創5年新低 上海宅地起拍價首次破千

　　調查顯示，滬、廣、深、津四城1月土地成交價同比跌幅超50%

　　開發商買漲不買跌的心態比普通購房者更為濃重。

　　上海住宅用地起拍價不僅剛剛創下5年來新低，而且還跌破1000元/平方米的大關。

　　上海近期發布的第7號 “國有建設用地使用權掛牌出讓公告”顯示，奉賢區拓林鎮的一幅住宅用地的起拍樓板價為540.08元/平方米，是自2004年以來首次跌破1000元/平方米大關。

　　同時，《每日經濟新聞》從中原地產中國研究院一份全國12城市土地價格調查報告中看到，滬、廣、深、津四地1月份的土地成交價格較去年同期下跌了50%以上，其中上海和杭州的地價較去年12月環比下跌了20%，創近幾年來最大跌幅。

　　這一趨勢，加重了業內的擔心：2007年的眾多“地王”至今仍未付清土地出讓金，而地價的持續下跌，有可能引發退地潮；但新房價格卻并不會隨地價一同下跌，從而也不能真正惠及消費者。

　　主要城市土地底價成交？

　　根據中原地產中國研究院對北京、上海、杭州、廣州、成都等全國主要的12個城市的調查，除上海外，全國其他主要城市的土地價格均較去年大幅下跌；且土地拍賣進一步冷清，流拍率依然高達25%，大部分土地以底價成交。

　　中原地產中國研究院的土地分析師宋莉同時強調，由于今年成交的土地和去年相比，地理位置、面積大小都存在較大差異，所以實際的跌幅可能并沒有5成那么多，但下跌的幅度仍然可以達到3成。

　　“開發商擔心土地價格會繼續下跌，所以依然持觀望態度。”宋莉認為，這也體現出開發商買漲不買跌的心態比普通購房者更為濃重。

　　事實上，地方政府為了減少土地流拍，已經減少了一部分土地供應量。易居中國克爾瑞研究中心的統計數據顯示，今年1月全國30城市拍賣土地的總幅數只有102幅，去年同期這一數字為253幅。

　　但是，開發商對土地的熱情依然不高，也使得負責出讓土地的政府部門不得不做出讓步，降價賣地。易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭認為，政府部門對土地的財政依賴很大，為了賣地，肯定會做出價格方面的讓步。

　　引發大規模“退地潮”？

　　不過，政府部門在調低土地價格時，卻顧慮重重。在地產行業有一個“公開的秘密”：不少2007年高位購進土地的開發商尚未付清土地出讓金。一旦地價大幅下跌，很有可能使得開發商下定決心“退地”、“割肉”。

　　就在本月16日，“亞洲糖王”郭鶴年就通過“先退后買”唐山市鳳凰新城區大里路的一幅地塊，省了1.7億元，將每平方米成本降低了1800元。而這一策略亦并非郭鶴年首家“發明”，上海志成企業就通過和兄弟企業聯手 “退而再買”上海長風某地塊，節約了3成的土地出讓金。

　　市場擔心，一旦大幅度降低地價成為普遍現象，“退地潮”會進而產生。對此，宋莉認為，“退地潮”發生的可能性并不大，因政府部門和開發商會就土地出讓金交付一事多次協商，互作讓步，進而取得雙方都滿意的結果。

　　佑威房地產研究中心副主任陸騎麟則進一步指出，沒有政府部門的默許，開發商通常很難成功退地。尤其是退地會損失更多的機會成本，這也是開發商不能不顧慮的。

　　因此，陸騎麟認為，開發商絕不會真心退地，而是會想方設法，與政府部門協商，降低土地購買價格——或者學習郭鶴年，先退后買減地價；或者與政府部門協商，減少支付的土地出讓金，降低實際上的土地成交價；即使是那些已經支付了部分土地出讓金的開發商，也有可能通過終止繼續支付的方式來“止虧”。

　　低地價能否換來低房價？

　　事實上，土地價格的下跌，并未換來房價的大幅下跌。

　　國家發改委對1月份70個大中城市房價調查的統計結果表明，房價的跌幅遠遠低于地價。以跌幅最大的深圳為例，房價跌幅僅為負16.5%。

　　而在被報道“房價已跌回1年前”的上海，新房價格的下跌幅度，也遠遠小于同期住宅用地價格的跌幅。佑威“樓市通”系統的數據顯示，上海1月份的新房成交均價較去年同期上漲2000多元/平方米，區域上，只有內環內、內中環等區域的新房成交均價低于去年同期。

　　楊紅旭認為，房價沒有隨地價同步大幅度下跌，與開發周期有關。目前拍賣的土地，要到明后年才能正式上市，到時才可能出現低地價基礎上的低價住宅。

　　易居中國分析師薛建雄則表示，住宅價格的走勢和地價的關系不大，開發商也不一定選擇低成本開發的方案來進行低價營銷，他們可以采用加大住宅投入成本的方式，提高住宅品質，進而高價賣房。因此，目前的低地價，未必能轉化為未來的高房價。

　　不過，上述業內分析師均認為，未來的土地價格走勢難料，今年可能仍難見底。(每經記者 楊羚強)