本期主持人：潘昭暉 劉永春

　　文字整理：潘昭暉

　　主持人語

　　5月2日，歷時4天的中國長沙第27屆房地產交易展示會完美落幕，據長沙市房產信息中心統計數據顯示，本屆房交會各類房屋總成交2671套，總成交面積27.9萬平方米，總成交金額達11.71億元。其中各類房屋實際總成交680套，與26屆房交會相比增長了近24%。這是一個了不起的數據，在接連幾期關注了樓市發展趨勢之后，我們公認，市場的小陽春態勢已不容否認，接下來，我們將關注的目光投向了產品形態上。

　　房交會歷來被譽為長沙樓市的“風向標”和“晴雨表”，作為處在樓市調整期的2009年首次大型房展，一系列的數字均表明，長沙樓市全面回暖。那么，房交會之后，長沙樓市未來的走勢究竟如何？產品的發展趨勢又會是怎樣的？我們希望聽聽各位的看法。這次請來的嘉賓都非常有特色，都是各種產品形態的領軍人物——有綠城這樣的外來住宅標桿，有萬象新天這樣的高層公寓標桿，有好望谷這樣的本土別墅標桿，有盛世華章這樣的個性探索標桿，涉及到純別墅社區、花園洋房、公寓高層等各個產品層面，每一個樓盤都可以很好地展開探討。

　　我們希望，今天《廣廈會客廳》聊的話題，對長沙樓市產品形態，會有提質五年的影響。

　　市場　樓市已全面回暖

　　羅飛虹(好望谷副總經理)：去年冬天樓市大氣候整體都不好，在今年過年之后，大家的消費信心起了變化，業內評價是經濟沒見底，還是小陽春。我認為，不管是真正的春天還是小陽春，咱們也不能錯失這個機會，還是要把握這個機會。談到房交會后的樓市走勢，我認為房地產永遠不會是一個夕陽產業，總是有人要住房子的。作為一個省會城市，剛性需求是確實存在的，很多人愿意來省會置業，何況長沙市的房價還是比較低，我認為長沙房價還是有上漲的空間的。

　　祝海(湖南綠城總經理助理)：這次房交會成交量火爆是意料之內的。全國第一季度從3月下旬開始，高端樓盤已經開始回暖，那時我就想到房交會肯定會很火爆。但是，長沙的情況比較特殊，一是房交會上肯定以打折為主，二是參與重在品牌的宣傳。那么，在房交會上打折促銷是很正常的，成交量肯定也會火。

　　原因？一是去年被壓抑的剛性需求客戶出手了；二是股市回暖，樓市可以說是真的已經回暖了，股市點數也有上漲和突破。從國家宏觀經濟形勢來看，今年上半年除非世界經濟形勢有大的好轉，國家肯定不會出臺打壓房地產市場的政策。樓市現在比較穩定的狀態有可能得到延續，三、四月份我還有擔心，現在看來整個形勢是一片大好。

　　產品　長沙建造水平需要提高

　　羅飛虹：長沙樓市有個很奇怪的現象，在競爭之后，尤其有這么多外來品牌開發商進駐長沙，房價卻始終漲不起來。外來開發商也覺得很奇怪，他們來到長沙，就是與他們在其他地方建造的產品不一樣，這說明湖南的建筑品質很低。

　　消費者都以為房地產行業是暴利，開發商是奸商。其實，開發商最累，要做自己滿意的產品實在太難了。我認為湖南房地產行業在未來應該進入品質化道路。我們也在醞釀下一步要做什么，下一步我計劃在前期基礎上，走專業化道路。

　　陳崗(萬象新天副總經理)：我一直做營銷，也一直在考慮，現在樓市的產品是不是我們想要的房子，是不是我們想要的產品？城市是需要建設的，建設階段要一步一步走，在這個過程中需要開發商負責，但是，也需要施工隊有水平、有責任感。

　　一個房子需要很多方面來做配套，對于開發商來說，今天做A產品，明天做B產品，也可能是做一種嘗試，不斷地優化產品。我認為做產品優化真的太難了，在長沙目前的樓市，建造施工的成本其實是被卡住了。換句話說，做70分的品質只要70分的成本，做100分的品質就要100分的成本，并且邊際成本也會增加得特別快。

　　祝海：從產品來看，長沙樓市講到產品真的是一個比較特殊的狀態。首先，大家都覺得長沙是一個價格洼地，很有空間。所以，很多開發商進來。現在到了戰國時代，但大家占的市場份額都不是太大。市場供應量卻很大。在這兩點齊頭并行的情況下，長沙房價就上不去。那么，大家都說長沙樓市的品質不高，長沙人消費取向是不一樣的，長沙的消費者更看中價格一些。競爭激烈之后，長沙樓市也慢慢在培養注重樓盤品質了，當然也還有開發商在繼續打價格戰。那么，在下一個階段，我認為經過這一波的啟迪，四五年后的長沙房地產品質應該會慢慢上來。

　　趨勢　街坊情結開始回歸

　　羅飛虹：我們準備在遠離市區的地段做一個旅游地產項目，這個項目類似于“華僑城”的項目，準備放在長沙縣境內來做。如果樓市持續樂觀，銷售得好的話，下一步的投入可能就會多一些。

　　祝海：綠城以前專注做產品，現在意識到精裝修是一個趨勢，綠城在杭州也開始做精裝修了。綠城每年都會請專業的調查公司調查滿意度，客戶對綠城的滿意度是越來越高，也希望綠城做精裝修項目。

　　長沙的產品形態從風格來講，已經不缺風格了，什么風格都有。綠城在長沙做了桂花城和青竹園，接下來要做的話，每個項目和地塊有關系，要看地塊周邊的環境，適合做什么項目，就做什么項目。經過這一輪的市場洗牌，大的品牌公司肯定在市場上將更有優勢。綠城會不斷嘗試開發新的產品，我們的取向還是做經典的住宅，因為我們現在還沒有計劃做商務樓或是寫字樓。

　　田章(盛世華章營銷總監)：關于市場的走勢受三個條件的限制，一是市場；二是消費者；三是開發商。所以，我們這種夾在消費者和開發商之間的人最難受了。講到公司的下一步發展，這和公司的儲備項目有關系，如果公司的儲備是在青竹園附近的話，那我講的東西又不同了。另外，和公司的開發經驗也有關系，綠城如果拿到別的地塊，可能也不會做別墅，會做和那塊地塊相對稱的產品。我們的考慮，是在長沙建標志性的房子。

　　陳崗：作為一個社區來說，物質生活上來了以后，對精神生活的要求肯定也會越來越高，客戶開始從以前單純地追求外在的品質，開始往追求內在的品質走了。

　　任何東西都是回歸的，以前我們說大區經濟，現在說小區經濟，現在開始強調街坊情結，強調社區文化了。那么，我認為，社區文化這條主線，也是下一階段的一個走勢。

　　開發商眼光還是要看長遠一點，要找到未來的目標來做努力，這樣的話對產品形態方面的思考將會更加到位。我認為正確的思路就是做好的產品，賣合適的價格。