審查。該負責人坦言，“這其中確實存在漏洞，容易讓開發商鉆空子。”

　　調查 車庫“賣了又賣”現象較普遍

　　“這樣的事情并不少見，我手上正代理著幾件類似的案子呢。”江蘇圣典律師事務所律師許利在接受記者采訪時說。他告訴記者，南京市鴻意新城小區的業主近日獲悉，開發商在10月份交房時將公開出售此前稱成本已計入房價的小區地下車庫。業主們對照南京市物價局當初對該樓盤銷售價格的批復文件發現，文件中明確規定，小區5170.88平方米的地下室作為附屬公共配套建設，其費用已分攤進入商品房成本。“房價批文成了開發商蒙騙消費者的道具。”許利說，一些開發商在向物價部門辦理價格申報手續時，主動將車庫成本分攤進房價，一是為了促銷，二是為了抬高房價；等業主入住后，開發商又到房產管理部門辦理車庫銷售許可證，獲取暴利。

　　南京市物價局房產價格處負責人告訴記者，每一個開發商在樓盤銷售時都必須取得物價部門對其房屋銷售價格的審查批復文件，該文件是具有法律效力的。該負責人坦言，“但在樓盤實際銷售過程中，房價批文對開發商銷售行為的約束力較小。”

　　建議 相關部門應完善監管信息溝通機制

　　“職能部門監管存在漏洞才使類似事件得以發生。”江蘇圣典律師事務所律師仇海軍分析說，房產局是唯一發放銷售許可證、發放產權證的部門，物價局是對房產價格予以審核的部門，從目前情況看，兩職能部門之間尚未建立起對相關信息進行溝通、共享的機制，使得開發商上述銷售車庫的行為無法受到有效監管。他建議相關部門完善監管信息溝通機制。

　　南京大學法學院王軼教授認為，相關合同文本的不完善也是此類事情發生的因素之一。他分析說，目前開發商使用的《商品房買賣合同》是建設部2000年9月份制定的推薦文本，隨著時間的推移，合同已暴露出一些滯后性問題。如，《商品房買賣合同》指向的內涵過窄，僅指商品房，而在法律上，商品房概念不能包容業主共有的財產性(如車庫)及非財產性權利(如綠化、采光)等；其次，該合同的條文過少，只有24條，已經滯后于購房人的權利要求，對公共配套設施的規定不明晰。“有關部門應該盡快對《商品房買賣合同》文本進行相應修改，增加歸業主共有的財產性權利及非財產性權利條款，這樣對產權的歸屬將更加明細，也利于維護業主、開發商雙方的合法權益。”王軼如是說。

　　截至發稿時記者了解到，龍門居小區的業主已經向南京市房產局提供了物價部門的房價批文及法院的終審判決書，要求撤銷該小區開發商已獲得的地下車庫銷售許可證。(薛慶元 揚帆）