本人于2002年購(gòu)買了一套當(dāng)時(shí)只有預(yù)售契約的二手樓，并辦理了銀行按揭以及過(guò)戶手續(xù)。現(xiàn)在過(guò)去5年了，由于兩家開(kāi)發(fā)商未能達(dá)成協(xié)議，部分業(yè)主卻遲遲未能成功辦理房產(chǎn)證。現(xiàn)在我想到銀行辦理提前還款事項(xiàng)，我想咨詢一下像我現(xiàn)在這種狀況適宜提前還款嗎？提前還款有保障嗎？——張女士
新聞提示
買下屬于自己的房子是普通老百姓一輩子的夢(mèng)想，而房子入住后一直無(wú)法取得房產(chǎn)證卻困擾著許多的住戶。樂(lè)怡居的部分住戶因?yàn)榍昂髢杉也煌姆慨a(chǎn)商開(kāi)發(fā)，使得他們一直難以獲取房產(chǎn)證，然而最近銀行多次加息讓他們陷入了兩難的境地。由于房產(chǎn)證始終無(wú)法落實(shí)，有的住戶遲遲不敢作出提前還款的決定。律師表示，即使未取得房產(chǎn)證，但住戶已經(jīng)登記了“準(zhǔn)物權(quán)”，使用權(quán)基本得到保障。
現(xiàn)任開(kāi)發(fā)商：前開(kāi)發(fā)商留下“爛攤子”與我無(wú)關(guān)
廣州花地灣喜鵲路旁的樂(lè)怡居共有430多戶住戶，由于先后被兩家房地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)、銷售，加上過(guò)去賣“樓花”的原因，產(chǎn)生了“奇特”的現(xiàn)象，花園內(nèi)的住戶根據(jù)簽約的開(kāi)發(fā)商不同被人為分割成兩部分。據(jù)樂(lè)怡居物業(yè)管理處負(fù)責(zé)人介紹，該樓盤早在1992年就完成了設(shè)計(jì)，當(dāng)初是由廣東信托房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司(下稱廣信)負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)、銷售，“當(dāng)時(shí)樓盤還沒(méi)建起來(lái)，廣信就開(kāi)始賣樓花了，可就在賣樓花的同時(shí)，廣信房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的上級(jí)公司——廣東國(guó)際信托投資公司就宣布破產(chǎn)了。”
據(jù)該負(fù)責(zé)人表示，原先的開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)后，該樓盤一度出現(xiàn)“爛尾”的危機(jī)，直到1998年3月，廣州南雅花地灣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司(下稱南雅)才接手，將規(guī)劃中的其余3棟大樓建起來(lái)。目前樂(lè)怡居中南雅公司投資開(kāi)發(fā)的有A3、A4、A5三幢高層商住樓。“這3幢樓并非所有的單位都是我們南雅銷售的，有一小部分是住戶通過(guò)買樓花與先前的開(kāi)發(fā)商交易的，正是這部分住戶的房產(chǎn)證一直無(wú)法落實(shí)。”
該負(fù)責(zé)人表示，這部分住戶大約有50多戶，多次來(lái)物管處投訴，一直讓南雅十分頭痛。“其實(shí)我們也很無(wú)辜，南雅公司沒(méi)有收錢，也沒(méi)有與住戶簽訂任何合同，大部分住戶的資料南雅公司都沒(méi)有掌握，很難協(xié)助住戶辦理房產(chǎn)證。”他建議，這部分住戶可以找先前的開(kāi)發(fā)商協(xié)商，取得完整的資料后，南雅公司可以給予住戶們一定程度的協(xié)助。
廣信：備齊資料即可辦證
記者隨后致電廣東信托房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，工作人員王先生表示，目前該公司的母公司廣東國(guó)際信托投資公司已經(jīng)于1999年前后破產(chǎn)，目前廣東國(guó)際信托投資公司也已經(jīng)進(jìn)入清算程序，目前公司總體已經(jīng)停止運(yùn)作，僅存的部門只是負(fù)責(zé)“善后”。目前雖然母公司破產(chǎn)，廣東信托房產(chǎn)公司處在清算小組的監(jiān)管之下，但是仍然可以在監(jiān)管之下開(kāi)展正常的營(yíng)業(yè)活動(dòng)和日常事務(wù)，如果住戶購(gòu)買房屋時(shí)與廣信簽訂合同，廣信方面仍然會(huì)為住戶辦理房產(chǎn)證。之所以房產(chǎn)證一直沒(méi)有落實(shí)，主要是A5棟的資料分散在兩個(gè)開(kāi)發(fā)商之間，目前廣信還欠缺部分材料。去年年底時(shí)，兩家公司曾經(jīng)就此進(jìn)行協(xié)商，至今為止還沒(méi)有進(jìn)一步的進(jìn)展。只要所有的資料備齊后，公司即可幫助住戶落實(shí)房產(chǎn)證。
住戶：想提前還貸卻顧慮重重
張女士是50多戶無(wú)法辦理房產(chǎn)證中的一家，在2002年買了樂(lè)怡居A5棟的二手樓，當(dāng)時(shí)的一手業(yè)主就是從廣信處以買樓花的形式購(gòu)房的，直到2002年交易時(shí)還沒(méi)有辦理房產(chǎn)證，只有預(yù)售契約，張女士當(dāng)時(shí)就辦理了預(yù)售契約的過(guò)戶手續(xù)以及交齊了各項(xiàng)契稅。沒(méi)想到5年過(guò)去了，至今房產(chǎn)證依然沒(méi)有落實(shí)。“買房拿不到房產(chǎn)證，感覺(jué)總像未婚同居，而且我買的是二手樓，比起一手的住戶，顧慮會(huì)更多一些。目前雖然家也搬了，屋也住了，沒(méi)有一紙?jiān)谑郑睦锞褪遣惶?shí)。”張女士對(duì)此憂心忡忡。
但最近一年來(lái)央行已經(jīng)3次加息。在最近一次3月18日的加息中，購(gòu)房者最關(guān)注的五年以上貸款利率從6.84%提高到7.11%。以一筆20萬(wàn)元、10年期的個(gè)人住房貸款為例，每月多還23元。目前張女士16萬(wàn)元的房貸還有近10年才還清，照此加息的頻率與幅度，每加一次貸款利息，每月的負(fù)擔(dān)起碼增加20元以上。
自去年起，她就開(kāi)始考慮著到銀行辦理提前還貸的手續(xù)了，“可是，一方面是遙遙無(wú)期的房產(chǎn)證，另一方面是逐年增加的利息，讓人覺(jué)得像是懸在半空，猶豫不決。”因?yàn)槿晕慈〉梅慨a(chǎn)證，張女士一直擔(dān)心交齊房款后的保障問(wèn)題，對(duì)于還款一直有所顧忌。“萬(wàn)一錢全部交完了，房產(chǎn)卻因?yàn)樽C件不齊而權(quán)益受損，那么就虧得更大了。”
律師：住戶使用權(quán)基本有保障
廣東圣和勝律師事務(wù)所的丁劍清律師表示，雖然住戶們未取得房產(chǎn)證，但如果在預(yù)售契約上已做了登記，物業(yè)可視為登記“準(zhǔn)物權(quán)”，財(cái)產(chǎn)受到處分的風(fēng)險(xiǎn)處于較低的水平，使用權(quán)基本能夠得到保障。即使遭遇拆遷，住戶的權(quán)益也是受到保護(hù)的。但由于房產(chǎn)證沒(méi)有到手，始終不具備完整的物權(quán)，物業(yè)是不允許辦理轉(zhuǎn)讓、抵押等交易，住戶的這部分權(quán)利將會(huì)有一定的缺失。(姚卓文）
