上海房價飛漲、一房難求的火熱局面正在改變。上海商品住宅價格在連續6年持續上漲后首次出現下跌，同時供求關系發生逆轉，未來幾年將出現供遠大于求的局面。

　　供遠大于求的局面將至少持續3年

　　上海社會科學院房地產業研究中心新近完成的研究報告顯示，上海房價上漲幅度在逐步回落，住宅價格上漲幅度已經低于消費品價格的漲幅，2006年的漲幅為-0.5%。這是2000年以來上海房價首次出現負增長。

　　這一數據與過去一年間國家統計局公布的情況一致。在過去12個月中，上海新建商品住房銷售價格漲幅幾乎一直處于跌勢，其中5次領跌全國。

　　與房價下跌緊密關聯，上海的商品住房已出現過剩跡象。鑒于2005年上海住宅施工面積約8100萬平方米，2004年至2005年初出讓的土地可建住宅約5600萬平方米，所以，未來5年可預見竣工的住宅合計約有13700萬平方米，年竣工量將在2750萬平方米以上。而同期的商品住宅市場實際平均年需求預測僅2000萬至2200萬平方米。供大于求的發展趨勢已非常明顯。

　　此前，上海市政協所作的一項專題調研也指出，上海未來供大于求的局面將會至少維持3年，供求比約為1：0.72。

　　上海社科院房地產業研究中心的報告預警：未來幾年，上海商品住宅將出現供遠大于求的局面，空置量將持續上升。近期出臺的一系列抑制需求的政策將加劇供大于求的矛盾。

　　房地產型財政埋隱患

　　兩年前，上海樓市還是一派供不應求的景象：普通市民通宵排隊購房，一些中介、投資客轉手炒賣樓花，如今怎么就出現了大逆轉？相關研究報告指出，都是借地生財、寅吃卯糧埋下的禍根。

　　“十五”時期，上海全市生產總值年均增長率為11.5%，房地產增加值年均增長(絕對值)高達20.54%，地方財政收入年均增長(絕對值)23.56%。據初步測算，房地產業所產生的稅、費和土地出讓金相當于同期上海地方財政收入的35%左右。

　　房地產型財政縱容土地供應過量。“十五”時期，上海出讓了32351萬平方米土地，可建各類房屋建筑面積約等于2000年上海全部存量房屋面積。其中，住宅用地13030萬平方米，可建16122萬平方米的房屋，相當于2000年全市城鎮全部存量住宅面積的73.8%。由于供應的土地須在兩年內開工，居住用地的過量供應，勢必給未來兩三年住宅市場的供應造成壓力。

　　土地的過量供應又刺激房地產業投資沖動。5年內，上海房地產累計投資達4700多億元，占同期全上海固定資產投資的35.5%。其中，商品住宅投資尤其突出，高達3504.7億元，比“九五”時期增長100.9%。

　　上述報告指出：“由于投資慣性，新形成的投資規模，將對未來幾年的投資造成壓力。”

　　樓市投資、投機需求難持久

　　房價飛漲曾是上海房地產市場的一個刺眼的標簽。中房上海住宅指數顯示，上海商品住宅價格2005年6月比2002年12月上漲72.5%。多數購房人感覺，這還是個非常保守的數據。

　　住房價格非正常上漲與成本增加關聯度并不大，而主要是受供求關系左右。其時，大量的投資、投機需求充斥市場，供不應求的局面被人為地加劇。上海社科院的研究報告認為，這不僅影響了廣大居民居住條件的改善和城市化進程，最終還會影響房地產自身的健康發展，影響社會穩定和經濟健康。

　　事實上，2000年以來，上海的商品住宅投資和新開工面積逐年大幅增長，后續供應量在遞增。2003年，商品住宅竣工面積超過2000萬平方米，批準預售面積超過3000萬平方米；2004年，竣工面積和批準預售面積均超過3000萬平方米。供應量累積所致的空置量隱患已現，但當時大量投資、投機資金點燃的火爆市場，暫時掩蓋了這一矛盾。

　　到了2006年，在宏觀調控的連續作用下，短期炒房者紛紛離場，長期投資者也變得謹慎，只剩下有限的真實住房需求。上海商品住房供求關系開始出現逆轉，商品住宅租售量占供應量(竣工面積與上年空置面積之和)的89.27%。這意味著市場需求開始小于供給，商品住房供應無法被全部消化。

　　當投資、投機資金作鳥獸散后，對住房市場起到真正支撐作用的唯有自住需求。但高企的房價令購買力有限的潛在購房人心有余而力不足。

　　上海社科院的研究報告指出，上海居民家庭總支出逐年快速上升，2003年家庭總支出開始超過總收入，負債居民家庭逐漸增多，對購房需求增長不利。由于上海居民家庭可支配收入增長速度呈倒金字塔形，高收入戶增收速度高于中低收入戶，而中等收入戶和中等偏上收入戶才是未來購房自用需求的主力，這會制約需求的形成。加之“十一五”時期，股市表現將日趨好轉，居民投資渠道增多，政策不鼓勵住房投資，住宅投資需求將大幅度減少。

　　鑒于上海樓市供求關系逆轉，自住購買力有限，投資需求已不可期，上海社科院的研究報告警示，要“防止出現房地產硬著陸的風險”。(徐壽松)