中新網(wǎng)12月28日電 據(jù)《北京日?qǐng)?bào)》報(bào)道，國(guó)際著名的房地產(chǎn)市場(chǎng)權(quán)威分析機(jī)構(gòu)仲量聯(lián)行最近發(fā)布北京房地產(chǎn)市場(chǎng)年度分析報(bào)告。報(bào)告指出，2006年北京樓市大勢(shì)保持穩(wěn)定，預(yù)計(jì)2007年市場(chǎng)將持續(xù)樂(lè)觀。
2006年大勢(shì)保持穩(wěn)定
受明年強(qiáng)勁需求和眾多新項(xiàng)目投放市場(chǎng)的預(yù)期影響，2006年北京的商業(yè)和高檔住宅市場(chǎng)租金水平出乎意料的保持了穩(wěn)定態(tài)勢(shì)。另一方面，北京的商業(yè)和住宅的售價(jià)與城市的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)步調(diào)一致，從今年1月到12月，甲級(jí)寫(xiě)字樓和高檔住宅的售價(jià)分別上漲約6%和19%以上。
2006年，鑒于公眾對(duì)住房?jī)r(jià)格負(fù)擔(dān)的普遍關(guān)注，政府針對(duì)住宅領(lǐng)域的投機(jī)和投資過(guò)熱的現(xiàn)象采取了多項(xiàng)調(diào)控措施。進(jìn)入2006年下半年，政府出臺(tái)了一系列規(guī)定，對(duì)購(gòu)房不足五年轉(zhuǎn)手交易的，征收高額稅率，旨在平抑居高不下的房?jī)r(jià)，打擊短期投機(jī)行為。此外，相關(guān)法令還要求開(kāi)發(fā)商每個(gè)項(xiàng)目中套型建筑面積在90平方米(或90平方米以下)的住房數(shù)量需占70%。2006年，央行還數(shù)次調(diào)高利率和存款準(zhǔn)備金率，有效地控制銀行貸款的額度。
寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求旺盛。2006年的市場(chǎng)需求非常旺盛，總空置率預(yù)計(jì)為14%左右，企業(yè)在首都繼續(xù)積極擴(kuò)張，第四季度空置率同比下降0.5個(gè)百分點(diǎn)。本年度凈吸納量預(yù)計(jì)將超過(guò)27萬(wàn)平方米，這一數(shù)字約占甲級(jí)寫(xiě)字樓新竣工總面積的80%。仲量聯(lián)行北京研究部主管凱安娜表示:“由于許多企業(yè)擴(kuò)張意愿強(qiáng)烈，我們本應(yīng)看到更多的吸納量，但同時(shí)一些原本預(yù)計(jì)10月份完工的項(xiàng)目將會(huì)延遲到明年3月。很多公司都選擇入駐新建成的優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓以迅速擴(kuò)張自己的業(yè)務(wù)。明年將有大批新項(xiàng)目完工，我們將看到吸納量可能增長(zhǎng)三倍。”由于一些寫(xiě)字樓項(xiàng)目延遲了入駐時(shí)間，市場(chǎng)整體租金水平仍保持平穩(wěn)。而一些頂級(jí)寫(xiě)字樓由于沒(méi)有剩余可租賃面積，因此其租金水平繼續(xù)穩(wěn)定在高位。受加入WTO后的金融改革帶動(dòng)，銀行金融業(yè)成為2006年吸納辦公物業(yè)最大的行業(yè)之一。
住宅市場(chǎng)售價(jià)升，租金降。2006年北京住宅市場(chǎng)的顯著特點(diǎn)是:高檔住宅項(xiàng)目的售價(jià)攀升而租金趨降，而且政府出臺(tái)了很多調(diào)控政策。事實(shí)上2006年北京住宅市場(chǎng)的形勢(shì)，在2005年就已見(jiàn)端倪。去年，北京新建高檔公寓的數(shù)量創(chuàng)下新高，第一批針對(duì)投機(jī)者的措施出臺(tái)，同時(shí)北京住房的預(yù)售均價(jià)增長(zhǎng)約20%，短期內(nèi)超過(guò)了上海。因此，2006年，很多潛在買(mǎi)家為沒(méi)能在2004年底和2005年趕上購(gòu)置物業(yè)的時(shí)機(jī)深感惋惜。據(jù)北京市建委的統(tǒng)計(jì)，北京住房的預(yù)售均價(jià)為每平方米7825元，而上海的均價(jià)則為每平方米8665元；由于價(jià)格增幅放緩而居民收入穩(wěn)步上升，因此，盡管潛在買(mǎi)家仍為錯(cuò)過(guò)時(shí)機(jī)感到惋惜，但其程度已有所減輕。
2007年市場(chǎng)將持續(xù)樂(lè)觀
寫(xiě)字樓大量投放市場(chǎng)。2007年預(yù)計(jì)將有大量項(xiàng)目投放市場(chǎng)；2006年第四季度面市的寫(xiě)字樓面積約為30萬(wàn)平米，而2007年全年預(yù)計(jì)將超過(guò)100萬(wàn)平方米。凱安娜稱(chēng):“盡管部分項(xiàng)目會(huì)延遲竣工時(shí)間，但由于入市的寫(xiě)字樓面積很大，而多數(shù)項(xiàng)目將集中于2007年3月到5月開(kāi)始吸納新租戶，因此將促使一些新推出的物業(yè)項(xiàng)目采取租戶激勵(lì)措施。對(duì)于成熟的寫(xiě)字樓項(xiàng)目，其租金仍將保持現(xiàn)有水平，明年春天后將有所下降。對(duì)于計(jì)劃進(jìn)行業(yè)務(wù)擴(kuò)展的企業(yè)來(lái)說(shuō)，上海的優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓供應(yīng)有限而香港的租金高昂，北京在這方面獲得了競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)從而受到更多青睞。”由于對(duì)貸款和土地使用的政策收緊，到2006年第四季度和2007年全年的投融資活動(dòng)將有增加。散售寫(xiě)字樓售價(jià)將持續(xù)上升，但其中多數(shù)物業(yè)的租金水平不容樂(lè)觀。
住宅價(jià)格漲幅放緩。根據(jù)所處位置不同，新建住宅的價(jià)格增長(zhǎng)幅度將放緩，降至11%到14%不等，多數(shù)地區(qū)的租金將保持平穩(wěn)或略有下調(diào)。凱安娜認(rèn)為:“由于慣性的原因，2007年上半年住宅價(jià)格仍可能上漲，但下半年將趨于穩(wěn)定。”由于奧運(yùn)會(huì)日益臨近，許多潛在的買(mǎi)家可能選擇持幣待購(gòu)，從而造成交易量的短期下降。凱安娜認(rèn)為:“本地房地方開(kāi)發(fā)商面臨貸款限制，加上消費(fèi)者越來(lái)越理性和成熟，市場(chǎng)上一些促銷(xiāo)手段將可能增多，如精裝公寓等。”
商鋪收益空間可能減少。受2008年北京奧運(yùn)會(huì)、經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展和收入增長(zhǎng)的帶動(dòng)，對(duì)于零售商和投資者而言，零售業(yè)的總體情況不錯(cuò)。但隨著市場(chǎng)趨于成熟，投資者在未來(lái)幾年的收益空間可能減少。考慮到市場(chǎng)供應(yīng)情況，租金有望比當(dāng)前水平有小幅穩(wěn)定的增長(zhǎng)。許多高檔購(gòu)物中心將預(yù)租大部分商鋪空間，因此市場(chǎng)空置率受到的影響會(huì)比預(yù)計(jì)的要小。（張瑜)
