“無消防通道回路，綠化帶改為停車位，開發(fā)商私自改會所為別墅……”近日，鹽城市區(qū)恒祥公寓業(yè)主委員會以開發(fā)商違背交付協(xié)議為由，訴至各職能部門，希望相關(guān)部門能幫助他們找回屬于自己的權(quán)益。然而，當(dāng)初的外地開發(fā)商已人間蒸發(fā)，業(yè)主們維權(quán)路途漫漫……

　　巧合得很，一場小區(qū)維權(quán)行動也正在省內(nèi)另一個小區(qū)內(nèi)上演著。近日，常州康云明居小區(qū)業(yè)委會適逢換屆選舉，主業(yè)希望用民意選出業(yè)主委員會，改變“問題小區(qū)”的舊貌，豈料，先天不足的首屆業(yè)委會又“生”出了一個有“遺傳缺陷”的接班人——第二屆業(yè)委會不明不白地倉促出爐。究其原因，乃“蛇象一家親”征候。

　　看來，在房地產(chǎn)市場如日中天的今天，“后維權(quán)”將成為一個嚴(yán)峻的課題。

　　A

　　誰為開溜“問題開發(fā)商”揩屁股

　　入住小區(qū)發(fā)現(xiàn)問題重重

　　位于鹽城市區(qū)雙元路3號的恒祥公寓在外人看來，景色怡人，是居住的好地方。可是就在其表象后面，該小區(qū)的居民卻道出了鮮為人知的內(nèi)情。

　　自該小區(qū)廣大業(yè)主入住以來，連續(xù)出現(xiàn)的問題已經(jīng)讓這里的居民感到非常氣憤。“當(dāng)時我們在購買房子的時候，開發(fā)商就向我們許諾，小區(qū)內(nèi)的各項設(shè)施都將按照小區(qū)的規(guī)劃圖紙來設(shè)置，如果發(fā)現(xiàn)有什么不妥的地方可以要求他們整改。”該小區(qū)一業(yè)主表示，在入住后不久他們就連續(xù)發(fā)現(xiàn)一些問題，但是當(dāng)找到開發(fā)商的時候，對方卻擺出了一副“事不關(guān)己”的姿勢。

　　據(jù)小區(qū)內(nèi)業(yè)主反映，目前恒祥公寓內(nèi)出現(xiàn)了很多違背當(dāng)時規(guī)劃圖紙設(shè)計的工程：小區(qū)沒有消防通道回路，如果2號樓西側(cè)和5號樓東側(cè)發(fā)生火災(zāi)，消防車將無法進(jìn)出；4號樓前的綠化帶已經(jīng)被改建成了停車位，綠化率根本達(dá)不到規(guī)劃時的標(biāo)準(zhǔn)；規(guī)劃圖中明確標(biāo)識小區(qū)西南角的兩層業(yè)主活動會所已經(jīng)被改建成兩棟別墅待售，嚴(yán)重侵犯了業(yè)主的權(quán)利；小區(qū)內(nèi)的假山、噴泉被一塊石頭和一根自來水管取代；開發(fā)商私自在6號樓東墻開門等。

　　恒祥公寓業(yè)主委員會主任吳琳玲告訴記者，在小區(qū)實際建設(shè)不符合規(guī)劃承諾的同時，開發(fā)商在一些收費項目上也是巧立名目，對業(yè)主進(jìn)行亂收費、重復(fù)收費等違法行為，“開發(fā)商對已包含在總房價中的部分設(shè)施的費用采取了重復(fù)收費和一房一價虛列成本贈送業(yè)主的方式進(jìn)行了重復(fù)收費，而重復(fù)收費的設(shè)施以及費用已經(jīng)發(fā)現(xiàn)的有：單位對講系統(tǒng)2500元／戶、有線電視300元／戶、太陽能熱水器2000元／戶、燃?xì)獍惭b費3280元／戶。”吳主任表示，針對這些重復(fù)收費的項目，亭湖區(qū)物價局曾于2006年5月26日發(fā)出正式文件讓開發(fā)商退還多收款項，當(dāng)時開發(fā)商也簽收了該文件，但是多收的費用至今沒有退還給業(yè)主。

　　小區(qū)維權(quán)在行動

　　恒祥公寓內(nèi)凸顯的問題出奇得多，出乎了很多業(yè)主的預(yù)料。在問題陸續(xù)被發(fā)現(xiàn)后，該小區(qū)業(yè)主經(jīng)過研究商定于今年6月1日成立了維護(hù)自身權(quán)益的業(yè)主委員會，試圖通過一些途徑來維護(hù)業(yè)主的正當(dāng)權(quán)益。而就在該小區(qū)成立業(yè)主委員會的同時，小區(qū)開發(fā)商發(fā)現(xiàn)該小區(qū)業(yè)主維權(quán)意識太強，不久就莫明其妙失蹤，一堆爛攤子就這樣擺在所有業(yè)主的面前……

　　維權(quán)任重道遠(yuǎn)，爛攤子暫無人買單！“本來成立業(yè)主委員會就是想和開發(fā)商交涉，能夠討得一些合法的權(quán)益，可是哪知道他們竟然灰溜溜地逃了。為此，我們便成立了一套班子，重點工作就是向政府有關(guān)職能部門反映情況，通過工作還我們業(yè)主的合法權(quán)益。”吳主任告訴記者，6月份以來，業(yè)主委員會就在小區(qū)主入口處設(shè)置了公告欄，向小區(qū)居民宣傳相關(guān)法律知識，同時還開展自愿捐款活動，募集了一些資金，以使維權(quán)行動能夠持續(xù)開展。吳琳玲主任告訴記者，業(yè)主委員會成立以來，他們分別向有關(guān)部門反映了該小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施工程質(zhì)量不到位、綠化、景觀等實際造假虛空、房屋配套設(shè)施不健全，以及很多收費項目未經(jīng)物價部門核價就進(jìn)行私自定價出售等問題。目前一些問題得到了相關(guān)部門的認(rèn)可，并答應(yīng)予以研究、解決，但是由于開發(fā)商已不見蹤影，一些問題很難從根本上得到解決。

　　“我自6月1日正式走馬上任以來，就一直在忙著小區(qū)維權(quán)的事情，整天都在想著怎樣才能更好地解決問題，為我們廣大業(yè)主討回公道。單單為了這些事情，我先后去了規(guī)劃局、物價局等職能部門，向他們反映問題，希望政府部門能夠?qū)嵤虑笫堑貛椭�老百姓解決問題。”吳琳玲告訴記者，雖然開發(fā)商不見了蹤影，但是他們的維權(quán)行動才剛剛開始，他們將行使法律賦予的職責(zé)和使命為廣大業(yè)主維權(quán)、服務(wù)。

　　問題解決離不開開發(fā)商

　　恒祥公寓問題重重，業(yè)主委員會也多次到相關(guān)部門反映情況，但是一直沒有得到切實有效的執(zhí)行效果。近日本報記者踏著小區(qū)維權(quán)者的維權(quán)軌跡，再次探訪相關(guān)部門對此的態(tài)度以及看法。

　　在鹽城市規(guī)劃監(jiān)察支隊，一位張姓支隊長表示，恒祥公寓的事情他們知道一些，也曾經(jīng)對該小區(qū)內(nèi)的違法建筑進(jìn)行過處置。“對于業(yè)主所稱小區(qū)內(nèi)沒有消防通道回路，我們將盡快責(zé)成工作人員前去調(diào)查，如果發(fā)現(xiàn)的確有違章、違法之處，當(dāng)盡快予以處理。”該負(fù)責(zé)人同時表示，對于該小區(qū)內(nèi)業(yè)主活動會所被開發(fā)商私自挪作他用一事，他們現(xiàn)在無從知曉，也沒有得到相關(guān)證據(jù)，所以不能做出任何處理，“這其實是小區(qū)業(yè)主和開發(fā)商之間的一個約定，如果業(yè)主認(rèn)為不符合當(dāng)時的雙方約定，應(yīng)該找到開發(fā)商維護(hù)相關(guān)權(quán)益。”

　　對于開發(fā)商重復(fù)收費、亂收費一事，亭湖區(qū)物價局一孫姓副局長表示，他們已經(jīng)介入此事，“我們已經(jīng)對小區(qū)內(nèi)涉及收費違法的項目進(jìn)行相關(guān)測算，將對違法現(xiàn)象進(jìn)行處理。”當(dāng)記者問及如果發(fā)現(xiàn)問題，將進(jìn)行怎樣處理，該副局長表示，處理的手段就是下發(fā)處罰告知書。“但是現(xiàn)在開發(fā)商已經(jīng)不見了蹤影，我們的處罰告知書能不能送到其手里還是未知數(shù)。”

　　開發(fā)商人間蒸發(fā)維護(hù)幾成空話

　　記者通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該小區(qū)內(nèi)很多問題的解決還得需要開發(fā)商的出面。然而，目前業(yè)主遭遇的現(xiàn)實問題是，該小區(qū)的開發(fā)商已經(jīng)離開。

　　“在業(yè)主合法權(quán)益受到侵犯的情況下，法律途徑是有效解決問題的途徑，雖然這一途徑要花費必要的成本。”一位姜姓律師表示。在其他途徑不能有效維權(quán)的情況下，看來，業(yè)主們只能求助于法律途徑了。另外，記者從有關(guān)人士處了解到，針對目前開發(fā)商撒手走人、小區(qū)治理成為空白的情況，小區(qū)業(yè)主起碼可以通過兩個途徑解決目前遇到的困境，“一是到房產(chǎn)管理部門房屋產(chǎn)權(quán)中心備案，把房屋產(chǎn)權(quán)歸屬納入業(yè)主名下，剔去開發(fā)商在其中多余的角色；二是通過有效的法律途徑，將開發(fā)商訴至法院，通過法律手段讓其承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。”

　　專家認(rèn)為，解決目前開發(fā)商“失蹤”問題還需要全體業(yè)主以及政府相關(guān)部門共同探討解決問題的辦法，可以探索以業(yè)主委員會組建一個全面管理、治理小區(qū)日常事務(wù)的模式，相關(guān)程序性問題，可以從開發(fā)商處一并移交。

　　“開發(fā)商人間蒸發(fā)，業(yè)主利益誰來維護(hù)，出現(xiàn)的問題誰來買單，在當(dāng)前是一個爭議的話題，但是作為政府部門，有著不可推卸的監(jiān)管職能，有著制度的制定、執(zhí)行的責(zé)任。”觀察人士認(rèn)為，其實就是一句話，“買單者，開發(fā)商只是其一，其二則應(yīng)該是政府。”

　　如果說在買房時消費者權(quán)益尚能得到基本的有效保護(hù)，那么，買房以后在小區(qū)物管方面的“后維權(quán)”上，廣大業(yè)主舉步維艱，怨言頗多。

　　“如果在房地產(chǎn)市場發(fā)展的同時不能建立相關(guān)的配套機制，出現(xiàn)這樣的問題就顯得見怪不怪了，因此在房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的同時必須盡快建立后維權(quán)機制，以解決消費者售后維權(quán)難題。”鹽城一政府官員認(rèn)為，建立這樣的預(yù)防機制已經(jīng)成為房地產(chǎn)職能部門的一種共識，但是從計劃變?yōu)楝F(xiàn)實需要時間。

　　“問題是，誰為開發(fā)商買單？恒祥公寓業(yè)主的權(quán)益又能如何得到有效保障？”觀察人士說，買單的責(zé)任最終無疑會落在政府的肩上。

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　　誰來治愈“問題業(yè)委會”遺傳病

　　封閉小區(qū)成了閑雜人員的開放場所；小區(qū)技防全面癱瘓導(dǎo)致失竊事件頻發(fā)……近日，面對問題多多的小區(qū)首屆物管的“不作為”，常州竹林路的康云明居業(yè)主期待通過第二屆業(yè)委會換屆，民意選出令人滿意的業(yè)委會，豈料一切難如人愿。在接到業(yè)主們的投訴來電后，本報記者展開了一番調(diào)查。

　　“誰剝奪了我的選舉權(quán)？”

　　對于“問題小區(qū)”的存在，業(yè)主們認(rèn)為，這是源于“蛇象一家親”復(fù)雜的利益關(guān)系。“首屆業(yè)主委員會(以下簡稱業(yè)委會)主任是常州市天寧區(qū)房屋管理局(以下簡稱天寧房管)一位副局長‘欽定’的，物業(yè)公司又是房地開發(fā)公司指派的”，業(yè)主們稱：“他們不聽民意，我行我素。”

　　昨天采訪中，業(yè)主們向記者提供了一張《公告》，落款為“首屆業(yè)主委員會”，但沒有公章。《公告》介紹說，首屆康云明居業(yè)主委員任期已滿，為促進(jìn)小區(qū)健康有序地開展工作……選舉業(yè)主代表，《公告》還告之：7月1日，康云物管公司組織工作人員上門登記選票。很快，7月3號一張加蓋了“康云明居業(yè)主委員會”印章的《公告》張貼公布，25業(yè)主代表也隨之出爐。

　　據(jù)了解，康云明居小區(qū)共有8幢，每單元約有10戶，業(yè)主代表是在每單元10戶中產(chǎn)生一位。對于此次的“選舉”，業(yè)主們大為光火。據(jù)該小區(qū)3幢一位業(yè)主王先生描述，當(dāng)時物管一位工人拿著寫有一位80多歲老人王浩金名字的表格，一個勁地勸他簽上“同意”意見，被他拒絕。據(jù)悉，這樣的事例在另外幾幢也頻頻出現(xiàn)。

　　根據(jù)建設(shè)部《業(yè)主委員選舉程序》規(guī)定，換屆選舉業(yè)委會必須遵循原業(yè)委會委員的意見，然而，原業(yè)委會一位姓呂的委員透露，首屆業(yè)委會謝主任從未通知她參加換屆選舉。

　　“誰剝奪了我的選舉權(quán)？”業(yè)主們質(zhì)疑道。

　　房管局長“欽定”惹禍端

　　為了弄清真相，記者聯(lián)系到了康云明居首屆業(yè)委會的謝主任。按謝主任的說法，選舉過程很公平，是在常州天寧房管局指導(dǎo)下進(jìn)行的。他承認(rèn)兩份公告都是由他個人起草的。那么，物管人員介入選舉又是何故？謝主任回復(fù)：“由于業(yè)委會人員有限，只能向他們借用。”并表示，他們并沒有破壞小區(qū)自治的行為。且每家每戶都遵循了業(yè)主意見，小區(qū)每位業(yè)主代表都是民主選舉產(chǎn)生的，并否定業(yè)主們所言的“欽定”人選的說法。

　　據(jù)業(yè)主透露，首屆業(yè)主委員會主任的產(chǎn)生，是常州天寧房管局一位分管物業(yè)管理的領(lǐng)導(dǎo)欽定的。康云明居8幢孫阿姨如是說，“由于當(dāng)時業(yè)主來自四面八方，形同陌路，加之對《業(yè)委會選舉程序》不了解，業(yè)主們就都簽了字。”

　　業(yè)主們還普遍反映，小區(qū)居住環(huán)境越來越差，偷盜事件屢見不鮮，一位業(yè)主說，小區(qū)南大門本是消防通道，現(xiàn)在閑雜人員自由進(jìn)出，“小區(qū)南門外的林園村的村民與小區(qū)業(yè)主紛爭不斷。更令業(yè)主們窩火的是，小區(qū)技防設(shè)施形同虛設(shè)，讓業(yè)主家里頻遭洗劫。謝主任得知情況后卻說，‘這事是難免的’，而在我們向小區(qū)保安要求調(diào)出錄像時，小區(qū)保安卻說，‘錄像壞了’。”

　　“蛇象一家親”催生問題小區(qū)

　　業(yè)主們自下而上多次反映上述疑問，盡管天寧區(qū)房管局多次下文敦促開發(fā)商、物業(yè)公司完善其制度，可最終問題還是沒有得到解決。

　　為什么改變不了這種局面？一位不愿具名的業(yè)主細(xì)說其中原委：康云明居樓盤開發(fā)公司是常州天寧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的，該公司未改制前是常州天寧房管局下屬的一家國有公司。

　　這一說法在記者采訪常州天寧區(qū)房管局一位中層干部時得到印證，這位中層干部透露，現(xiàn)在的天寧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的李總是在2001年左右從該局調(diào)過去的。據(jù)了解，那時康云明居正如火如荼地建造中。

　　天寧區(qū)房管局李副局長在接受記者采訪時稱，開發(fā)商的確有諸多問題，目前開發(fā)商的物管方面還沒脫離康云明居小區(qū)管理，開發(fā)商很想在近日將相關(guān)事宜移交給換屆的業(yè)委會管理，并稱，本次業(yè)委員的選舉程序也是公開公平的。至于首屆業(yè)委員主任的產(chǎn)生，也是民意之選，他只是參加選舉的過程而已。

　　此外，業(yè)主們通過多方渠道也獲悉，本次業(yè)委會“倉促”選舉是為了開發(fā)商與小區(qū)完全脫鉤前交接，記者在謝主任處也得到證實，據(jù)謝稱，開發(fā)商很著急，不想再管理康云明居了。擺在第二屆業(yè)委會面前的頭等大事就是與開發(fā)商談判，并簽署代表民意的交接書。（周永峰）