日前，昆明市四位律師聯(lián)名上書昆明市政府和市人大，質(zhì)疑昆明市房管局二手房買賣合同“強制公證”，認為這一做法違反公證法中關于“公證自愿”的原則，涉嫌“強迫消費”。此舉在當?shù)匾饛娏曳错憽?
四律師上書市政府質(zhì)疑“強制公證”涉嫌強迫消費
二手房買賣后，要辦理房屋所有權轉(zhuǎn)移登記，就是平常所說的“產(chǎn)權過戶”手續(xù)。從1999年起，昆明市房管局要求所有的二手房買賣合同必須先行辦理公證，然后才能辦理過戶手續(xù)。否則，房管局就不辦理房屋所有權轉(zhuǎn)移登記，不給二手房購買人頒發(fā)新的房屋所有權證。
2003年，在制定《昆明市城市房屋權屬登記管理條例》時，昆明市房管局曾經(jīng)把“二手房買賣合同必須公證”的條款寫進去，但省人大常委會審查時認為，這一條款沒有相關依據(jù)，把這一條款拿下了。但昆明市房管局至今依然繼續(xù)要求所有二手房買賣合同必須公證。
作為提出質(zhì)疑的四名律師之一，昆明云輝律師事務所主任蔣天盛說，目前我國沒有任何法律和行政法規(guī)規(guī)定，二手房買賣合同必須公證才真實合法，不辦理二手房買賣合同公證，就不能辦理房屋所有權轉(zhuǎn)移登記。昆明市人大常委會法制委員會寸東認為，對需要辦理公證的項目，國家法律有明確規(guī)定。房產(chǎn)繼承、為分房產(chǎn)設立遺囑、贈與房產(chǎn)和有關房產(chǎn)所有權轉(zhuǎn)移的涉外和港澳臺的法律事務，才需要去公證處辦理“繼承權公證書”“遺囑公證書”或“贈與合同公證書”等公證書，其他情況下，是由買賣雙方“自愿”選擇是否公證。
蔣天盛認為，二手房買賣合同“強制公證”，明顯違反公證法中關于“公證自愿”的原則，非法給二手房買賣當事人設置了不必要的義務。二手房買賣合同的公證費用，價值在50萬元以下的，按房屋交易價格的3‰收取，這無疑增加了交易成本，加重了業(yè)主的購房負擔，是明顯的“強迫消費”。
云南省人大常委會法制委員會行政立法處處長李永華表示，政府行政部門的具體行政行為如果違法，相應上級行政主管部門負有監(jiān)管審查的義務。昆明市房管局的這個規(guī)定，與法無據(jù)，應當予以糾正。
巨額公證費用流向哪里
在昆明市房產(chǎn)交易中心二樓大廳，房屋權屬登記柜臺上方懸掛的“房屋權屬登記程序”，清楚寫著“買賣有房屋所有權證的房屋(二手房)，須提交經(jīng)公證處公證的買賣協(xié)議”。
在上前詢問13柜臺身著黑衣的女辦事人員后，記者被告知“不管你是精通法律，還是對此一無所知；不管是親屬間轉(zhuǎn)讓，還是陌生人交易；不管是在律師指導下簽訂的合同，還是自己草擬按手印的協(xié)議，二手房買賣合同‘必須公證’，否則不給過戶”。
剛辦完產(chǎn)權過戶登記的媒體從業(yè)人員楊小姐一臉茫然地對記者說，“親戚轉(zhuǎn)讓房子給我，我們沒有爭議，但也必須去公證。房子價值50萬元，公證費交了1500元。”
法律從業(yè)人員李云龍，不久前給父母買了套二手房，也被“強制公證”。“做了二十多年法律業(yè)務，我還不知道自己簽訂的二手房買賣合同是否真實合法？但在辦理產(chǎn)權過戶時，依然被‘強行’要求公證，并支付了近千元的公證費。”李云龍現(xiàn)在說起這件事來，還異常憤怒。
采訪中，大部分辦理二手房過戶手續(xù)的市民，對房管局強制辦理公證的做法，都有著不同程度的不滿。他們說自己并非“自愿”對二手房買賣合同進行公證，更不是“自愿”繳納這筆公證費。辦理公證，是基于對政府規(guī)定的信任，認為這樣的程序肯定是合理合法的，“我們相信政府，但是有關部門出臺這樣的違法‘行規(guī)’侵害了老百姓的利益，讓我們失望”。
接受記者采訪時，昆明市房地產(chǎn)產(chǎn)權交易管理處處長陳彪一再強調(diào)“我們是‘倡導公證’，對那些堅持不公證的二手房買賣當事人，也能夠辦理產(chǎn)權變更手續(xù)”。但被問及每年有多少人不公證就進行了產(chǎn)權過戶，得到的回答是“不到十起”。
據(jù)陳彪介紹，2006年昆明二手房交易量為36000多套，交易金額104億多元。近3年來，昆明每年二手房交易量為3萬到4萬套，每年交易金額都超過100億元。按照普通價值50萬元以下二手房買賣合同的公證費用3‰計算，每年僅公證費用就達3000多萬元。
當記者問及“每年二手房強制公證產(chǎn)生的3000多萬元公證費是怎樣花的”時，昆明市房地產(chǎn)交易產(chǎn)權管理處一位姓楊的副處長當即起身表示“你要問這個的話，我們沒什么好談的了”。
二手房買賣合同“強制公證”轉(zhuǎn)移了房管局的審查義務
根據(jù)國家法律規(guī)定，房屋買賣必須要經(jīng)房地產(chǎn)行政管理部門即房管局辦理房屋所有權轉(zhuǎn)移登記。而房管局在辦理二手房所有權轉(zhuǎn)移登記的時候，應當對轉(zhuǎn)讓合同的標的物、轉(zhuǎn)讓的真實性和合法性進行審查，這是法律賦予房管局的權力，同時也是房管局的義務。
蔣天盛說，對房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同進行審查的責任主體，是房管局，而不是公證處。房管局要求二手房買賣合同強制公證，實際上是以公證審查替代行政審查，房管局有推卸責任之嫌。
昆明市明信公證處主任段偉承認，對房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同進行審查的責任主體，是房管局，“但是這個工作真要由房管局來完成，則房管局必須增加人員編制，加大政府機關運營成本，而對于買賣雙方來說，即便按照現(xiàn)行法律的規(guī)定，審批周期也將是漫長的，有可能達到一個月以上”。
陳彪說，如果不公證，房管局將要求當事人到公安部門辦理真實的身份證明，到民政部門辦理真實的婚姻證明，到戶籍部門辦理真實的戶口證明……所有證明文件完全真實后，才能辦理產(chǎn)權過戶。
“設想一下，一個人為了買套二手房，不得不請假一個禮拜甚至更久去辦各種手續(xù)，還要隨時準備應付各種訴訟與糾紛，我想他最后還是愿意來找公證機構代辦這些煩瑣的手續(xù)。”段偉說。
蔣天盛說，如果房管局把自己的審查義務可以委托給公證處來代為完成，但公證處既然是在為房管局完成審查義務，那么由此產(chǎn)生的公證費用，應該由房管局自行支付，而不應該由房屋買賣當事人來承擔。
“但這筆費用轉(zhuǎn)嫁到房屋買賣當事人身上。每年光二手房買賣，公證處就從中獲益數(shù)千萬元，房管局把這樣一個‘肥差’交給公證處辦理，難道他們存在利益分成？”一位接受記者采訪的房屋買賣當事人說。
陳彪說，房管局要求公證，主要是從防止老百姓上當受騙和方便交易、減少訴訟糾紛等角度來考慮。“1999年以前，每年有100多件訴訟，但現(xiàn)在每年11萬至12萬件各類房產(chǎn)的交易量，沒有發(fā)生一起錯辦的糾紛和爭議”。但國信公證處工作人員回答記者提問時則說：“我們也不能確保公證就完全沒有差錯，公證了的二手房買賣合同就不會引起訴訟了。每年大約有萬分之二的差錯吧，我們碰到過這種情況。”
蔣天盛認為，通過公證來防止老百姓上當受騙出發(fā)點是好的，但一年近4萬套的二手房買賣，如果因為極少數(shù)的詐騙可能性就讓絕大多數(shù)二手房買賣當事人被迫接受公證服務，支出公證費，這對誠實的二手房買賣當事人很不公正。
“公證處所做的公證，只起證明作用”，蔣天盛認為，二手房買賣合同的真實性和合法性，并不由公證來決定。“本來就不真實不合法的二手房買賣合同，不會因為公證了就變得真實合法，本來就真實合法的二手房買賣合同，也不會因為不公證就變成不真實不合法。”(伍皓 劉娟)
