就在多數(shù)地產(chǎn)股先于大盤開始調(diào)整、關(guān)于房價的爭論再次升級之時，剛度過春節(jié)前銷售淡季的北京樓市，價格再次出現(xiàn)明顯上漲。

　　東二環(huán)內(nèi)即將開盤的住宅項目新景家園三期，敲定的銷售均價已經(jīng)達到每平方米16000元，高出該項目二期售價達7000元；而在同一區(qū)位內(nèi)，今年2月新開盤的北京上舍，開盤均價也達到了每平方米11000元。

　　樓市熱度不僅體現(xiàn)在內(nèi)城。五環(huán)外海淀區(qū)清河小營的一普通住宅項目，新開盤均價也已高達每平方米8500元，而該樓盤在2006年12月份報出的均價是每平方米7000元。

　　二手房價格同樣在漲。“鏈家地產(chǎn)”統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，北京11個區(qū)縣2月份二手房成交均價已達每平方米8275元，環(huán)比上漲1.08%。

　　業(yè)內(nèi)專家分析，目前北京商品房供求緊張的態(tài)勢并沒有改變，需求旺盛仍是現(xiàn)實，因此今后國家調(diào)控的指向是“增加有效供給”。

　　供應(yīng)指標全面下滑

　　北京市統(tǒng)計局和國土資源部門的綜合數(shù)據(jù)顯示，國家對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控，“調(diào)低”了開發(fā)投資，也“調(diào)低”了商品房供給。2006年，北京房地產(chǎn)市場已經(jīng)呈現(xiàn)出的開復工面積、竣工面積雙雙下滑，以及住宅空置面積大幅減少等特點表明，房價上漲背后，存在著供給乏力這一關(guān)鍵性因素。

　　北京市統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)調(diào)控開始的2004年，北京房地產(chǎn)領(lǐng)域的新開工面積出現(xiàn)比較大幅度的下降，降幅為11.1%。2005年，下降幅度收窄，但是仍然比2004年下降2.9%。

　　房地產(chǎn)投資方面的其他指標也在下滑。根據(jù)北京市年度國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報的數(shù)據(jù)，2006年，北京市商品房施工面積10483.5萬平方米，比上年下降2.5%；其中商品住宅6311.3萬平方米，下降13.3%。商品房竣工面積3193.9萬平方米，下降15.3%；其中商品住宅2193.3萬平方米，下降22.8%。

　　而在供給萎縮的情況下，商品房空置面積也開始加速消化。2006年末，北京商品房空置面積為1039.7萬平方米，比上年末減少334.5萬平方米；其中商品住宅空置494.1萬平方米，減少305.6萬平方米。

　　北京市建委的數(shù)據(jù)也印證了這一點。截至2007年1月底，北京市建委共批準商品房銷售許可證50個，總批準銷售面積161.6萬平方米，其中，住宅項目35個，住宅獲批上市套數(shù)為8604套，獲批面積為99.02萬平方米。與去年同期相比，商品房獲批項目個數(shù)下降25.4%，獲批預售面積減少46.4%，市場供應(yīng)降幅較大。

　　郊區(qū)成為土地出讓主力

　　作為房地產(chǎn)開發(fā)的剛性資源，土地供應(yīng)數(shù)量、節(jié)奏和質(zhì)量等因素在很大程度上影響著房地產(chǎn)市場的供應(yīng)和購房者的預期。

　　在北京，城市中心區(qū)域的土地日益緊缺已是不爭的事實，因此，土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)正在日益郊區(qū)化。據(jù)北京市土地整理儲備中心數(shù)據(jù)顯示，2006年，北京通過“招拍掛”方式出讓的土地共86宗，其中，帶住宅性質(zhì)的土地58宗。

　　按照供地數(shù)量計算，2006年公開出讓的土地中，二環(huán)內(nèi)為零，二環(huán)至三環(huán)間占12%，三環(huán)至四環(huán)占20%，四環(huán)至五環(huán)占11%，五環(huán)外近郊占16%，遠郊區(qū)縣則達到41%。如果把遠郊區(qū)縣和五環(huán)外的近郊土地合并，那么，位于五環(huán)外的土地成交量占出讓總量的57%。換言之，一兩年后，上市的新房，將有近六成建在五環(huán)外。

　　土地供應(yīng)瓶頸也日益突出。北京市國土資源局的數(shù)據(jù)顯示，2006年商品住宅用地的總供給量為786公頃，只完成了當年供地計劃的69%，規(guī)劃建筑面積1201萬平方米(未扣除其中的商業(yè)部分)。

　　而根據(jù)北京市建委的報告，2006年北京商品住宅預售成交面積為1893.6萬平方米，另外存量住房累計成交面積為715.5萬平方米(存量住房中包括開發(fā)商出售的現(xiàn)房現(xiàn)售面積和其他存量房面積)，因此，實際2006年當年銷售的住宅面積為2609.1萬平方米。其中，從開發(fā)商手中購買的商品房約為2100萬平方米。這表明，當年新供商品住宅用地可建的住房(扣除各種配套面積之后)約為當年住宅銷售量的50%。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，即使加上經(jīng)濟適用住房和其他享受優(yōu)惠政策的住房，供應(yīng)總量也低于當年的住房銷售量，而2005年商品住宅土地供給和規(guī)劃建筑面積還不到2006年的三分之二，可見土地供應(yīng)不足問題的存在。而出讓土地的供給量并不能及時形成市場住宅量的供給，如果加上生產(chǎn)周期與銷售周期安排的滯后因素，就更突顯出土地供給的矛盾。

　　人口紅利助推需求增長

　　北京常住人口的快速增長，帶來了對住房需求的增長。北京市統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，近三年，北京每年增加41.5萬人。按照2006年北京城鎮(zhèn)居民人均住房使用面積20.06平方米計算，每年新增住宅需求達到832.49萬平方米。

　　而按照《北京住房建設(shè)規(guī)劃(2006年-2010年)》，到2010年，北京城鎮(zhèn)人口人均住房建筑面積將要達到30平方米左右。這意味著2006年后的4年內(nèi)，北京人均居住面積還將提高10平方米左右。如果按照2006年北京市1500萬常住人口計算，每年還需要新增建筑面積3750萬平方米。而近兩年，北京商品住房銷售面積均維持在2000多萬平方米左右。

　　此外，作為國際性大都市，北京對外來人口吸附能力之大毋庸置疑。因此，“北京住房的消費力不僅是北京的，而且是全國的，甚至是世界的”，房地產(chǎn)商的這一說法并非完全是忽悠。

　　一位市場人士坦言，城市化助推了自住需求的擴張，而人們生活水平提高推動住房消費升級，也增加了他們的置業(yè)需求。

　　此外，為了保值和投資而購房，也成為不少富裕人群的選擇。招商銀行曾委托零點遠景調(diào)查做過一項調(diào)查，調(diào)查對象是個人金融資產(chǎn)在50萬元以上的都市高收入群體。調(diào)查結(jié)果表明，高收入群體大多偏愛保值型的房地產(chǎn)投資。

　　中金公司首席經(jīng)濟學家哈繼銘認為，受益于人口紅利，2010年前，我國資產(chǎn)價格將大幅上升。而房地產(chǎn)當然也包括其中。21世紀不動產(chǎn)分析認為，隨著奧運會的臨近，北京房地產(chǎn)價格還將延續(xù)漲勢，但漲幅會趨于平緩。(林喆)