“無消防通道回路，綠化帶改為停車位，開發商私自改會所為別墅……”近日，鹽城市區恒祥公寓業主委員會以開發商違背交付協議為由，訴至各職能部門，希望相關部門能幫助他們找回屬于自己的權益。然而，當初的外地開發商已人間蒸發，業主們維權路途漫漫……

　　巧合得很，一場小區維權行動也正在省內另一個小區內上演著。近日，常州康云明居小區業委會適逢換屆選舉，主業希望用民意選出業主委員會，改變“問題小區”的舊貌，豈料，先天不足的首屆業委會又“生”出了一個有“遺傳缺陷”的接班人——第二屆業委會不明不白地倉促出爐。究其原因，乃“蛇象一家親”征候。

　　看來，在房地產市場如日中天的今天，“后維權”將成為一個嚴峻的課題。

　　A

　　誰為開溜“問題開發商”揩屁股

　　入住小區發現問題重重

　　位于鹽城市區雙元路3號的恒祥公寓在外人看來，景色怡人，是居住的好地方。可是就在其表象后面，該小區的居民卻道出了鮮為人知的內情。

　　自該小區廣大業主入住以來，連續出現的問題已經讓這里的居民感到非常氣憤。“當時我們在購買房子的時候，開發商就向我們許諾，小區內的各項設施都將按照小區的規劃圖紙來設置，如果發現有什么不妥的地方可以要求他們整改。”該小區一業主表示，在入住后不久他們就連續發現一些問題，但是當找到開發商的時候，對方卻擺出了一副“事不關己”的姿勢。

　　據小區內業主反映，目前恒祥公寓內出現了很多違背當時規劃圖紙設計的工程：小區沒有消防通道回路，如果2號樓西側和5號樓東側發生火災，消防車將無法進出；4號樓前的綠化帶已經被改建成了停車位，綠化率根本達不到規劃時的標準；規劃圖中明確標識小區西南角的兩層業主活動會所已經被改建成兩棟別墅待售，嚴重侵犯了業主的權利；小區內的假山、噴泉被一塊石頭和一根自來水管取代；開發商私自在6號樓東墻開門等。

　　恒祥公寓業主委員會主任吳琳玲告訴記者，在小區實際建設不符合規劃承諾的同時，開發商在一些收費項目上也是巧立名目，對業主進行亂收費、重復收費等違法行為，“開發商對已包含在總房價中的部分設施的費用采取了重復收費和一房一價虛列成本贈送業主的方式進行了重復收費，而重復收費的設施以及費用已經發現的有：單位對講系統2500元／戶、有線電視300元／戶、太陽能熱水器2000元／戶、燃氣安裝費3280元／戶。”吳主任表示，針對這些重復收費的項目，亭湖區物價局曾于2006年5月26日發出正式文件讓開發商退還多收款項，當時開發商也簽收了該文件，但是多收的費用至今沒有退還給業主。

　　小區維權在行動

　　恒祥公寓內凸顯的問題出奇得多，出乎了很多業主的預料。在問題陸續被發現后，該小區業主經過研究商定于今年6月1日成立了維護自身權益的業主委員會，試圖通過一些途徑來維護業主的正當權益。而就在該小區成立業主委員會的同時，小區開發商發現該小區業主維權意識太強，不久就莫明其妙失蹤，一堆爛攤子就這樣擺在所有業主的面前……

　　維權任重道遠，爛攤子暫無人買單！“本來成立業主委員會就是想和開發商交涉，能夠討得一些合法的權益，可是哪知道他們竟然灰溜溜地逃了。為此，我們便成立了一套班子，重點工作就是向政府有關職能部門反映情況，通過工作還我們業主的合法權益。”吳主任告訴記者，6月份以來，業主委員會就在小區主入口處設置了公告欄，向小區居民宣傳相關法律知識，同時還開展自愿捐款活動，募集了一些資金，以使維權行動能夠持續開展。吳琳玲主任告訴記者，業主委員會成立以來，他們分別向有關部門反映了該小區基礎設施工程質量不到位、綠化、景觀等實際造假虛空、房屋配套設施不健全，以及很多收費項目未經物價部門核價就進行私自定價出售等問題。目前一些問題得到了相關部門的認可，并答應予以研究、解決，但是由于開發商已不見蹤影，一些問題很難從根本上得到解決。

　　“我自6月1日正式走馬上任以來，就一直在忙著小區維權的事情，整天都在想著怎樣才能更好地解決問題，為我們廣大業主討回公道。單單為了這些事情，我先后去了規劃局、物價局等職能部門，向他們反映問題，希望政府部門能夠實事求是地幫助老百姓解決問題。”吳琳玲告訴記者，雖然開發商不見了蹤影，但是他們的維權行動才剛剛開始，他們將行使法律賦予的職責和使命為廣大業主維權、服務。

　　問題解決離不開開發商

　　恒祥公寓問題重重，業主委員會也多次到相關部門反映情況，但是一直沒有得到切實有效的執行效果。近日本報記者踏著小區維權者的維權軌跡，再次探訪相關部門對此的態度以及看法。

　　在鹽城市規劃監察支隊，一位張姓支隊長表示，恒祥公寓的事情他們知道一些，也曾經對該小區內的違法建筑進行過處置。“對于業主所稱小區內沒有消防通道回路，我們將盡快責成工作人員前去調查，如果發現的確有違章、違法之處，當盡快予以處理。”該負責人同時表示，對于該小區內業主活動會所被開發商私自挪作他用一事，他們現在無從知曉，也沒有得到相關證據，所以不能做出任何處理，“這其實是小區業主和開發商之間的一個約定，如果業主認為不符合當時的雙方約定，應該找到開發商維護相關權益。”

　　對于開發商重復收費、亂收費一事，亭湖區物價局一孫姓副局長表示，他們已經介入此事，“我們已經對小區內涉及收費違法的項目進行相關測算，將對違法現象進行處理。”當記者問及如果發現問題，將進行怎樣處理，該副局長表示，處理的手段就是下發處罰告知書。“但是現在開發商已經不見了蹤影，我們的處罰告知書能不能送到其手里還是未知數。”

　　開發商人間蒸發維護幾成空話

　　記者通過調查發現，該小區內很多問題的解決還得需要開發商的出面。然而，目前業主遭遇的現實問題是，該小區的開發商已經離開。

　　“在業主合法權益受到侵犯的情況下，法律途徑是有效解決問題的途徑，雖然這一途徑要花費必要的成本。”一位姜姓律師表示。在其他途徑不能有效維權的情況下，看來，業主們只能求助于法律途徑了。另外，記者從有關人士處了解到，針對目前開發商撒手走人、小區治理成為空白的情況，小區業主起碼可以通過兩個途徑解決目前遇到的困境，“一是到房產管理部門房屋產權中心備案，把房屋產權歸屬納入業主名下，剔去開發商在其中多余的角色；二是通過有效的法律途徑，將開發商訴至法院，通過法律手段讓其承擔相應責任。”

　　專家認為，解決目前開發商“失蹤”問題還需要全體業主以及政府相關部門共同探討解決問題的辦法，可以探索以業主委員會組建一個全面管理、治理小區日常事務的模式，相關程序性問題，可以從開發商處一并移交。

　　“開發商人間蒸發，業主利益誰來維護，出現的問題誰來買單，在當前是一個爭議的話題，但是作為政府部門，有著不可推卸的監管職能，有著制度的制定、執行的責任。”觀察人士認為，其實就是一句話，“買單者，開發商只是其一，其二則應該是政府。”

　　如果說在買房時消費者權益尚能得到基本的有效保護，那么，買房以后在小區物管方面的“后維權”上，廣大業主舉步維艱，怨言頗多。

　　“如果在房地產市場發展的同時不能建立相關的配套機制，出現這樣的問題就顯得見怪不怪了，因此在房地產市場快速發展的同時必須盡快建立后維權機制，以解決消費者售后維權難題。”鹽城一政府官員認為，建立這樣的預防機制已經成為房地產職能部門的一種共識，但是從計劃變為現實需要時間。

　　“問題是，誰為開發商買單？恒祥公寓業主的權益又能如何得到有效保障？”觀察人士說，買單的責任最終無疑會落在政府的肩上。

　　B

　　誰來治愈“問題業委會”遺傳病

　　封閉小區成了閑雜人員的開放場所；小區技防全面癱瘓導致失竊事件頻發……近日，面對問題多多的小區首屆物管的“不作為”，常州竹林路的康云明居業主期待通過第二屆業委會換屆，民意選出令人滿意的業委會，豈料一切難如人愿。在接到業主們的投訴來電后，本報記者展開了一番調查。

　　“誰剝奪了我的選舉權？”

　　對于“問題小區”的存在，業主們認為，這是源于“蛇象一家親”復雜的利益關系。“首屆業主委員會(以下簡稱業委會)主任是常州市天寧區房屋管理局(以下簡稱天寧房管)一位副局長‘欽定’的，物業公司又是房地開發公司指派的”，業主們稱：“他們不聽民意，我行我素。”

　　昨天采訪中，業主們向記者提供了一張《公告》，落款為“首屆業主委員會”，但沒有公章。《公告》介紹說，首屆康云明居業主委員任期已滿，為促進小區健康有序地開展工作……選舉業主代表，《公告》還告之：7月1日，康云物管公司組織工作人員上門登記選票。很快，7月3號一張加蓋了“康云明居業主委員會”印章的《公告》張貼公布，25業主代表也隨之出爐。

　　據了解，康云明居小區共有8幢，每單元約有10戶，業主代表是在每單元10戶中產生一位。對于此次的“選舉”，業主們大為光火。據該小區3幢一位業主王先生描述，當時物管一位工人拿著寫有一位80多歲老人王浩金名字的表格，一個勁地勸他簽上“同意”意見，被他拒絕。據悉，這樣的事例在另外幾幢也頻頻出現。

　　根據建設部《業主委員選舉程序》規定，換屆選舉業委會必須遵循原業委會委員的意見，然而，原業委會一位姓呂的委員透露，首屆業委會謝主任從未通知她參加換屆選舉。

　　“誰剝奪了我的選舉權？”業主們質疑道。

　　房管局長“欽定”惹禍端

　　為了弄清真相，記者聯系到了康云明居首屆業委會的謝主任。按謝主任的說法，選舉過程很公平，是在常州天寧房管局指導下進行的。他承認兩份公告都是由他個人起草的。那么，物管人員介入選舉又是何故？謝主任回復：“由于業委會人員有限，只能向他們借用。”并表示，他們并沒有破壞小區自治的行為。且每家每戶都遵循了業主意見，小區每位業主代表都是民主選舉產生的，并否定業主們所言的“欽定”人選的說法。

　　據業主透露，首屆業主委員會主任的產生，是常州天寧房管局一位分管物業管理的領導欽定的。康云明居8幢孫阿姨如是說，“由于當時業主來自四面八方，形同陌路，加之對《業委會選舉程序》不了解，業主們就都簽了字。”

　　業主們還普遍反映，小區居住環境越來越差，偷盜事件屢見不鮮，一位業主說，小區南大門本是消防通道，現在閑雜人員自由進出，“小區南門外的林園村的村民與小區業主紛爭不斷。更令業主們窩火的是，小區技防設施形同虛設，讓業主家里頻遭洗劫。謝主任得知情況后卻說，‘這事是難免的’，而在我們向小區保安要求調出錄像時，小區保安卻說，‘錄像壞了’。”

　　“蛇象一家親”催生問題小區

　　業主們自下而上多次反映上述疑問，盡管天寧區房管局多次下文敦促開發商、物業公司完善其制度，可最終問題還是沒有得到解決。

　　為什么改變不了這種局面？一位不愿具名的業主細說其中原委：康云明居樓盤開發公司是常州天寧房地產開發有限公司開發的，該公司未改制前是常州天寧房管局下屬的一家國有公司。

　　這一說法在記者采訪常州天寧區房管局一位中層干部時得到印證，這位中層干部透露，現在的天寧房地產開發有限公司的李總是在2001年左右從該局調過去的。據了解，那時康云明居正如火如荼地建造中。

　　天寧區房管局李副局長在接受記者采訪時稱，開發商的確有諸多問題，目前開發商的物管方面還沒脫離康云明居小區管理，開發商很想在近日將相關事宜移交給換屆的業委會管理，并稱，本次業委員的選舉程序也是公開公平的。至于首屆業委員主任的產生，也是民意之選，他只是參加選舉的過程而已。

　　此外，業主們通過多方渠道也獲悉，本次業委會“倉促”選舉是為了開發商與小區完全脫鉤前交接，記者在謝主任處也得到證實，據謝稱，開發商很著急，不想再管理康云明居了。擺在第二屆業委會面前的頭等大事就是與開發商談判，并簽署代表民意的交接書。（周永峰）