日前，北京市建委發布《關于開展北京市房地產經紀行業專項整治活動的實施方案》；建設部中國房地產估價師與房地產經紀人學會也出臺了《房地產經紀執業規則》�！斗桨浮放c《規則》同時指出，房地產經紀機構在從事二手房交易時，嚴禁現金收房、吃差價的行為。然而，《市場報》記者近日對北京市部分二手房中介機構進行調查時發現，現金收房的行為仍禁而難止，并出現了許多變相的新手法，可謂“上有政策，下有對策”。
換湯不換藥，逃不開的現金收房
“現在政策規定不能現金收房，不過您既然急等著錢用，我有個親戚正好拆遷也想買套房，您看？”第一次聽到這句話，急需轉讓住房的鄭女士非常高興，談一次就找到買家，好事！房子賣誰不一樣，而且既然是工作人員的親戚，等于多了個人擔保�？杉毿牡泥嵟慷嘧吡藥准抑薪楹蟀l現，怎么這么“巧”？連著好幾個中介工作人員都有親戚或朋友什么的想買房，這房究竟是賣給誰？
“我們是大公司，講的就是公平公開。我看您既然想快點賣房又想賣個好價錢，最好和我們定個限時限價合同，如果賣的價錢比您定得高，高出的部分按比例分成。我跟您說句實話，出來工作都是為了養家糊口，有分成業務員跑得才賣力。我們就是靠這個吃飯，交給我們賣絕對比您自己賣省心省力價錢還高。”鄭女士剛一聽真覺得自己遇上了“實誠人”，差點就簽了合同，可轉念一想，分成的錢是給在了明處，可傭金也是實實在在的，中介公司到底靠什么“養家糊口”？中介費還是差價？
“跟我們簽一個獨家代理合同吧。您看什么價錢合適？我們保證在規定時間售出，如果沒做到會付給您相應的違約金。您只要留下房本和鑰匙就什么都不用管了，我們的業務員會在第一時間讓您看房�！�
“這些都是變相的現金收房�！币晃粯I內人士透露，由于中介公司在“現金收房”行為中只是一個過渡者，不需要支付各種稅費，利潤空間很大，一直是二手房交易中應用最為廣泛的手段。一套售價60萬元的房產，采取現金收房方式完成交易，中介公司的利潤可達該房售價的7%至10%，而正規經營下，中介公司收取的傭金在3%以內，二者利潤相差懸殊。政府雖然明令禁止，但面對巨額利潤，不少中介公司仍然采取各種“變通”方法企圖控制房源，爭取自身利潤的最大化。
開方不抓藥，資金安全誰監管
很多中介公司挪用客戶資金的做法，實際上相當于自辦“小銀行”，開設的門店就等于銀行的營業網點。門店越多，吸納的房款就越多，可以倒轉騰挪的空間就越大。
“我們實行POS機刷卡資金監管業務9個月來，各類資金監管業務僅占總業務量的19.4%。”北京中原地產總經理李文杰表示，“其中POS機刷卡的資金監管業務的業務量僅為5.12%，存入經紀公司監管賬戶和賣方賬戶的資金監管業務為14.28%。”據了解，除了中原地產，我愛我家、鏈家機構、中大恒基、順馳等大型房地產經紀公司也開展了資金監管業務，但實施資金監管的比率均沒有超過20%。除了放款和退款手續的繁復，以及POS機到賬時間滯后都給資金監管帶來一定困難以外，很多客戶尚未深刻認識到資金監管的重要性也是原因之一。
業內人士透露，雖然目前沒有確切的統計數據，但是可以肯定的是中介公司挪用客戶資金的行為是比較普遍的，因為蛋糕龐大且缺乏監管，包括一些大的中介公司都很難經得起誘惑。然而，就是在這樣的情況下，為了保證客戶資金安全推出的監管方案卻面臨無人喝彩的尷尬境地。
據了解，目前中介公司參與房屋交易時，一般都是要求購房者在合同簽訂的3天內，將首期款(一般是售房款的兩到三成)打入指定銀行賬戶，進行資金監管。等到國土房管部門登記，合同生效后，中介公司才會把房款付給賣方。由于目前沒有嚴格的法律限制，購房款在中介公司賬戶上的停留時間短則一個月，長則半年或更久。
由于鋪面多、業務量大，加上沒有監管，一些不法的房地產中介就利用收、付款的時間差，采取“拆東墻補西墻”的辦法，挪用這些資金，用于炒房、炒股、開設門店，追求短期利潤。
地產分析人士尹香武說，很多中介公司挪用客戶資金的做法，實際上相當于自辦“小銀行”，開設的門店就等于銀行的營業網點。門店越多，吸納的房款就越多，可以倒轉騰挪的空間就越大。因此一些中介公司熱衷于“超常規發展”，開設的分公司、門店很多，但交易量卻很少，其原因就在于中介公司“醉翁之意不在酒”。
漏洞誰補？規則不能替代法律
全國房地產經紀行業從業人員只有1%是有資質的，有不少“黑中介”根本沒按建設部規定領取營業執照并到有關部門備案就開業。
“可以說，中介公司在近兩年的房地產市場中扮演了不光彩的角色，他們的所作所為，在某種程度上是助推了房價的虛高。”一位房地產研究專家表示，從這個意義上解讀《規則》的出臺就不難理解國家有關部門的苦心，政府有關部門顯然是想將“調控風暴”刮進這個曾經的“死角”，從而鞏固宏觀調控的成果。然而，是什么原因使得規則和方案難以落實呢？
“我們是行業協會，所以規則和業務合同只具有引導示范作用�！敝袊康禺a估價師與房地產經紀人學會副會長兼秘書長柴強對媒體這樣解釋。而房地產法律專家、中濟律師事務所吳元明律師則表示：“因為規則和方案并未從根本上解決房地產經紀行業的問題。這個行業違規現象多發，主要還是缺乏專門的法律法規�！眳窃髀蓭熣J為，由于缺乏相應的法律法規，對房地產經紀行業從業人員和機構的資質沒有強制性規定，使該行業市場進入門檻很低，行業混亂幾乎不可避免。
據柴強介紹，雖然建設部有關文件規定：房地產經紀人必須是經過考試、注冊并取得《房地產經紀人資格》的人員。但目前取得全國房地產經紀資格的人數只有27311人，截至今年10月，獲得初始注冊的只有16466名。而據保守估計，全國從事房地產經紀業務的機構在3萬家以上，從業人員超過百萬。
“也就是說，現在全國的房地產經紀行業從業人員只有1%是有資質的，這個行業能不混亂嗎？”柴強表示，為此，國家建設部、發改委、工商總局正在大力推進房地產經紀人執(職)業資格制度，希望通過房地產經紀合同范本，并附資質人員簽名等措施，改變行業的混亂局面。但是，有不少“黑中介”根本沒按建設部規定領取營業執照并到有關部門備案就開業。如北京市建委統計資料顯示，京城目前具備營業執照和資質證明的房地產經紀公司只有2600余家，而實際從事經營的則有6000家左右。
“這是沒有完善的監管體系造成的法律漏洞�！眳窃髀蓭熣J為，“對于房地產經紀行業的管理涉及建設部門、工商部門、行業協會等，由于權力分散責任不明確，造成了誰都管，誰都管不了的局面�！�
近兩年房價持續走高，各地的中介公司發展隨之也步入“快車道”。據房管部門統計，目前，僅深圳通過政府認可的房地產中介經紀機構就有190多家，從業人員2萬多人，門店數量達到3000多家。蜂擁而起的店面、同質化的服務，導致房地產中介市場的競爭日益激烈，不少中介公司為了賺取利潤，不惜欺詐消費者，或是偷稅漏稅。以至于吃差價已成為地產中介公開的秘密。
而比吃差價更為惡劣的是，由于監管缺位等原因，一些地方的房地產中介公司挪用客戶房款的現象比較嚴重，并將所挪用資金用來炒房、炒股、開設門店等。這損害了消費者的利益，也擾亂了正常的市場秩序，不利于當前的房地產宏觀調控；在中國房地產估價師與房地產經紀人學會曝光的12起惡性房地產交易詐騙案中，涉案金額動輒上百萬直至幾千萬，大量的客戶資金和銀行貸款無法收回，甚至潛伏著引發金融危機的危險。此外，房產中介通過現金收房囤積居奇，還會造成局部地區的房價虛高，擾亂房產中介市場的正常秩序。
(文章來源：市場報 作者：王立嘉)
