2006年廣州、深圳房價漲幅均超過20%，成為全國房價上漲的“雙指標”，也被推到了備受關注的風口浪尖。2007年伊始，政府、開發商、消費者又開始了新一輪的博弈。土地增值稅的清算是否會成為導致房價回落的“重磅炸彈”？外資是否仍然加大對中國樓市的投資？房價漲還是跌？專家認為，樓市調控已經進入“深水區”，要關注投資火熱背后的開發風險。　　

　　房市變幻：廣東從“慢熱”轉為“領漲”

　　記者從廣東省房協了解到，2006年廣東房地產完成開發投資1834.34億元，同比增長22.43%，比全國增長高0.63個百分點。房地產開發投資占全社會固定資產投資比重為22.6%，高于全國平均水平4.96個百分點。

　　在經歷了宏觀調控的風風雨雨后，開發商對市場銷售仍然有較樂觀的預期。2006年，廣東商品房施工面積同比增長13.58%，新開工面積同比增長9.98%，竣工面積增長16.68%，各項指標比上年有較大幅度的增長，2005年這三個指標分別是7.90%、1.62%、0.41%。

　　盡管有專家呼吁等三年后再買房，但是在上半年的苦苦觀望后，不少市民還是出手了。2006年廣東商品房銷售額2490.64億元，增長19.5%，銷售面積5106.44萬平方米，增長9.0%。這種情緒的影響在第四季度尤其明顯，第四季度銷售額886.41億元，環比增長74.43%；銷售面積1916.69萬平方米，環比增長93.37%。

　　在開發商“牛氣”的背后，快速增長的房價是其有力支撐。2006年廣東商品房加權平均均價是每平方米5314元，增長11.9%。其中廣州、深圳兩市平均房價分別為每平方米6545元、9384元，分別增長22.4%和25.3%。

　　記者從仲量聯行獲悉，大量資金涌入珠三角房地產市場。以廣州為例，2006年廣州大宗土地(單宗交易額超過五千萬元)成交總額達170億元，比2005年增加372%，投資市場表現活躍，除了住宅市場的火熱外，高端寫字樓市場需求旺盛也是一個重要指標。仲量聯行廣州董事總經理陳永輝說，2006年廣州甲級寫字樓全年租金上升3.1%，資本值增長11.3%。

　　外資“沖擊波”持續宏調下潛藏風險

　　記者在廣州、珠海、香港等多個地區調研時了解到，2006年《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》等政策出臺以來，外資經歷一段觀望期后，并未放緩進入房地產市場的步伐。

　　2006年11月，德意志銀行房地產和基礎設施管理業務分支機構RREEF，宣布該公司開始進軍珠海房地產市場。

　　在廣州，2006年的大宗土地交易中，約6%來自境外投資者。現存物業(非住宅)成交額達31億元，外國投資者占20%。

　　寫字樓方面，未來12個月，廣州市約有82萬平方米新甲級寫字樓投入市場，主要位于天河北及珠江新城，相等于上年四倍的供應量。

　　仲量聯行亞太區研究部主管文麗菁博士認為，近年來，亞太區房地產市場已成為環球投資者的投資首選，當中以日本及中國尤受歡迎。投資者將繼續進行跨境投資以獲取回報，并開始擴大搜羅范圍至較偏遠地方。中國方面，投資者的注意力開始轉向成都、大連及天津等二線城市。

　　新政出臺：“重磅炸彈”還是“輕輕一鞭”？

　　近期有專家呼吁，特大城市不適合把房地產業作為國民經濟支柱來發展。然而在不少地方，房地產開發投資占全社會固定資產投資比重仍在爬升。房地產在國民經濟中該處什么位置？宏觀調控該如何與市場經濟相輔相成？2007年在“深水區”的探索令人期待。

　　2007年2月1日，土地增值稅的清算拉開了宏觀調控的大幕。業內人士認為，這項政策將是“重磅炸彈”，可能觸動更多、更深層次的利益，但如果被各種力量化解則有可能成為“輕輕一鞭”。

　　仲量聯行國際董事及廣州策略主管劉振江說，經濟持續增長，中央宏觀調控措施對房地產市場短線增添不明朗因素，但長期來說，這些措施旨在維持市場秩序及打擊投機活動，將有助提升市場運作的效率。

　　多個接受記者采訪的專家認為，增值稅的清算會影響房價、房產交易至何種程度，有待于觀察地方政府將如何執行。在多項政策合力下，2006年下半年，廣州房價上漲較快，住宅成交比例已比上半年有所萎縮。同時，土地增值稅的清算是一劑“猛藥”，要關注政策執行中出現的一些“副作用”：

　　一方面，清算土地增值稅可能造成業界資金緊張，進而減緩住宅供應，進一步推高房價。業內人士認為，萬科、招商地產等上市大公司操作較為規范，已為土地增值稅的清算計提準備金，不會受到太大影響。但中小地產商大多把這筆錢作為流動資金使用，而且過去的利潤已經分配給股東，現在重新籌集資金會有困難，可能因此推遲一些項目的開發。　　

　　另一方面，追溯歷史進行清算，地方政府可能遇到阻力“就低不就高”，規范的企業反而要付出更多代價。

　　合富輝煌房地產市場研究部首席市場分析師黎文江認為，房地產企業可能出“花招”，拖延繳納稅款，甚至以破產相威脅。而地方政府出于“穩定”等因素的考慮，可能從寬處理。有專家說，一些地方政府會選擇走最低路線，按“30%”的標準執行。同時，中小開發商財務不規范，追溯清算難度大，而大開發商賬目清楚，則要繳納更多的稅收，出現“好孩子代價大”的不公平局面。

　　專家認為，土地增值稅的出臺和暫緩實施，有其客觀原因。1993年前后，全國房地產處于熱潮，國家提出從1994年開始征收土地增值稅。但上一輪宏觀調控于1994年開始后，房地產陷入低潮，土地增值稅被暫緩征收。10多年后進行清算，對待歷史問題要謹慎，建議采取“分期清算”的辦法，簡化征收程序，提高政策執行效用。(黃玫)