2007年上海商品住宅市場的需求量和供應量，均會有所減少，但幅度不會很大，相比之下，需求量的降幅將大于供應量的降幅。上海易居房地產研究院分析師劉玉剛在日前發布的相關研究報告中這樣預測。

　　剛性需求萎縮影響新房

　　研究認為，2007年本市商品住宅預測需求總量為1981.5萬平方米，比2006年減少約7.73%。需求減少但幅度不大，主要有三方面理由：一是今年國家依然可能出臺重大房地產調控措施。由于過去一年全國70個主要城市房價上漲超出預期，因此今年在貨幣、稅收、土地和住房保障等方面可能有后續調控措施出臺。

　　同時，商品住宅消費需求存在萎縮可能。2006年是本市結婚大年，全年估計總數在15萬對，形成了階段性的購房剛性需求。而2007年婚房需求將不會超過去年的總量；世博會園區和2010年交付使用的地鐵站動遷量基本完成，由動遷形成的剛性需求估計也會低于去年；持幣待購的群體仍在觀望，這些都直接影響今年商品住宅需求量。

　　不過，需求也不可能出現大幅下跌。上海“十一五”平均每年新增人口24萬人，來滬流動人口比重越來越大，巨大的外來人口和中心城區人口正逐步向外環線以外區域擴展。城市化和居民住房改善帶來的住房需求，支撐了上海新建商品住宅的未來消費市場。

　　二手房需求量降幅較大

　　相比新房，2007年本市二手住宅需求總量預計約1528萬平方米，比上年減少17.6%，降幅較大。

　　本市二手房住宅市場在1998至2004年經歷了快速發展期，2004年達到最高點，接近新建商品住宅交易量。2005年由于宏觀調控，二手住宅交易量急劇萎縮。2006年由于動遷需求剛性不減，交易量有所反彈，一批原先準備在2005年入市而作罷的投資者不再等待。

　　研究認為，2007年上海二手住宅需求總量下跌的主要原因是房地產調控政策及后續可能出臺的政策，將進一步影響二手房市場。不過，依然有一些值得關注的熱點板塊，如新天地、新閘路、中山公園、董家渡、春申、田林、涼城、黃興、塘橋、世紀公園等板塊。

　　商品住宅供應略有減少

　　在市場需求有所萎縮的情況下，供給也會做出相應縮小的調整。據預測，今年本市新建商品住宅供應總量2117.5萬平方米，同比減少3.8%，降幅幾乎是需求量降幅的一半。自2003年本市商品住宅供應達到高峰值后，近3年來逐步走低，2007年可能延續這一趨勢，但下降幅度應有所縮小。

　　在宏觀調控背景下，市場將實現動態的供需平衡。同時，房地產開發商對2007年市場的預判既不明朗，也不樂觀，除極少數大型房地產企業外，大多數采取的是穩健、慎重、收縮的開發戰略。

　　據分析，今年，內環內、內中環和中外環將延續過去幾年發展態勢，即三個區域的新建住宅供應量繼續下滑；而外郊環和郊環外的新建住宅供應量約占全市總量的70%，延續三年來比重不斷上升的趨勢。

　　價格增幅低于收入增幅

　　研究認為，2007年上海新建商品住宅價格小幅上漲，漲幅可能高于2006年，但低于上海市GDP增長幅度和人均可支配收入增長幅度。房地產調控政策對新建商品住宅價格水平的影響將十分明顯，不會出現房價大起大落。

　　值得注意的是，由于全國大部分地區的房價依然堅挺，去年只是漲幅回落，這一價格態勢對上海商品房價格具有回拉作用。上海商品房中的辦公樓、商鋪、工業廠房的價格水平近幾年一直保持高位運行，對商品住宅的價格也存在牽制作用。此外，土地價格以及鋼材、水泥、木材等建筑材料價格上漲，也會造成商品房開發要素成本下跌空間有限。

　　分析上海各環線，除中外環和郊環外兩個環線銷售價格下跌，其他三個環線銷售價格將出現上漲。由于住宅市場的投資和投機性需求被抑制、市場預期看跌、未來郊環外將有大量商品住宅上市等因素，引發購房者持幣觀望，從而造成部分環線區域的價格走低。(記者 王蔚)