兩年半前，當(dāng)成都各界為大名鼎鼎的和黃地產(chǎn)終于攜巨資入川而歡欣鼓舞之時，有誰會預(yù)料到今天的局面？
據(jù)本報記者最新調(diào)查，盡管俗稱“城南地王”的和記黃埔地產(chǎn)(成都)有限公司名下城南新區(qū)項(xiàng)目至今仍然一片荒蕪，但其中886畝土地的銀行評估價已高達(dá)人民幣38.45億元，和黃也由此獲得了當(dāng)?shù)厝毅y行總共26.21億元的抵押貸款。而2004年10月29日和黃拍下這幅總面積1036畝的地王時，成交價只是21.35億元。
與此同時，成都業(yè)界盛傳：2005年2月28日和黃以3.47億元拿下的溫江區(qū)560畝地塊，極有可能悄悄易主。資料顯示，該地塊所在區(qū)域開發(fā)用地的平均價格，比2005年初上漲至少兩倍。
讓人敬畏的和黃地產(chǎn)，究竟是傳說中財大氣粗的“大象”，還是一只精明狡黠的“小兔子”？
隱性“囤地” 暗中變現(xiàn)？
3月7日，記者再度來到成都南三環(huán)邊上，發(fā)現(xiàn)身價暴漲的“城南地王”里的道路等基礎(chǔ)建設(shè)已鋪設(shè)完成，在醒目的“南城都匯”大幅廣告牌旁，是長滿荒草的大片土地，一棟類似售樓部的建筑物孤零零地佇立在地塊一角。
早在去年10月“黃金周”舉行的成都秋季房交會上，和黃地產(chǎn)成都公司這個被命名為“南城都匯”的項(xiàng)目已正式亮相，隨即又一次引起熱切關(guān)注。但項(xiàng)目到底何時開盤、預(yù)計(jì)售價多少等信息，和黃方面諱莫如深。
實(shí)際上，成都業(yè)界對和黃疑似囤地的猜測由來已久。2006年4月，與“城南地王”隔路相望的一幅123畝地塊，被香港九龍倉以總價7.8億元(折合每畝640萬元)拍得時，就有人算過一筆賬：當(dāng)初和黃拍下“城南地王”的單價是每畝206萬元，僅僅一年半時間，每畝升值不止400萬元，按1036畝總量算，和黃未動一兵一卒，即可坐收土地溢價40億元以上。
同時當(dāng)?shù)貥I(yè)界也相信，隨著地價上升和周圍配套建設(shè)逐步到位，“城南地王”開發(fā)后房價將攀升到一個新水平，初步預(yù)計(jì)會達(dá)到均價每平方米6000元左右。2006年成都市五城區(qū)商品房成交均價為每平方米4472元，目前三環(huán)邊上部分住宅新盤均價達(dá)到了每平方米5000元。
一般人不知道的是，土地溢價給和黃帶來的不僅僅是賬面收益，而是實(shí)實(shí)在在的真金白銀。近日，記者通過相關(guān)渠道得到了一份和黃地產(chǎn)成都公司土地抵押登記表。
該表顯示，和黃“城南地王”1036畝土地共領(lǐng)取了18個土地使用權(quán)證中，其中14個(涉及土地886畝)，自2005年底至2006年底先后向中國建設(shè)銀行、中國銀行和中國農(nóng)業(yè)銀行的成都分支機(jī)構(gòu)辦理了貸款抵押。三家銀行對886畝土地的總評估價高達(dá)38.45億元，平均每畝434萬元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過當(dāng)初每畝206萬元的競拍價。而銀行方面為此向和黃提供了總額達(dá)26.21億元的抵押貸款。
“和黃不僅收回了21億元的購地款，還有部分流動資金可作后期開發(fā)之用，”一位成都地產(chǎn)研究人士表示，“這離不開和黃雄厚的品牌和資金實(shí)力，還有他們成功的商業(yè)運(yùn)營模式。”
如今20多億元的銀行抵押貸款早已到位，“城南地王”仍遲遲未見正式開工動靜，讓外界產(chǎn)生諸多聯(lián)想。
“大象”也有苦衷？
回頭來看，過去兩年多來，和黃地產(chǎn)在成都的發(fā)展，遠(yuǎn)遠(yuǎn)談不上一帆風(fēng)順。
2004年10月底舉行的“城南地王”拍賣會，因?yàn)檎畟}促發(fā)布土地出讓公告，未讓有意競拍企業(yè)獲得足夠準(zhǔn)備時間而備受外界質(zhì)疑，和黃在拍賣中毫無懸念地勝出，更留下不少話柄。
不過，原計(jì)劃2005年5月“城南地王”交地完畢后即啟動開發(fā)的和黃，卻因?yàn)樵摰貕K的拆遷糾紛陷入了困境。經(jīng)當(dāng)?shù)卣L達(dá)兩年的居中協(xié)調(diào)，和黃才分批陸續(xù)拿到這些地塊，并分別辦理了18個土地使用權(quán)證。
種種議論和波折并沒有影響和黃地產(chǎn)繼續(xù)其成都“圈地”之旅。拿下“城南地王”短短四個月后，由其控制的國誠公司以每畝62萬元的價格拿下成都郊區(qū)溫江一幅560畝的地塊。至此，和黃成都購地的賬面資金多達(dá)25億元。
但負(fù)責(zé)操作上述兩大項(xiàng)目的和黃地產(chǎn)成都公司，資金和開發(fā)實(shí)力似乎不如人們想象中那么強(qiáng)大。
據(jù)本報記者查閱的工商登記資料得知：2004年2月，和黃地產(chǎn)成都公司最初的注冊資本只有300萬美元，其中香港和記投資有限公司出資150萬美元，一家由李嘉誠旗下長江實(shí)業(yè)集團(tuán)控制的、在英屬維爾京群島注冊的離岸公司持有另外50%股份。
2004年底，長實(shí)及和黃聯(lián)合發(fā)布公告稱，和黃地產(chǎn)成都公司總投資將達(dá)30億元，公司注冊資本也將在2005年5月前增至人民幣10.5億元。而工商登記資料顯示，此項(xiàng)增加注冊資本承諾并未如期實(shí)現(xiàn)。在后來四川建科會計(jì)師事務(wù)所出具的驗(yàn)資報告中，直到2006年10月11日，和黃地產(chǎn)成都公司新增資本第三期實(shí)收之后，其注冊資本才達(dá)到10.5億元。
開發(fā)不如賣地好？
近幾年來，包括和黃“城南地王”在內(nèi)，成都主要有三宗大幅房地產(chǎn)開發(fā)用地出讓，另外兩幅分別是2004年4月中海地產(chǎn)以12億元拍下的1811畝“城西地王”，以及2005年12月華潤置地以人民幣21.4億元競得840畝“城東地王”。目前中海項(xiàng)目已經(jīng)開發(fā)銷售到了第三期，而華潤項(xiàng)目也開工建設(shè)了，唯有和黃這只“大象”步履格外緩慢。
但這也許是因?yàn)楹忘S另有打算。有成都業(yè)界人士稱，和黃后來拿下的560畝溫江地塊，正暗中與買家接洽，準(zhǔn)備轉(zhuǎn)讓，有意接盤者是一家來自廣州的企業(yè)。該地塊項(xiàng)目此前已由和黃命名為“逸翠園”，與去年底鬧出交樓糾紛的和黃北京項(xiàng)目同名。
記者從溫江國土局了解到，該幅土地分為三塊，其中兩塊共計(jì)360畝土地已經(jīng)取得土地使用權(quán)證，另外一幅200畝的土地，因?yàn)楹忘S只交納了首期土地出讓金而未正式辦證。對于個中原因，溫江國土局辦公室負(fù)責(zé)人表示無權(quán)回答。有跡象顯示，很可能是這塊地也遇到拆遷難題，如不能妥善解決，政府或會將其收回。
至于溫江地塊轉(zhuǎn)讓傳聞，記者曾向和黃成都公司求證，對方稱須請示香港總部，但截至本報道發(fā)稿時止，記者仍未獲有關(guān)回復(fù)。
“溫江地塊肯定會出售。”主營房地產(chǎn)策劃業(yè)務(wù)的成都大觀廣告策劃公司負(fù)責(zé)人賴翰林表示。他認(rèn)為和黃成都公司對名下兩幅土地進(jìn)行了一系列炒作，卻遲遲不啟動開發(fā)，其等待土地溢價后通過抵押套現(xiàn)的思路很明顯。出讓地價翻番的溫江地塊，將資金投入“城南地王”開發(fā)，不失為旱澇保收之舉。
而廣州某房地產(chǎn)商駐成都公司策劃總監(jiān)楊旭則分析說，和黃在手頭地塊大幅升值后還向銀行大量抵押貸款乃至轉(zhuǎn)手賣地，有兩種可能：第一，公司資金緊張，急需現(xiàn)金流；第二，伺機(jī)而變，由房產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)為地產(chǎn)開發(fā)，獲利更快，風(fēng)險更低。
歸根到底，大面積圈地之后幾乎都會遭遇的曠日持久的拆遷難題，以及包括港資在內(nèi)的外資開發(fā)商進(jìn)軍內(nèi)地過程中常見的“水土不服”困境，或許正是和黃成都公司最大的苦衷。
“囤地”獲利之舉，是圖謀已久，還是隨機(jī)應(yīng)變，恐怕一時誰也說不清楚。(黨鵬)
