業委會獲得法人資格保證了業委會的法權，獲得與其他法人同等的地位，還可以設立賬號。這就在一定程度上規范了業委會的操作。

　　——省政協常委王則楚

　　PK

　　業委會的決定對全體業主具有約束力，如果業委會亂花錢，或打官司沒打贏，產生了債務怎么辦？

　　——廣州市律協房地產專業委員會主任許奮飛

　　5月19日下午2時30分，廣州芳村花園小區會所四樓多功能廳。

　　廣東省政協常委、小區業委會主任王則楚主持召開該小區第二屆業主代表大會第五次會議。

　　會議的一項重要議程是討論廣州市有關部門的《業主委員會法人資格試點工作方案》(草案)(以下簡稱《試點方案》)。

　　“維權難是因為業主委員會沒有獨立的法人權利”。試點工作嘗試將業主委員會登記為社團法人，使其具有法人資格。

　　參加會議的廣州市有關部門領導開始傾聽與會代表的意見。　

　　【討論】

　　經費從何而來？

　　《試點方案》明確，業主委員會法人資格試點工作要按照《社會團體登記管理條例》(國務院令［1998］第250號)的有關規定，逐步使業主委員會具備相應條件。試點目的是要“更好地維護業主的合法權益，完善業主自治機制，理順業主委員會與街道辦事處、居民委員會等基層組織的關系，推進民主法治建設，促進社會和諧”。

　　根據《社會團體登記管理條例》，發起業主委員會芳村花園申請成立社團法人必須要有合法的資產和經費來源(3萬元以上)。

　　針對這個條款，《試點方案》認為，物業小區有共有部位、公用設施經營收入的(3萬元以上)，以該經營收入為資產和經費來源；沒有共有部位、公用設施經營收入或經營收入達不到3萬元的，由業主繳納一定費用(合計達3萬元即可)作為資產和經費來源。

　　王則楚說，我們有物業開發收入，包括廣告收入、車庫收入，甚至進入社區的通信設備公司，利用我們小區物業裝天線、駐站，都要交錢。共有物業確權到每家每戶，叫共有物業的私權確認。然后，再參加業主大會，通過選舉把共有權委托給代表。通過代表，產生業主委員會。再通過代議制的方法，把共有物業的所有權交給業委會開發、利用。

　　誰做主管單位？

　　申請成立社團法人，必須具有業務主管單位的批準文件。

　　《試點方案》的解決途徑是，由廣州市有關部門的各區分局負責協調街道辦事處作為業務主管單位，批準申請。

　　王則楚表示，業主委員會是物業管理方面的自治組織，居委會是居民其他的一些事務的管理自治組織。包括其他一些居民自治所需要的東西，可以直接由居委會審查、街道辦來解決。

　　然而，廣州市民政局民間組織管理處有關負責人則表示，業主委員會想登記成為社會團體是可以的，但首先要找到業務主管單位。據該負責人介紹，曾經有不少業委會試圖登記，但尚不成熟，也沒有單位愿意做其業務主管單位。該負責人表示，街道辦事處不可以做主管單位。因為，業務主管單位必須是具有行政管理職能的政府機關，街道辦事處達不到標準。

　　也有人認為，由街道辦事處指導業委會成立，不僅方便業主按屬地原則就近辦理申請登記，簡化手續，而且相對而言，街道辦與鎮政府深入基層，數量上、人力與物力上要強得多。更重要的是，街道辦比行政主管部門更了解所轄各小區各樓盤的具體情況，掌握更詳細的資料，能更好地推進業主委員會的成立。

　　【利好】

　　法人資格好維權

　　“能獲得法人資格，這是一個好消息。”廣州市五羊新城東悅居業委會主任孫威力說。

　　2003年8月，東悅居小區業主以業委會的名義到原東山區法院起訴，狀告開發商追繳維修基金。由于法院認為，法律法規沒有賦予業委會訴訟主體資格，因而業委會不能做原告。

　　登記為社會團體法人，業委會就享有獨立的民事主體資格。王則楚表示，業委會獲得法人資格保證了業委會的法權，獲得與其他法人同等的地位，還可以設立賬號。這就在一定程度上規范了業委會的操作。

　　小區業委會代表周愛明也表示，小區里有不少老人，但沒有星光老人之家。如果業主有了法人地位，就可以申請開辦這樣的機構。

　　廣州市物業管理行業協會工作指導部部長陳昂鵬也認為，如果業委會獲得法人資格，可以解決目前存在的一些問題。

　　在大多數訴訟中，由于業委會不具備法人資格，按照法律不享有訴訟與仲裁權利，業主只能以個人名義起訴，造成了業主們在維權時相當被動。

　　設立業主委員會的根本意義，就是為了使構成群體的業主實施民事活動制度化，并使業主的合法權益尤其是公共性利益得到有效保障。

　　孫威力認為，業主維權就是要有說話的權力，要平等。

　　業主委員會成立為啥難？物業公司有說話權。要業主名單，不給；開個業主大會，不提供地方；要簽合同，不讓你簽。有了法人資格，就有了說話權。

　　業委會有了法人資格，才能取得與發展商平等的地位。

　　糾紛案件具有一定的共性，不僅涉及業主委員會有無一般的訴訟主體資格問題，同時也涉及業主委員會在具備一般訴訟主體資格的前提下何種情況為適格主體的問題。

　　我國現有規定中沒有給予業主團體以制度空間，而業主公共利益一旦受到侵害時，應該而且必須得到有效救濟。業主只能就自己的私益權主張權利，對于公益權的主張因超出個人利益范圍則存在法律障礙。

　　業主大會的性質也不宜作為訴訟主體，只有業主委員會最適宜作為全體業主公共利益的維護者。

　　【顧慮】

　　這個選點不合適？

　　周愛明對芳村花園的試點表達了顧慮。2003年，周愛明入住芳村花園，現在是中山大學政務學院即將畢業的碩士研究生。芳村花園是一個物業管理“十分完善”的小區。她對自己居住的小區環境與物業管理表示滿意。“有問題還沒有反映到物業部，物管就已經收到風聲，要做處理。”作為業主代表，她認為自己可以監管到物管的行為。

　　芳村花園是一個公務員住宅小區。每隔半年，周愛明都能在小區的大堂看到張貼的公告與物管的財務報表。她問：“小區和諧，是否還需要具有法人資格的業委會？”至少，目前芳村花園并不應該成為試點。因為，芳村花園特殊的現狀，即使試點，其經驗不足以作為其他小區的參考。“不會真正把關注的問題反映出來。”

　　“選擇試點的小區要么是具有普遍性、或者業主的意愿成熟些，要么選取需要‘救火’的小區”。

　　在非營利組織的工作經驗也使得周愛明非常關注民政部門的表態。

　　她舉例說，社團是要交年度報告與財務年審的。業委會成為社團法人之后，民政部門面對數量突然擴大的工作對象有沒有足夠數量的公務員來應對？

　　周愛明認為，芳村花園成為首批業委會法人試點小區，小區居民付出的成本較高，而相關部門的試點資格等資源也會造成浪費。

　　怎么約束業委會？

　　“我聽說了這個消息。”

　　廣州市律師協會房地產專業委員會主任、廣東永航律師事務所副主任許奮飛對“業主委員會法人資格試點”工作的態度則顯得非常謹慎。

　　“具備條件，就選舉，就登記。不具備條件，還是不要搞的好。”

　　根據他所聽到的，業委會希望獲得法人資格的理由無外乎兩個方面。

　　“最主要的理由是可以訴訟”。有了法人資格，業委會就可以代表業主去告物業管理公司，去告其他人。其次，就是可以開銀行賬號，由業委會管理一部分錢。

　　他說，根據《物權法》的規定，不管有沒有業主大會或業委會，業主的物權也絲毫不受到影響。任何一個業主都可以去告物業管理公司。是否設立業主大會，是否選舉業主委員會，應該由小區業主自行確定。

　　而且，如果設立業委會，委員是否具有充分的代表性，代表小區業主真正的想法？委員是否具備相當的法律水平和財務水平？許奮飛發現，有小區的業委會成立之后，物管把代表委員的物業管理費免了。這樣的業委會是否還能代表全體業主的利益？

　　業委會所制定的方案是否有益于業主？他認為，即使設立了業委會，需要對某些事做出決定的時候，還是得按照《物權法》的規定，得到一定數量的業主同意。

　　可是，一旦業委會獲得法人資格，許奮飛無法預計將帶來什么樣的風險。

　　因為業委會的決定對全體業主具有約束力。

　　“如果他亂花錢，或打官司沒打贏，產生了債務怎么辦？業主只能先承擔債務，再把業委會告上法庭”。因為從民事訴訟法法理的角度來說，如果業委會被反訴，就成了被告。官司輸了，那產生的費用只能是全體業主共同承擔。

　　時機還不成熟？

　　“香港某大廈樓頂廣告牌墜落砸死一名路人。法院做出判決，要該大廈賠償幾千萬元。”

　　陳昂鵬對于業主即將面對的義務和責任，舉了一個案例來加以說明。法院判決后，管理公司和立案法團(代表全體業主物業管理權益的法人組織)作為小區的管理者，首先要賠償。由于賠償不了，均申請破產。但申請破產后仍無法承擔，于是只好由全體業主平均分攤。賠不起的業主就只好抵押房子，直到賠完為止。

　　如果業委會獲得法人資格，很多東西都可以操作。但必須是在法律法規、有關的社會制度、業主的意識等層面都完善的前提下，才可以做。“不是說授予了他法人地位，維權就不難了。”

　　如果業委會的代表性足夠強，那么，陳昂鵬認為在法律、法規制度完善的情況下，賦予法人地位是可以的。但達到這個目標，還有很長的路要走。

　　孫威力也認為，業委會的法人資格是一把雙刃劍。有一些業委會還不成熟，不規范。對于那些具有較好條件的業委會，給他資格，他能做得很好。沒有做好準備的業委會，如果給資格，反而做不好。

　　作為負責人，孫威力表示，廣州市業主委員會聯誼會籌委會近期將出臺一個業委會成員標準化的標準，對業委會成員做出一些界定。很多業委會成員還是僅憑借熱情在做事，但到了一定的地步就要規范。

　　【嘗試】　

　　試才能發現問題

　　王則楚表示，這還是個試點，行還是不行，很難說。

　　在芳村花園業委會內部，這件事情也有爭議。有業主覺得煩。能搞就搞，不搞就算了。

　　畢竟，要把自己的物業管理權利交給業委會，業委會又作為一個法人，一旦維權理念與管理不一致，就是很啰嗦的事情。

　　哪些利益是幾千戶業主的共同利益？這個共同的認識并不容易形成。生活安定，物業好，大家就愿意來。芳村花園在這么偏遠的地方賣到這么好的價錢，就是這個原因。

　　王則楚覺得，試點，重要的是后面實踐的結果，不能一開始就反對。

　　參與設計《試點方案》的廣州市有關部門表示，方案是集思廣益產生的。芳村花園準備試點，到底能不能搞，還是要業主同意。此外，還有法律問題。他們還要去民政部門登記。民政部門是否同意？還沒有定論。

　　芳村花園嘗試著做一些實驗來解決一些問題。王則楚說，試點當然有一定風險，這是毫無疑問的。但可以發現問題。

　　最后，芳村花園業主委員會還是達成了一致的意見。手續先辦，試試看能不能登記？最后怎么樣，都要慢慢來。

　　鏈接

　　按照《社會團體登記管理條例》規定，成立社會團體，應當具有下列條件：(一)有50個以上的個人會員或者30個以上的單位會員；個人會員、單位會員混合組成的，會員總數不得少于50個；(二)有規范的名稱和相應的組織機構；(三)有固定的住所；(四)有與其業務活動相適應的專職工作人員；(五)有合法的資產和經費來源，全國性的社會團體有10萬元以上活動資金，地方性的社會團體和跨行政區域的社會團體有3萬元以上活動資金；(六)有獨立承擔民事責任的能力。(陳實 彭美 王凌 辛靈)