消費者認為，去年剛開始宏觀調控，房價就已經出現下跌，而且一開始就有15%的幅度，今年政府的調控力度加強，跌幅應該更高。而開發商卻認為，去年樓市下跌后出現了反彈，消費者的需求最終壓抑不住，說不定今年底或者明年初會出現一輪反彈，“不如等等看”。

　　上海樓市仍然籠罩在一股濃重的膠著氛圍中。

　　從今年5月份“國六條”宏觀調控政策出臺開始，上海樓市重陷觀望，至今已6個月有余。這一切似乎是2005年國家對房地產市場進行宏觀調控后上海樓市變化的又一次重演。可是，現實遠沒有想象的那么簡單。

　　上海中原地產獲取上海房地產交易中心的住宅交易統計數據顯示，今年1月～10月，上海住宅成交套數為153783套，成交面積為1749.0477萬平方米。與此同時，上海新增住宅總量為1347.2659萬平方米。這意味著上海已開始出現供不應求的跡象。

　　易居(中國)研究院(下稱“易居研究院”)的統計數據表明，今年10月，上海住宅的上市量僅121.25萬平方米，較9月的供應量209.74萬平方米出現大幅下跌，跌幅超過42%。10月份上海住宅的供求比達到1.44，供不應求的現象在10月非常明顯。

　　此外，易居研究院11月份的周報顯示，上海新增住宅供應量仍然呈現持續下跌的態勢，在11月13日至19日的一周內，上海商品住宅新增供應量僅18.4萬平方米，比上周回落了49.5%，供應量明顯萎縮。

　　開發商“捂盤”盼反彈

　　但是，供不應求僅僅是事情的表象。

　　記者在上海房屋土地資源管理局網站上看到一篇署名為上海三湘集團的《2006年上半年上海房地產市場分析》的文章，其中提到，2005年全年商品房新開工面積為3055.5萬平方米，2006年上半年商品房新開工面積951.5萬平方米，2005～2006年上半年合計新開工面積達4007萬平方米。雖然其中有部分已經預售或銷售，但待上市面積依然很大。

　　實際上，新增住宅供應量持續下跌的背后，是越來越多的開發商加入“捂盤”的行列。

　　某房產營銷公司總經理劉先生表示，他近期所接觸的新盤中，大多數的開發商都在“捂盤”，“要么就是小批量地將一些位置不好的房源先推出，試探一下市場的反應”。

　　易居研究院分析師林波認為，由于樓市的膠著狀態已持續相當長時間，消費者對市場的觀望心態也沒有明顯轉變，在市場走勢尚未明了的情況下，開發商寧愿選擇“捂盤”。而且由于去年房價經歷一輪下調后，在今年3月份開始出現報復性反彈，不少開發商都想再等等，看是否會出現如今年初一樣的市場反彈。

　　今年的市場會是去年的“翻版”嗎？這或許只是一些開發商的一廂情愿。去年的上海樓市，在宏觀調控政策出臺兩個月后，就開始出現公開降價的樓盤，隨后，在傳統的“金九銀十”期間，這一降價潮流一度愈演愈烈，直到今年1月，價格下探至最低點。

　　但是今年，自新的調控政策出臺后，上海樓市并沒有出現明顯的價格下跌，僅有的大多是一些規模不大的樓盤開展的小幅打折或是贈送實物的優惠活動。到目前為止，還沒有一個樓盤公開降價幅度達到10%以上的。而去年“打頭陣”的降價樓盤，一開口就是15%。頗具諷刺意味的是，該樓盤在今年價格出現報復性反彈后，也“扭扭捏捏”地宣布漲價了。

　　這也難怪日前在某房產論壇上出現了一個帖子，其中將今年1月份《上海樓市》中刊登的上海部分樓盤的價格與現在房價進行比較，發現價格不降反升的情況。林波對此情況反應平淡，“今年1月房價下探至低位后，3、4、5月連續3個月價格又漲上來了。而且，到現在為止，這個漲上來的價格還沒有開始下跌。”

　　劉先生則表示，實際上也有部分開發商希望能低價開盤，但是降多少才合適？沒有人能說清。而且此前某樓盤近90名業主要求退房一案由業主勝出的消息出來后，不少開發商都對降價“心有余悸”。

　　反彈仍遙遙無期？

　　“其實很多開發商都不愿做第一個降價的。”林波表示，隨著年底臨近，一些面臨資金壓力的開發商也許會降價拋售，但是否會演變成一個市場普遍的情況，目前仍不好判斷。

　　實際上，不同的公司面對資金壓力的表現會各不相同。一些資金實力較強的開發商，會更傾向于將房子留在手里，等候一個更好的時機再推向市場。更重要的是，更多的開發商都認為，現在“還不到最后一刻”。

　　易居研究院在其最新的每周樓市動態中表示，本周成交量與上周相比有所上升，且上升的幅度較大，但從整體走勢看，后市市場的走勢預計是相對平衡而略有下探的態勢。劉先生的判斷則相當堅決：成交量不可能出現好轉。

　　10月中旬，上海樓市一度出現“五環齊降”的局面，讓不少等待買房的消費都頗為振奮。但目前看來，這僅僅是個案。林波分析，當時正好是“黃金周”之后的第三周。一般按照慣例，“黃金周”后的第二周會出現一個成交小高峰，因為“黃金周”期間成交的不少案子來不及備案，這部分成交將順延至第二周，因此在第三周出現一個“低谷”也很正常。

　　根據易居研究院的統計數據，自今年7月開始，上海商品住宅成交均一直處于下跌態勢，這一數據在9月時出現小幅上漲，10月份再次下跌。而網上房地產的住宅均價走勢圖顯示，11月9日至今，內環內均價波動較大，但目前呈向下趨勢，內外環間則一直向下，外環外均價反而出現向上的趨勢。

　　今年的膠著姿態較去年更“有趣”。消費者和開發商的觀望心理都是基于去年上海樓市的反應，但是卻出現有兩種截然不同的方向。消費者認為，去年剛開始宏觀調控，房價就已經出現下跌，而且一開始就有15%的幅度，今年政府的調控力度加強，跌幅應該更高。

　　而開發商卻認為，去年樓市下跌后出現了反彈，消費者的需求最終壓抑不住，說不定今年底或者明年初會出現一輪反彈，“不如等等看”。

　　于是，今年的膠著較去年更長。林波說，接下來的幾個月可能都會是現在這種情況。但他仍然謹慎表示，如果膠著狀態延續時間足夠長，普跌仍有可能出現。但是多長的時間是足夠長？“我們沒有遇到過這種情況，所以現在實在是不好判斷。”

　　這是上海樓市發展以來遇到的第一個“坎”，對于很多分析師而言，沒有前車之鑒，現在的判斷都只能依據理論和已有的實踐。劉先生擔心的是，不知道開發商的資金到底能撐多久。

　　據了解，上海房地產業界比較一致的看法是，現在上海樓市仍處于政策影響期，而非行業周期中的下跌期。正是在這個前提下，他們始終認為，房價下跌也會是個案，而不會形成行業普遍的情況。

　　但問題是，去年的市場走勢無法成為今年的“翻版”。今年初房價的反彈是以去年價格的下跌刺激了潛在需求量為前提的，而今年，價格基本上沒有下跌。林波最初還表示，“今年的反彈會慢一點”，后來他也不得不承認，最終能否反彈，還取決于接下來市場的反應。

　　(文章來源：第一財經日報 作者：翟宇)